Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie
Advertentie

Aantrekkelijke investering in studentenkamers botst met complexe regels

De rush op studentenkamers maakt de verleiding groot om in een kot te investeren. Maar u beslist beter niet lichtzinnig, want de regelgeving over studentenhuisvesting is niet simpel.
De regelgeving over het opsplitsen van een woning in meerdere studentenkamers verschilt sterk tussen studentensteden. ©Dieter Telemans

Het tekort aan studentenkamers in Leuven, Gent, Antwerpen en Brussel wordt elk jaar nijpender. Wie de weinig vruchtbare zoektocht naar een kot voor zoon of dochter beu is en over voldoende financiële middelen beschikt, kan in de verleiding komen zelf een woonst te kopen voor de studerende kinderen.

Ook financieel valt wel wat te zeggen voor de aankoop van een woning. De huur van een studentenkamer vormt een belangrijk deel van het studiebudget van uw kinderen. In de universiteitssteden ligt de gemiddelde huurprijs voor een gewone kamer met een gedeelde keuken en gedeeld sanitair tussen 350 en 390 euro. Een studio kost zo’n 450 à 480 euro.

5%
Brutohuurrendement Het brutohuurrendement van studentenkamers wordt geschat op 4,5 à 5 procent.

Bij een maandelijkse huur van 350 euro voor een student die een masteropleiding van vijf jaar volgt, bedragen de uitgaven voor de studentenkamer 21.000 euro. Als u voor de luxueuzere optie gaat, dan hebt u na vijf jaar 28.800 euro neergeteld. Die bedragen vormen al meteen een mooie bijdrage aan de investering in een eigen studentenwoning.

Maar als u een huis of appartement koopt, dan moet u weten dat u er niet alle kanten mee uit kan. Om meerdere kamers in één huis te verhuren moet het huis over een omgevingsvergunning van de overheid beschikken die de opsplitsing in aparte woonentiteiten toelaat. Het toekennen van omgevingsvergunningen is een bevoegdheid van de gewesten, maar elke studentenstad kan beslissen aan welke normen voldaan moet worden om van een gezinswoning een studentenwoning te maken.

We overlopen de bepalingen in de verschillende universiteitssteden.

Leuven

Als u in Leuven een huis aan een of meerdere studenten wilt verhuren, dan moet u daarvoor een specifieke vergunning hebben. Als alleen uw kinderen in het huis wonen, hoeft dat niet. Maar het wordt dan wel onmogelijk om enkele vrienden van uw kinderen er te laten intrekken. En als uw kinderen afgestudeerd zijn, blijft u achter met een huis dat niet op de markt voor studentenkamers kan worden aangeboden. Maar u kunt de woning altijd weer op de markt voor gezinswoningen aanbieden.

In Leuven is het in principe verboden nog een eengezinswoning op te delen. Er wordt onder meer een uitzondering gemaakt voor een huis dat in een kernwinkelgebied ligt of voor panden met een al vergunde horecafunctie. Ook zeer grote huizen mogen worden opgedeeld, maar er moet minstens een eengezinswoning van 110 vierkante meter overblijven en er moet een buitenruimte zijn van minstens 16 vierkante meter.

De Leuvense kotmadamregeling staat toe dat u tijdelijk drie kamers verhuurt aan studenten. U moet er zelf wel gedomicilieerd zijn.

Het aanvragen van een vergunning om aan studenten te mogen verhuren vergt heel wat administratie. U moet rekening houden met een aantal normen over stedenbouw, woonkwaliteit en brandveiligheid. Studentenwoningen die voldoen aan alle kwaliteits- en veiligheidsvereisten, krijgen van de stad een positief advies en een conformiteitsattest. Die panden kunnen na controle door de KU Leuven ook het kotlabel krijgen. Daarmee kan de verhuurder aantonen dat het kot voldoet aan alle wettelijke vereisten en dat het studentvriendelijk is.

Als u uw niet-vergunde woning toch aan een of meerdere studenten verhuurt, dan hangt daar een prijskaartje aan. Als in een niet-vergund huis studenten wonen en niemand er gedomicilieerd is, dan wordt die woning als een tweede verblijf beschouwd. De basisbelasting voor het tweede verblijf bedraagt in Leuven voor 2021 823 euro.

Als het huis wel als woning voor studenten geregistreerd is, geeft de stad een korting en moet slechts 98,50 euro per kamer worden betaald. Wordt de kamer bewoond door een student met een studiebeurs van minstens 200 euro, dan bedraagt de belasting slechts 43,50 euro. Die bedragen worden elk jaar geïndexeerd.

Leuven heeft ook het systeem van de kotmadamregeling. ‘Wie slaapkamers op overschot heeft, kan tijdelijk maximaal drie studentenkamers verhuren in een gezinswoning, mits de eigenaar in de gezinswoning gedomicilieerd is’, zegt Jan Frans, diensthoofd wonen van de stad Leuven. ‘Voor die kamers zijn geen aparte voorzieningen nodig omdat die gedeeld kunnen worden met het gezin.’

Gent

In Gent is de markt voor gezinswoningen al jaren bijzonder krap. Er wordt dan ook streng op toegezien dat huizen van minder dan 220 vierkante meter die als gezinswoning bedoeld zijn niet in meerdere studentenkamers worden opgedeeld.

Huizen tussen 220 en 250 vierkante meter mogen maximaal in twee worden gedeeld, met een minimum van 30 vierkante meter per entiteit. Maar dat kan alleen als het huis daarvoor in aanmerking komt volgens de specifieke criteria die in de Woningtypetoets zijn opgenomen. Bovendien is het niet toegelaten dat de opsplitsing gebeurt om de ruimtes te verhuren als studentenkamer.

Een huis dat groter dan 250 vierkante meter is, kan worden opgedeeld, maar ook weer alleen als de Woningtypetoets dat toelaat. De gemiddelde minimale nettovloeroppervlakte van de woonentiteiten bedraagt 75 vierkante meter. Kamerwoningen voldoen niet aan dat gemiddelde. Dat wil zeggen dat bestaande woningen niet voor studentenhuisvesting in aanmerking komen.

Wat denkt de fiscus van uw studentenkamers?

Belasting bij aankoop
Als u in Vlaanderen een studentenwoning of afzonderlijke kamer aankoopt, wordt de fiscale logica gevolgd die ook geldt voor ander vastgoed. Ofwel betaalt u 21 procent btw voor een nieuwbouw, ofwel 10 procent registratierechten voor een oudere woning of kamer.

Belasting op inkomsten
De belasting op de verhuur van studentenkamers is vergelijkbaar met die op de verhuur van andere woningen en wordt via de personenbelasting in rekening gebracht. Het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki) wordt verhoogd met 40 procent en het verkregen bedrag wordt dan toegevoegd aan uw andere inkomsten en belast volgens de progressieve tarieven. Als de verhuurder gemeubeld verhuurt, moet de huur voor de meubels nog eens bijkomend aangegeven worden als roerend inkomen.

Belasting bij verkoop
Ook bij een verkoop geldt dezelfde regeling als voor ander vastgoed. Meerwaarden gerealiseerd door particulieren op de verkoop van gronden en gebouwen zijn vrijgesteld van belasting op voorwaarde dat de verkoop niet binnen acht jaar (gronden) of vijf jaar (gebouwen) na verwerving plaatsvindt.

In Gent wordt een belasting van 1.220 euro per jaar en per wooneenheid geheven op een gezinswoning die als studentenwoning wordt gebruikt. Als het om een vergunde studentenwoning met conformiteitsattest gaat, betaalt u niets.

De overheid controleert ook de kwaliteit van de aangeboden kamers en hanteert een aantal veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen. Een kot zonder keuken of bad moet minstens 12 vierkante meter groot zijn.

Er moet minstens één gemeenschappelijk toilet zijn per vier kamers zonder wc. Als niet elke kamer over een kookruimte beschikt, moet in een gemeenschappelijke keuken met een minimale oppervlakte van 6 vierkante meter voorzien worden, met een minimum van 1,5 vierkante meter per unit. Als niet alle kamers een douche of bad hebben, moet er per begonnen groep van vier kamers een badkamer of doucheruimte aanwezig zijn.

De kamers moeten ook voldoende licht binnenkrijgen. De totale glasoppervlakte van een ruimte moet minimaal een tiende van het nettovloeroppervlak bedragen. De brandveiligheid moet met een verslag van de brandweer worden aangetoond.

Antwerpen

In Antwerpen is het gemakkelijker dan in Leuven en Gent om een vergunning voor studentenwoningen te krijgen. De markt is er ook anders. Antwerpen heeft in verhouding tot de vaste inwoners een relatief kleine studentenpopulatie.

In principe volstaat het dat u aan de stad Antwerpen meldt dat u een woning aan studenten verhuurt. Als u gewoon uw pand op het verhuurplatform Kotweb plaatst, voldoet u aan de meldingsplicht. Eigenaars die niet via Kotweb verhuren, moeten de woning aanmelden via een elektronisch formulier op de website van de stad Antwerpen of kunnen daarvoor terecht in een Woonkantoor.

Brussel

Voor studentenkamers van private eigenaars bestaat in Brussel geen aparte regelgeving. De studentenkamer wordt beschouwd als een gewone woning en moet dus voldoen aan de algemeen geldende regels. Maar om van een eengezinswoning een woning met meerdere wooneenheden te maken moet u wel een stedenbouwkundige vergunning aanvragen, ook als de kamers niet worden verbouwd.

Of u een belasting op tweede verblijf moet betalen als u aan studenten verhuurt, hangt af van gemeente tot gemeente in het Brussels Gewest. Soms betaalt u niets, soms ligt het bedrag boven 1.000 euro.

Kamer(s) in een woonproject

Als u zeker wilt zijn dat de kamers vergund zijn als studentenwoning en u niet in een volledig huis wilt investeren, dan zijn woonprojecten die specifiek op de studentenmarkt gericht zijn mogelijk iets voor u. De aankoop van een kot in zo’n project verschilt niet van de aankoop van een appartement. Het enige verschil is dat domiciliëring op het adres van de kamer niet mogelijk is. De kamers zijn alleen voor studenten bedoeld.

Reken voor een kamer in een modern project op een instapprijs van 110.000 euro, maar de prijzen kunnen oplopen tot 140.000 euro en meer. Doorgaans worden de kamers volledig ingericht verkocht en kunnen ze onmiddellijk worden verhuurd. Een extra gemak is dat ze meestal ook met een huurgarantie worden verkocht en ook een vast rendement bieden.

Beleggen in ‘papieren’ koten

U hoeft niet per se in bakstenen te investeren als u een graantje van de markt voor studentenhuisvesting wilt meepikken. Dat kan ook via een privaat fonds zoals bijvoorbeeld Quares Student Housing, dat in een waaier aan studentenpanden belegt.

Ook bij Upgrade Estate (Upkot) belegt u niet in individuele kamers, maar koopt u aandelen van een patrimoniumvennootschap waaronder één specifiek gebouw zit. Hebt u zelf studerende kinderen, dan krijgen die voorrang in alle residenties van Upkot.

U kunt ook aandelen kopen van het beursgenoteerde Xior, dat zo’n 12.000 studentenkamers beheert in België, Nederland, Spanje en Portugal. Met alle projecten die nog in de pijplijn zitten, worden er dat binnen twee tot drie jaar 18.000. Zo belegt u op een liquide manier in een internationaal gediversifieerde portefeuille studentenkamers.

Hoe solide is de investering?

De vraag op de huurmarkt overtreft in ruime mate het aanbod. Er is dus weinig kans dat studentenkamers niet verhuurd raken. De situatie op de markt maakt ook dat de belangstelling voor investeringen in studentenhuisvesting toeneemt. ‘Ouders die met hun kinderen op zoek zijn naar een kamer leren het potentieel van de markt kennen’, zegt Koenraad Belsack, co-CEO van Upgrade Estate. ‘We hebben het effect daarvan duidelijk gezien. In juni van dit jaar hadden we tijdelijk geen investeringsaanbod meer.’

Volgens Christian Teunissen, de CEO van Xior, zal het nog een hele tijd duren voor het tekort op de markt weggewerkt zal zijn. ‘We zijn constant op zoek naar nieuwe mogelijkheden en we vinden die ook. We zijn de leemte dus aan het invullen, maar ik denk niet dat dat in een paar jaar volledig zal lukken. Temeer omdat de studentenpopulatie nog altijd toeneemt.’

Wat is het rendement?

Doorgaans wordt het brutorendement van een studentenkamer op 4,5 tot 5 procent geschat. Maar als verhuurder moet u ook rekening houden met jaarlijkse kosten. Het pand moet verzekerd zijn en u moet ook onroerende voorheffing betalen. De inkomsten van uw studentenkamer worden ook in de personenbelasting verrekend (zie inzet).

‘Daarnaast zijn er ook kosten voor herstellingen of vervangingen’, zegt Katelijne D’Hauwers, directeur van Verenigde Eigenaars. ‘Vaak zien we bij studentenkamers een intensiever - om niet te spreken van een minder zorgvuldig - gebruik dan bij woninghuur. Een student blijft ook zelden zijn volledige studiecarrière op hetzelfde kot. Voor de verhuurder betekent dat toch altijd kosten voor een opfrissing. Naar onze ervaring komen al die kosten op jaarbasis neer op 3,5 tot 4 maanden brutohuur en blijven er dus grosso modo netto maar 8 maanden over.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud