Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Zijn vastgoedfondsen interessant voor uw portefeuille?

Na een tegenvallend 2020 oogt de toekomst voor vastgoedfondsen aantrekkelijk, zeker in groeisegmenten zoals zendmasten of datacenters. Daarvoor bieden vastgoedfondsen met een wereldwijde spreiding wel meer mogelijkheden.
©Hollandse Hoogte / Peter Hilz

Het coronajaar 2020 was moeilijk voor fondsen die in vastgoedbedrijven zijn belegd. De verliezen liepen op tot meer dan 20 procent voor fondsen met een grote blootstelling aan segmenten die zwaar getroffen zijn door de pandemie. Over een periode van drie jaar lieten de beste vastgoedfondsen die op de Belgische markt beschikbaar zijn winsten op jaarbasis zien tussen 7 en 11 procent. De winnaars hebben doorgaans een wereldwijde blootstelling aan de vastgoedsector.

Fondsen die uitsluitend in Europa beleggen, deden het doorgaans minder goed dan wereldwijde fondsen, met uitzondering van twee fondsen met een zeer grote blootstelling aan Belgische vastgoedondernemingen (zie kader). ‘We hebben de schade in 2020 beperkt’, zegt Pascale Nachtergaele, medebeheerder van het fonds Nagelmackers European Real Estate. ‘Dat hebben we te danken aan een bewust defensievere positionering toen de pandemie uitbrak. We verhoogden toen de blootstelling aan Duits residentieel vastgoed, terwijl we het belang in de hotelsector en het commercieel vastgoed afbouwden.’

Sinds het begin van het jaar is er een vrij duidelijke kloof ontstaan tussen de Europese en de wereldwijde fondsen. De Europese hebben verder terrein verloren, terwijl de wereldwijde over het algemeen met meer dan 5 procent zijn gestegen. In de wereldwijde fondsen neemt de Amerikaanse markt een belangrijk deel voor haar rekening.

De Amerikaanse vastgoedsector heeft het voordeel dat hij een zeer groot aantal subsectoren telt. Terwijl telt de Amerikaanse markt zo’n 20 segmenten telt, omvat de Europese doorgaans vier grote segmenten (woningen, kantoren, logistiek, winkels) en enkele atypische namen die relatief uniek zijn in hun niche - zoals Xior in studentenhuisvesting of Shurgard in het verhuren van opslagruimte.

Sjanghai heeft twee keer zoveel inwoners als België, en de vraag naar onroerend goed zal er erg groot blijven. Tom Walker Fondsbeheerder Schroders

Zo kunnen beleggers in de VS ook beleggen in segmenten zoals zendmasten, datacenters, bedrijven die wooncomplexen voor gepensioneerden aanbieden, hotels en restaurants. Er is dus een veel grotere diversificatie mogelijk dan bij de Europese fondsen, die vrijwel allemaal belegd zijn in grote Duitse ondernemingen die actief zijn in residentieel vastgoed (Vonovia, LEG Immobilien) of Franse spelers in commercieel vastgoed (Unibail Rodamco, Klepierre).

Inhaalrace

De blootstelling aan de Amerikaanse markt vormt de kern van de strategie van het fonds dat de voorbije drie jaar de beste prestatie voorlegde. Het fonds van Janus Henderson is voor 57 procent belegd in de Verenigde Staten. Beheerder Guy Barnard stelt dat ‘de vooruitzichten voor veel Amerikaanse sectoren positief zijn beïnvloed door de pandemie’.

‘Sinds de eerste aankondigingen over de werkzaamheid van de vaccins hebben we een snelle en indrukwekkende sectorrotatie gezien, die de goedkopere segmenten zoals winkelcentra, hotels en restaurants grotendeels ten goede is gekomen. De prijzen van groeisegmenten zoals telecommunicatietorens, datacenters, logistiek en opslag zijn gedaald. Die beweging was te verwachten en is volledig gerechtvaardigd in de context van een terugkeer naar een genormaliseerde omgeving.’

We geven de voorkeur aan thema’s met een hoge groei, zoals e-commerce, de cloud, 5G of demografische veranderingen.
Guy Barnard
Fondsbeheerder Janus Henderson

Barnard wijst erop dat de premie voor groeisegmenten grotendeels is verdwenen. ‘Op de lange termijn moeten we de voorkeur geven aan kwaliteit. Het gaat dan over vastgoedaandelen die gepositioneerd zijn in gebieden met een hoge groei, zoals e-commerce, de ontwikkeling van de cloud, 5G of demografische veranderingen’, zegt hij.

CO₂-uitstoot

Tom Walker, beheerder van het fonds Schroders ISF Global Cities, blijft focussen op activa ‘waar de vraag de komende jaren sterk zal blijven, zoals datacenters (20% van het beheerd vermogen), logistiek (15%) en telecommunicatietorens’. Voor de langere termijn richt hij zich op duurzame vastgoedportefeuilles die goed gepositioneerd zijn om de CO₂-uitstoot te verminderen.

‘We zijn er ook van overtuigd dat we wereldwijd in de vastgoedsector aanwezig moeten blijven. Een stad als Sjanghai heeft twee keer zoveel inwoners als België, en de vraag naar onroerend goed zal er zeer groot blijven’, zegt hij. Tot slot herinnert Walker eraan dat een blootstelling aan onroerend goed het mogelijk maakt een activaklasse in ons vermogen op te nemen die diversificatie biedt tegenover obligaties en aandelen.

Op de lange termijn blijft het effect van een stijging van de rentes een factor die waarschijnlijk zal wegen op de waardering van vastgoedgroepen. Nachtergaele wijst er echter op dat de sterke stijging van de overheidsschulden in Europa het risico van een stijging van de obligatierente in de nabije toekomst beperkt. ‘De context zou relatief gunstig moeten blijven voor bepaalde segmenten zoals logistiek of residentieel vastgoed. We zijn wel voorzichtiger voor Duitse residentiële projecten in de aanloop naar de federale verkiezingen in september.’

België boven in Europees vastgoed

Slechts enkele vastgoedfondsen die tijdens de voorbije drie jaar een sterke prestatie voorlegden, zijn uitsluitend in Europa belegd.
Twee van die op Europa gerichte fondsen hebben een grote blootstelling aan de Belgische markt. Bij de fondsen van KBC en Nagelmackers hebben de ‘Belgische’ posities een gewicht van respectievelijk 71 en 38 procent van het fondsvermogen.
Ook in andere Europese vastgoedfondsen krijgt België een relatief hoog gewicht dat doorgaans in de buurt van 10 procent
ligt.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud