analyse

QRF en Retail Estates leggen contrast in winkelland bloot

Jan Denys (rechts) bezoekt zijn retailpark Woonboulevard in het Nederlandse Middelburg. ©Wouter Van Vooren

Het contrast tussen twee grote genoteerde winkelverhuurders kan niet groter zijn. Terwijl QRF kreunt onder toenemende leegstand, ruzie met zijn belangrijkste huurder en een crashende beurskoers, floreert Retail Estates dankzij expansie in Nederland, hogere huurinkomsten en een beter dan gemiddeld koersverloop.

Meestal zegt de beurskoers veel over het reilen en zeilen bij een bedrijf. Terwijl QRF sinds Nieuwjaar zijn aandeelhouders met een negatief rendement opzadelt van 38 procent, wonnen de beleggers in Retail Estates 4 procent. Dividenden incluis.

Beide gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV's), de nieuwe naam voor vastgoedbevaks, zijn actief in het verhuren van winkels. Maar terwijl QRF zich toelegt op stadswinkels, specialiseert Retail Estates zich in baanwinkels. Een groot verschil. Vooral shops in kleinere steden en gemeentes hebben last van de opmars van e-commerce. Winkels op zulke secundaire locaties lijden onder een daling van het aantal passanten. Oudere zelfstandigen die ermee ophouden, vinden moeilijker opvolgers.

5,22%
Leegstand bij QRF
Bij QRF is de leegstand opgelopen tot 5,22 procent.

Dat resulteert in meer leegstand en bijgevolg lagere huurprijzen. Middelgrote steden, gaande van Lier tot Roeselare, strooien met subsidies om toch maar de lege winkels in hun straten te kunnen vullen. De leegstand van de stadswinkels in ons land is volgens QRF opgelopen tot bijna 10 procent. QRF doet het nog wel beter, maar ook bij het genoteerde bedrijf is het aantal leegstaande panden dit jaar al met 2,7 procentpunten opgelopen tot 5,22 procent.

Retailparken

Bij Retail Estates krijgen we een ander beeld. De groep heeft bijna geen last van leegstand. Minder dan 2 procent van de baanwinkels zit zonder huurder, wat in lijn ligt met het historische gemiddelde. Baanwinkels worden vaker gehuurd door een keten, en hebben minder last van de internetconcurrentie. Bovendien huizen de baanwinkels vaak samen in retailparken, waar de klanten meteen meerdere shopmogelijkheden hebben die toch makkelijk bereikbaar zijn met de wagen. Het transporteren van goederen van enige omvang, zoals elektro of doe-het-zelfartikelen, gaat nog altijd makkelijker met de wagen dan te voet in een drukke winkelstraat.

Retail Estates is bovendien een groep in volle expansie. In april haalde het bij zijn aandeelhouders 121 miljoen euro op. Met de opbrengst kocht CEO Jan Denys hoogrenderende winkelparken in economisch florerend Nederland die veel bezoekers trekken. Denys bestempelt zich eerder als een retailer dan als een vastgoedbons, die zelf tips geeft aan zijn huurders. Zo raadt hij het gebruik van vlaggen aan omdat die beweging suggereren. 

38%
Fel teruggevallen
QRF noteert al 38 procent onder zijn intrinsieke waarde.

QRF zit daarentegen in verkoopmodus. Vers kapitaal ophalen is zo goed als onmogelijk, want het aandeel noteert 38 procent onder zijn intrinsieke waarde. Om nieuwe investeringen te doen en de schuldgraad van 53,8 procent te verlagen, moet topvrouw Anneleen Desmyter winkels verkopen. Retail Estates noteert daarentegen 16 procent boven zijn intrinsieke waarde. Door de kapitaalverhoging zakte de schuldgraad van 57,7 naar 50,1 procent.

Ruzie met H&M

QRF draagt ook meer risico's, want de groep is afhankelijk van een kleiner aantal huurders. De grootste huurder, de Zweedse kledingreus H&M, is goed voor 16,5 procent van de inkomsten. Bovendien ruziet QRF met zijn grootste klant. H&M zegde al de huur van een pand in Sint-Niklaas op, en probeert voor zijn winkels in Hasselt en Ukkel een huurprijs af te dwingen die afhankelijk is van de omzet. QRF weigert dat. De rechter moet zich nog over het conflict uitspreken.

Bij Retail Estates is de portefeuille meer gespreid. De belangrijkste huurders zijn Brantano, Krëfel en Leen Bakker. Brantano, de grootste klant, is slechts goed voor 4,4 procent van de inkomsten. Die keten, onderdeel van FNG Group, doet het weer uitstekend dankzij de complete vernieuwing van de winkels.

Financiële cijfers

Het contrast komt duidelijk tot uiting in de financiële cijfers. Terwijl Retail Estates de huurinkomsten vorig kwartaal 28 procent zag stijgen, daalden ze bij QRF naar schatting met 4 procent. De intrinsieke waarde per aandeel - berekend volgens de internationale EPRA-normen - steeg bij Retail Estates met 12 procent. Bij QRF viel de waarde per aandeel 5 procent terug.

Retail Estates verhoogt al sinds zijn beursgang 20 jaar geleden onafgebroken zijn coupon

En dan is er nog het dividend, het belangrijkste houvast voor vastgoedbeleggers. Retail Estates verhoogt al sinds zijn beursgang 20 jaar geleden onafgebroken zijn coupon en zal dat ook dit boekjaar doen. Het bedrijf voorspelt een dividendverhoging met 5,6 procent tot 3,80 euro. Er is bovendien ruimte voor nog wat extra, want de coupon is zowat het minimum dat wettelijk moet. Een GVV is verplicht 80 procent van haar operationele winst uit te keren.

Bij QRF is de coupon niet langer zeker. Volgens de wet mag QRF geen coupon betalen als het eigen vermogen onder een bepaalde grens valt. De winkelverhuurder schurkt tegen die grens aan. De schrapping zou nooit gezien zijn voor een gereglementeerde vastgoedvennootschap.

Ratingverhoging

De recente koerszwakte van Retail Estates is ongerechtvaardigd.
Kepler Cheuvreux

Maandag verhoogde het beurshuis Kepler Cheuvreux de rating voor Retail Estates van 'houden' naar 'kopen', met een koersdoel van 80 euro. 'Het bedrijf heeft een lang trackrecord van groei, een efficiënte kostenstructuur, een aantrekkelijk rendement en een zeer ervaren CEO. De recente koerszwakte is ongerechtvaardigd', klinkt het. KBC Securities en Degroof Petercam raden aan de aandelen op te bouwen.

Begin dit jaar bestempelde het Nederlandse blad BeleggersBelangen Retail Estates nog als een van de 'tien veiligste aandelen ter wereld'. Het ging daarvoor op zoek naar bedrijven die de afgelopen tien jaar nauwelijks te lijden hadden onder geopolitieke of economische spanningen.

Voor QRF blijven de analisten afzijdig. Al vinden de meesten dat de koers al met de tegenslagen rekening houdt. QRF lijdt onder de marktomstandigheden, maar topvrouw Desmyter probeert het tij te keren door meer in te zetten op panden in de beste winkelstraten in de grootste steden, zoals de Antwerpse Meir. Daar staan de huurprijzen niet onder druk. Ze mikt ook op het verbreden van de klantenbasis. Wat minder mode- en wat meer voedingswinkels genieten de voorkeur. Want terwijl de consument zijn kledij steeds meer in pakjes laat brengen, blijven we eten en drinken vooral nog in échte winkels kopen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect