Droombelegging of administratieve nachtmerrie?

-- De vereniging van eigenaarsverhuurders trok begin deze maand aan de alarmbel. Steeds meer kleine eigenaars vinden het sop de kool niet meer waard en overwegen om hun huurwoningen te verkopen. Waar wringt het schoentje? En waar moet u allemaal rekening mee houden om van vastgoed een interessante belegging te maken?

De voorbije anderhalve week bloedden de aandelenmarkten. Oorzaak: de problemen in de Verenigde Staten op de markt van de subprime-kredieten, hypothecaire kredieten die verleend werden aan minder kredietwaardige particulieren. De koersdalingen zijn dan ook niet los te koppelen van de toestand op de Amerikaanse vastgoedmarkt, die verre van florissant genoemd kan worden.

In België loopt het zo'n vaart niet op de markt voor residentieel vastgoed, al zijn er weliswaar tekenen van afkoeling na de forse prijsstijgingen van de afgelopen vijf jaar. Ondanks die mooie waardestijgingen, hebben enkele kleine eigenaars-verhuurders er niet veel zin meer in. 'Onze juridische dienst hoort dagelijks de verzuchtingen van kleine eigenaars die dreigen te bezwijken onder de almaar toenemende administratieve druk. We schatten dat 5 tot 10 procent van de eigenaars-verhuurders overweegt om de handdoek in de ring te gooien', zegt Katelijne D'Hauwers, directrice van het Algemeen Eigenaarssyndicaat (AES). Het AES verdedigt de belangen van zowat 400.000 eigenaars-verhuurders, vooral zelfstandige 60-plussers, die samen zo'n 1 miljoen panden bezitten.

drie initiatieven

Wat is er precies aan de hand? 'De voorbije jaren is de administratieve rompslomp steeds erger geworden. Het gaat om maatregelen die niet onoverkomelijk zijn, maar die gecumuleerd zwaar doorwegen.' D'Hauwers maakt duidelijk dat er drie recente initiatieven zijn die de AES-leden in het verkeerde keelgat zijn geschoten.

1) Sinds 1 januari moeten verhuurders huurcontracten verplicht registreren. Doet de verhuurder dat niet, dan riskeert hij sinds begin juli een boete van 25 euro. Bovendien kan de huurder van een negenjarig contract voor wie het verhuurde pand dient als hoofdverblijfplaats, de huur zonder enige opzegtermijn of -vergoeding beëindigen zolang het contract niet werd geregistreerd. 'Verhuurders vrezen dat die registratieverplichting de voorbode vormt van een vermogenskadaster waardoor de verhuurder belast zou worden op zijn werkelijke huurinkomsten', verklaart D'Hauwers. Momenteel wordt een verhuurder belast op basis van het kadastraal inkomen van het verhuurde pand, dat in de praktijk meestal beduidend lager ligt dan het ontvangen huurinkomen. Is die vrees terecht? D'Hauwers: 'Nu de PS waarschijnlijk niet in de regering zal zitten, is die vrees iets minder aanwezig. Dat soort voorstellen heeft in het verleden al op tafel gelegen. En het wordt om de zoveel tijd wel eens van onder het stof gehaald.'

2) Sinds 18 mei is de nieuwe huurwet van kracht. 'Vooral dat de huurwaarborg werd teruggebracht van drie naar twee maanden is een doorn in het oog van de verhuurders', aldus D'Hauwers. 'De ervaring leert dat 3 maanden huur niet volstaan om de eventuele huurschade en huurachterstal te dekken.' De AES-directrice hoopt dat de nieuwe regering de nieuwe huurwet alsnog zal bijsturen. CD&V, die met formateur Yves Leterme de opdracht heeft om een nieuwe regering te vormen, spaarde in het verleden alvast de kritiek op dat wetgevende initiatief niet.

3) Het voorleggen van een energiecertificaat. Net zoals eigenaars die een huis willen verkopen, een energiecertificaat moeten kunnen voorleggen vanaf 2008, zullen verhuurders vanaf begin 2009 zo'n certificaat moeten kunnen tonen. Dat certificaat toont aan hoeveel energie de woning verbruikt, wat de kosten zijn en hoe u energie kunt besparen. Het is 10 jaar geldig en zal zo'n 250 euro kosten. Per maand betekent dat dat u zowat 1 euro moet neertellen. Toch verwaarloosbaar? 'Uiteraard. Maar dat is elke keer het argument als er weer eens een bijkomende administratieve plicht wordt opgelegd', reageert D'Hauwers. 'Waarom is zo'n certificaat trouwens niet verplicht voor eigenaars?', vraagt ze zich af. 'Als het werkelijk dient om energiebewust gedrag te stimuleren, zou zo'n certificaat ook verplicht moeten worden voor diegenen die eigenaar zijn van hun eigen woning.'

volharding

Vastgoed verhuren als particulier vraagt dus heel wat volharding. Om het ook nog tot een aantrekkelijke belegging te maken, zijn nog een goede voorbereiding en een realistische planning vereist. Niet elke investering in vastgoed zal een winnend lot zijn. Het spreekwoord 'goed begonnen is half gewonnen' gaat zeker op voor vastgoedinvesteringen.

Eerst en vooral stelt u best eenfinancieel plan op dat rekening houdt met alle parameters: uw eigen middelen, het bedrag dat u zal lenen en de daarbij horende rentevoet, de mogelijke huuropbrengst, de inflatie, kosten voor verzekeringen, onderhoud, herstellingen, leegstand (ga veiligheidshalve uit van 5 procent), de onroerende voorheffing, enzovoort. Breng ook de voordelen in rekening die u eventueel zou verliezen, zoals het fiscale voordeel van de enige en eigen woning als u nog een hypothecair krediet heeft lopen voor uw gezinswoning.

Vervolgens doet u best een marktonderzoek. Welk type van vastgoed is in trek bij huurders? Wat is een goede ligging? De werkgelegenheid vormt een motor voor de verhuurmarkt. Ook mobiliteit speelt een belangrijke rol. Panden in de buurt van het openbaar vervoer of in de buurt van belangrijke verkeersassen doen het goed. Huurders hechten ook veel belang aan een uitgebreid cultureel aanbod en een dito sociaal net.

Goede huurder

U heeft een pand, nu nog een huurder. Een goede als het even kan. Onderschat dat aspect zeker niet. Huurders hebben een heel andere mentaliteit als het op de woonst aankomt. Aangezien de woning niet hun eigendom is, besteden ze liefst zo weinig mogelijk tijd aan het onderhoud ervan. Huurders vinden én behouden die elke maand trouw op tijd de huur betalen, is niet vanzelfsprekend. Een eigen stek kopen is dé prioriteit voor zowat elke Belg die werkzekerheid heeft. De voorbije jaren werd die doelstelling voor steeds meer mensen bereikbaar dankzij overheidsstimulansen zoals de meeneembaarheid van de registratierechten en de verhoging van de vrijstelling (abattement).

De keerzijde van de medaille is dat het huurpubliek dreigt te marginaliseren tot mensen die onder de armoedegrens leven of tot jonge gezinnen die enkel voor korte termijn willen huren in afwachting van het moment waarop ze hun eigen stek kunnen verwerven.

Verkoop tijdig! Zolang u het pand aanhoudt, is de waardestijging van uw vastgoed louter een papieren winst. Pas als u het pand van de hand doet, zet u die papieren winst om in harde cash. En laat nu net die meerwaarde in de praktijk doorslaggevend zijn voor het totaal gerealiseerde rendement. Het huurrendement blijft volgens Katelijne D'Hauwers beperkt tot 3,5 à 4 procent. Toch houdt volgens haar het merendeel van de particuliere eigenaars-verhuurders het pand bij. 'Verkopen doen ze pas als ze te veel negatieve ervaringen hebben met slechte huurders of als ze de buik vol hebben van de administratieve rompslomp.'

De toenemende administratieve druk gecombineerd met de hoge toppen die de vastgoedprijzen scheren, kan eigenaars-verhuurders verleiden om hun panden van de hand te doen. Of net niet, want door de piekende vastgoedprijzen zou huren voor heel wat gezinnen financieel opnieuw interessanter kunnen worden. En meer haalbaar dan het kopen van een eigen stek.

Nadine BOLLEN

Advertentie
Advertentie