Advertentie

Duitse huisbazen creëren grootste vastgoedbelegging in Europa

Rolf Buch (l.), de CEO van Vonovia, met Michael Zahn, zijn collega van Deutsche Wohnen. ©EPA

De overname van Deutsche Wohnen door Vonovia biedt beleggers toegang tot een megaportefeuille aan Duitse huurwoningen. Een markt waar de prijzen sterk stijgen, maar waar politieke druk nooit veraf is.

Wie denkt dat Bayer als overnemer van het Amerikaanse 'Evil Empire' Monsanto nog altijd het meest gehate bedrijf van Duitsland is, zit een straat achter. Deutsche Wohnen (DW) heeft in de voorbije jaren die job met verve overgenomen. In de huurdersnatie Duitsland en zeker Berlijn groeit de frustratie over de snelle stijging van de huurprijzen en DW is als grootste eigenaar in de hoofdstad al jaren de kop van Jut.

Toch heeft een andere Duitse woningreus, Vonovia , 19 miljard euro veil voor DW. Dat leerde maandagavond een persbericht. Vonovia biedt 53,03 euro per aandeel DW inclusief het dividend van 1,03 euro per aandeel over 2020. Dat is een premie van 18 procent op de slotkoers maandag.

De deal is de grootste ooit in de Europese vastgoedsector en creëert de grootste huizenbezitter van Europa, met bijna 600.000 woningen. Vonovia heeft zelf ruim 400.000 woningen in portefeuille. Het gros - 355.000 - in Duitsland, verspreid over grootsteden als Berlijn, Hamburg, Dresden, Leipzig en Stuttgart. Deutsche Wohnen is vooral actief in Berlijn en telt er 116.000 woningen.

Het fusiebedrijf wordt een beursmastodont met een gebundelde beurswaarde van 46 miljard euro. Dat is ruim drie keer zo veel als de waarde van het nummer twee in beursgenoteerd vastgoed, de Britse gereglementeerde vastgoedvennootschap Segro. Die is actief in industrieel en logistiek vastgoed en was tot 2018 in ons land de huisbaas van onder meer Alcon in Puurs. De grootste Belgische vastgoedspeler, de logistieke specialist WDP, is zeven keer kleiner dan de Duitse reus in wording.

Deze overname is het uithangbord van de fusie- en overnamegolf die over de Europese sector voor residentieel vastgoed rolt.
Frank Vranken
Hoofdstrateeg Puilaetco

Al is 'reus' in deze relatief. Vonovia mag dan de grootste speler zijn in Duitsland, het heeft 0,9 procent van de erg versnipperde markt voor residentieel vastgoed in handen. Daarom wordt van de regelgever weinig tegenkanting voor de deal verwacht.

'Deze deal is het uithangbord van de sterke consolidatiegolf die over de Europese sector van residentieel vastgoed rolt', zegt analist Frank Vranken, hoofdstrateeg bij Puilaetco. 'Ook in België zien we frenetieke deals waarbij sterke bedrijven duidelijk de vuurkracht hebben om op doelen te jagen.'

Dividendrendement

Vonovia is qua winstuitkering de gullere partij van de twee, met een dividendrendement van 3,3 procent tegenover 2,1 procent voor Deutsche Wohnen. Daarmee behoren de Duitse landlords tot het sectorgemiddelde bij grote beursgenoteerde vastgoedspelers (zie tabel).

De twee verhuurders slaan al een decennium munt uit de schijnbaar niet te stoppen hausse van de Duitse vastgoedprijzen (zie grafiek). Die wordt mee aangewakkerd door het jarenlange nulrentebeleid van de Europese Centrale Bank, die de notoir spaarzame Duitser vastgoed als alternatief voor zijn spaarboekje heeft doen ontdekken.

'De huizenprijzen stijgen en verwacht wordt dat de huurprijzen volgen, omdat mensen het steeds moeilijker krijgen om een huis te kopen en gedwongen worden te huren', zegt Vranken. 'Het is natuurlijk anders per stad en per land, maar de algemene trend is duidelijk in stijgende lijn.'

Het is natuurlijk anders per stad en per land, maar de algemene trend van de Europese huurprijzen is duidelijk stijgend.
Frank Vranken
Hoofdstrateeg Puilaetco

In Berlijn leidden de ontsporende huurprijzen onder grote maatschappelijke druk tot een jarenlange bevriezing van de huurprijzen, het zogenaamde 'Mietendeckel'. Maar het hooggerechtshof in Karlsruhe draaide die politieke beslissing terug. Daardoor dreigen heel wat huurders met terugwerkende kracht extra huur te moeten betalen.

Om bij die misnoegde huurders steun te vinden voor de overname kondigden Vonovia en Deutsche Wohnen enkele toegevingen aan. De twee beloven de huurverhogingen te beperken tot 1 procent per jaar voor de komende drie jaar. In de daaropvolgende twee jaar worden de prijzen verhoogd met maximaal de inflatie. In de berekening van de Duitse inflatie wegen de huurprijzen sterk door met een weging van 23 procent. Ter vergelijking: in België is dat 8,1 procent.

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud