interview

‘Vastgoed duur? Wat is vandaag niet duur?'

Marnix Galle, de topman van Immobel. ©Dieter Telemans

De fusie van het beursgenoteerde Immobel met de projectontwikkelaar Allfin mag een groot succes worden genoemd, stelt Marnix Galle, de nieuwe sterke man van Immobel. ‘Het fusieproces is perfect verlopen.’

De markt keek met meer dan gewone aandacht uit naar de jaarresultaten van Immobe l . Zouden er lijken uit kast vallen? ‘Nee’, stelt Marnix Galle, de nieuwe voorzitter, gedelegeerd bestuurder en grootste aandeelhouder van de vastgoedontwikkelaar resoluut. ‘Het fusieproces is perfect verlopen én vrijwel afgerond. We hebben in de tweede helft van 2016 meer gerealiseerd dan wat we in ons businessplan hadden vooropgesteld.’ De belegger volgde Galle gisteren helemaal. De koers ging 2,5 procent hoger en bereikte in de loop van de dag een record.

In 2017 zal minder winst worden gemaakt dan in 2016, stelt u.
Marnix Galle: ‘Het vijfjarenbusinessplan houdt er rekening mee dat die dip de komende jaren ruimschoots wordt opgevangen. Daarom belooft de raad van bestuur een recurrent en stijgend dividend.’

Staat de organisatie van de fusiegroep nu op punt?
Galle: ‘In België en Luxemburg is dat het geval. In Polen zijn we er nog niet helemaal. We gaan nu na of we het businessplan voor Polen kunnen behouden zoals het werd opgesteld door onze ontslagnemende Poolse CEO.’

Er moeten schokkende dingen gebeuren voor we afstappen van de jaarlijkse stijging van het dividend met 4 à 10 procent.
marnix Galle
voorzitter immobel

Hoeveel jobs heeft de fusie gekost?
Galle: ‘De fusie heeft niet geleid tot een afslanking van het personeelsbestand of een grote zuivering. Aan beide zijden zat veel talent. Bij de fusie op 29 juni waren we met 101 medewerkers, vandaag zijn we met 104, waarvan 79 personeelsleden in België. Slechts zeven mensen verlieten het bedrijf (van waar drie directieleden, red.), maar er kwamen tien nieuwe mensen bij.’

‘We willen groeien. In 2016 haalden we een rendement op eigen vermogen van 18 procent. Onze ambitie is een rendement van 15 procent aanhouden, maar op een steeds groeiend eigen vermogen. De lat ligt dus steeds hoger.’

België is goed voor 69 procent van de projecten. Is ons land niet te klein om die ambities waar te maken?
Galle: ‘België blijft de komende jaren onze belangrijkste markt. Luxemburg is veelbelovend. Ons team is er uitgebreid. Polen is een complexer verhaal. We hebben de beste projecten, maar ons team moet hoger qua competenties. Twee projecten hebben ook vertraging.’

Is de stap naar nieuwe markten niet de logica zelve?
Galle: ‘Als beursgenoteerd bedrijf is het meer nodig om de risico’s, ook geografisch, te spreiden. We bekijken een instap in andere Europese landen. In Frankrijk en Nederland is de vastgoedmarkt al sterk heropgeleefd. Maar het momentum daar hebben we moeten laten voorbijgaan omdat we met de fusie bezig waren. We bekijken hoe dan ook alleen mature markten. Polen is veruit de interessantste markt in Oost-Europa. Maar het heeft geen zin om daar nog een meer cyclische markt in de regio aan toe te voegen.’

Residentieel vastgoed is vandaag bijzonder belangrijk voor u.
Galle: ‘Vorig jaar realiseerden we 54 procent van onze omzet in de residentiële tak, kantoren waren goed voor 41 procent, verkavelen voor 4 procent. Dat blijft de komende jaren zo. Vorig jaar realiseerden we in het woningsegment 105 miljoen euro omzet. Dit jaar mikken we op 125 miljoen. We werken uitsluitend met een eigen verkoopnetwerk en zitten zowel in de goedkope als in de dure woningen. De woningmarkt is minder cyclisch dan bijvoorbeeld kantoren, wat de resultaten stabieler maakt. Maar geen enkele markt is definitief verworven.’

We hebben in 2016 beter gepresteerd dan we zelf hadden verwacht.
marnix Galle
voorzitter immobel

Anders dan concurrent Atenor had Immobel vroeger een zeer labiel dividend.
Galle: ‘Daar willen we verandering in brengen. In de toekomst gaan we dat dividend met 4 à 10 procent per jaar doen stijgen. We gaan nu een brutodividend van 2 euro per jaar uittrekken (wat tegen de huidige koers een rendement van 3,51 procent bruto en 2,46 procent netto oplevert, red.). We keren maar 38 procent van onze winst over 2016 uit. Er moeten zich al zeer schokkende gebeurtenissen voordoen voor we daarvan afstappen.’

Immobel heeft een eigen vermogen van 325 miljoen euro. Atenor komt aan 125 miljoen. Is dat niet te veel, zeker nu u in een jaar tijd voor 120 miljoen euro eigen middelen hebt kunnen vrijmaken die vastzaten in projecten? Is een kapitaalverlaging niet logisch?
Galle: ‘Nee. Vergeet niet dat we groeiambities op lange termijn hebben. Als we een echt groot project willen doen, kunnen we dat aan. We kunnen ook de 12 procent van de aandelen die het bedrijf zelf in portefeuille heeft, verkopen. Die zijn vandaag al veel meer waard dan op het moment van de fusie (die 12 procent vertegenwoordigt de participatie van 28 procent die Galle al in Immobel had voor er sprake was van de fusie, red.).’

‘Er is vandaag heel veel vraag van family offices om in ons kapitaal te stappen. Maar we houden de boot af. 12 procent meer aandelen betekent dat je nog meer moet investeren om rendement te halen uit je eigen vermogen.’

Vastgoed is duur. Bent u niet bang dat een rentestijging het einde inluidt van de goede tijden van vastgoed, en van Immobel?
Galle: ‘Welke activaklasse is vandaag niet duur? Vandaag kunnen de mensen meer lenen, maar is vastgoed duur. Als de rente stijgt, zullen de mensen minder kunnen lenen, en zal woningvastgoed logischerwijze wat goedkoper worden. Toch zal er altijd vraag naar kwalitatief vastgoed blijven.’

Sterke jaarcijfers

De analisten zijn in hun nopjes over de eerste jaarcijfers van het ‘nieuwe’ Immobel. De drie beurshuizen die het bedrijf opvolgen - KBC Securities, ING en Degroof Petercam - hanteren een koopadvies, met koersdoelen van 60 tot 62 euro. Immobel boekte een recordnettowinst van 52,5 miljoen euro, bij een omzet van 307 miljoen. Ongeveer een kwart van de winst was te danken aan boekhoudkundige effecten door de fusie. Het vroegere Immobel haalde in 2015 een minieme winst van 0,8 miljoen, terwijl Allfin 24,4 miljoen euro winst realiseerde.

Immobel stelt een brutodividend van 2 euro per aandeel voor. Dat is hoger dan verwacht. Het vastgoedbedrijf belooft bovendien het dividend met 4 tot 10 procent per jaar te laten toenemen. 2017 zal een jaar worden ‘met minder resultaat, waar meer gezaaid dan gemaaid kan worden’, voorspelt het bedrijf.

De balansverbeterde enorm. De schuldgraad zakte van 124 naar 82 procent. Immobel geeft ook 1 procent van de winst aan goede doelen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud