'In een dure markt moet je gaan voor topkwaliteit'

-- Door de oplopende langetermijnrente staan vastgoedfondsen al enkele maanden onder druk. Betekent de aanhoudende renteklim dat men vastgoed ook de komende maanden moet mijden? Netto vroeg het aan Vincent Bruyère, senior fondsbeheerder bij Degroof Fund.

1 Een belegging in Europese vastgoedfondsen bracht de voorbije vijf jaar een indrukwekkend rendement op. Welke factoren lagen aan de basis?

'De verdapperende economische groei in Europa, de stijgende bouwkosten en een tekort aan kwaliteit dreven de huurprijzen van vastgoed de hoogte in. Ook Europese landen staken een handje toe via de creatie van fiscaal gunstige REIT-structuren (Real Estate Investment Trust). Ten slotte maakte de lage rente vastgoed relatief aantrekkelijk.'

2 Staan die succesfactoren niet stilaan onder druk? Wat verwacht u voor de komende maanden?

'De dolle rit van vastgoed werd in februari een halt toegeroepen. Alleen al in juni verloor de index van Europese vastgoedfondsen (EPRA) 10 procent. De scherpe stijging van de rente is enerzijds een fundamentele verklaring van die correctie. De stijgende rente ging immers niet gepaard met een stijging van de inflatie, waardoor de reële rente is gestegen. Vastgoed is doorgaans weinig gevoelig voor een stijging van de rente die overeenstemt met een stijging van de inflatie omdat de meeste huurcontracten geïndexeerd zijn.

Anderzijds fungeerde de rentestijging als katalysator voor de overwaardering. Selectief zijn is de boodschap omdat de algemene markttendens neerwaarts gericht blijft.'

3 De hausse van de voorbije jaren lokte heel wat investeerders. Hoe evolueerden de netto-inschrijvingen in jullie vastgoedfondsen de voorbije vijf jaar?

'De intekeningen in onze vastgoedfondsen stegen zeer sterk tot in 2005. Sinds de tweede helft van 2006 zijn er belangrijke uittredingen geweest, onder meer door onze eigen beheerders. Zij besloten hun posities in vastgoed af te bouwen omdat ze de waarderingen te hoog vonden'

4 Welk type vastgoed en welke regio's zijn vandaag het aantrekkelijkst en waarom?

'In een algemeen dure markt moet je mikken op topkwaliteit qua locatie, huurder, huurcontract en milieuvriendelijkheid. Dat laatste kan in de Al Gore-hetze een echt verschil maken. Beleggers moeten de platgetreden paden verlaten. Ze moeten thema's bespelen zoals logistiek, rusthuizen en de herpositionering van verouderde gebouwen. De beste opportuniteiten bevinden zich in de achtergebleven Duitse markt, Oost-Europa en de BRIC-landen (Brazilië, Rusland, India en China).'

5 Vastgoedaandelen worden als een goede diversificatie beschouwd, maar zijn die diversificatiekwaliteiten ten opzichte van aandelen de voorbije jaren niet afgenomen?

'Er is geen reden om aan te nemen dat vastgoed aan diversificatiekwaliteiten heeft moeten inboeten. In vergelijking met aandelen heeft vastgoed hoge en stabiele dividenden. De cashflows zijn ook expliciet verbonden aan inflatie, terwijl de bedrijfswinsten inflatie maar deels kunnen doorrekenen. De impact van bewegingen van de reële rente is dezelfde voor obligaties als voor vastgoed, maar in tegenstelling tot obligaties heeft vastgoed weinig te vrezen van stijgende inflatie.' PVM

Advertentie
Advertentie