Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie

De winnaars en verliezers van de nieuwe Vlaamse registratierechten

Jongeren die voor het eerst een huis of appartement kopen, zullen vanaf Nieuwjaar maar 3 procent registratierechten betalen. De investeerders zijn slechter af en zullen 12 procent registratierechten moeten ophoesten.
Advertentie
©Filip Ysenbaert

Als u bestaand vastgoed koopt, moet u boven op de aankoopprijs belastingen betalen: registratiebelasting en meer specifiek verkooprecht. Elk gewest kan de tarieven bepalen. In haar septemberverklaring kondigde de Vlaamse regering maandag een grondige hervorming aan vanaf 1 januari 2022.

Het opzet is jongeren het makkelijker te maken een eerste eigendom te kopen. Er was al langer een gunsttarief voor de enige gezinswoning. Dat daalt opnieuw, van 6 naar 3 procent. Daartegenover staat dat het standaardtarief voor ander vastgoed stijgt, van 10 naar 12 procent. De bestaande gunstregelingen voor woningen voor sociale verhuur en voor beschermde monumenten blijven bestaan.

Vastgoedexperten verwachten weinig of geen impact op de vastgoedprijzen. Het verschil zal dus voornamelijk in de belasting zitten. ‘Voor jongeren kan de halvering van de verkooprechten echt wel het verschil maken tussen genoeg eigen middelen hebben voor een aankoop of niet’, zegt John Romain, directeur van het adviesbureau Immotheker-Finotheker. ‘De registratierechten kunnen nooit ontleend worden.’

Hoe groot is de winst en het verlies voor elk type vastgoedtransactie?

1 Winst voor de koper van een eerste gezinswoning

Een starter die voor het eerst een gezinswoning koopt en geen ander vastgoed bezit, is na Nieuwjaar altijd beter af. Hij betaalt vanaf dan geen 6 maar 3 procent verkooprecht. De gezinswoning is de woning waar de koper zelf gaat wonen en waar hij wordt ingeschreven in het bevolkingsregister. Het maakt niet uit of het om een huis, een appartement of een villa gaat.

Voor jongeren kan de halvering van de verkooprechten het verschil maken tussen genoeg eigen middelen hebben voor een aankoop of niet.
John Romain Directeur adviesbureau Immotheker-Finotheker

Nog voordeliger is een gezinswoning te kopen en die binnen vijf jaar energetisch te renoveren. Dat tarief zakt van 5 naar 1 procent. ‘Tot nu toe werd dat gunstregime maar weinig gebruikt, omdat de kopers al hun eigen middelen nodig hadden voor de aankoop. Voor de renovatie bleef niets meer over’, zegt Romain. ‘Door het beleid van de Nationale Bank mogen banken maar leningen toestaan tot maximaal 90 procent van het aankoopbedrag. 35 procent van de startende kopers mag wel meer lenen, maar banken rekenen daarvoor een fors hogere rente aan. Kopers proberen daarom 90 procent of minder van de waarde te lenen. Daarbovenop moeten de registratierechten en notariskosten met spaarcenten betaald worden. Zo is de gemiddelde eigen inbreng tussen 2019 en 2020 met liefst 24 procent gestegen.’

Is de gezinswoning ‘bescheiden’? De bestaande extra korting op de registratierechten blijft bestaan. Of een huis of appartement bescheiden is, hangt niet af van het kadastraal inkomen maar van de aankoopprijs. Die mag maximaal 200.000 euro bedragen. Het plafond ligt op 220.000 euro in de Vlaamse Rand rond Brussel en de kernsteden Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde. De extra korting wordt evenredig met de verlaging van de registratierechten aangepast: van 5.600 naar 2.800 euro voor een ‘gewone’ gezinswoning en van 4.800 naar 960 euro voor een gezinswoning met een energetische renovatie.

Let wel: aan het lagere tarief voor de gezinswoning zijn - net als in het verleden - voorwaarden gekoppeld. De grootste valkuil is dat u niet de enige volle eigenaar mag zijn van een andere woning of bouwgrond. Bij een onverdeeldheid gelden specifieke regels.

Als u wel ander vastgoed hebt, dan krijgt u het gunsttarief pas als het andere vastgoed binnen het jaar verkocht is. Gebeurt dat niet, dan betaalt u het standaardtarief van 12 procent. Dat is bijvoorbeeld het geval als u eigenaar bent en blijft van een tweede verblijf of een verhuurd appartement. Voorts moet u kopen als privépersoon, aankopen via een vennootschap zijn uitgesloten. U moet de volle eigendom kopen, alleen de blote eigendom of het vruchtgebruik volstaat niet.

Daarnaast moet u binnen drie jaar na de aankoop op het adres ingeschreven zijn in het bevolkingsregister, bij een energetische renovatie is dat vijf jaar. Haalt u die termijn niet? U moet naast het verschil tussen de al betaalde registratiebelasting en het verkooptarief van 12 procent ook een boete van 20 procent betalen. Alleen bij overmacht kunt u aan die sancties ontsnappen. Aanslepende verbouwingswerken worden vaak als reden aangehaald, maar de fiscus aanvaardt dat doorgaans niet als overmacht.

Voor het lagere tarief voor energetische renovatie moet uw woning na de werken aan minimumnormen voldoen voor isolatie, energiezuinigheid én ventilatie. U moet minstens 75 procent van de buitenschil van de woning (na)isoleren, de verwarmings- of koelingsinstallatie volledig vervangen en een ventilatiesysteem plaatsen in combinatie met een techniek voor hernieuwbare energie, zoals zonnepanelen. Sloop en heropbouw is toegestaan.

2 Soms winst, soms verlies voor wie een starterswoning inruilt voor een andere gezinswoning

Het is een klassiek scenario: zodra er kinderen (op komst) zijn, wordt een eerste kleine woning of appartement ingeruild voor een ruimer en dus duurder exemplaar. ‘Zo’n 15 procent van onze klanten bevindt zich in die situatie’, zegt Romain.

Wie de eerste woonst binnen het jaar van de hand doet, kan genieten van het nieuwe tarief voor de gezinswoning. Maar er is ook slecht nieuws: vanaf 2024 gaat de meeneembaarheid van de registratierechten op de schop. Door dat voordeel kunnen de eerder betaalde registratierechten - met een maximum van 13.000 euro - afgetrokken worden van het verkooprecht dat op de volgende gezinswoning moet worden betaald.

Wel is er tot eind 2023 een overgangsperiode: kopers kunnen kiezen tussen het verlaagd tarief van 3 procent en de meeneembaarheid in combinatie met 6 procent registratierechten. ‘Kopers zullen moeten uitrekenen wat voor hen de voordeligste formule is’, zegt Romain. ‘Voor wie profiteert van de maximale meeneembaarheid van 13.000 euro ligt het scharnierpunt op een koopbedrag van 433.333 euro. Alleen voor wie meer dan dat bedrag koopt, zijn de verlaagde verkooprechten van 3 procent voordeliger.’ Ook het nieuwe algemeen tarief van 12 procent kunt u nog twee jaar combineren met de meeneembaarheid.

3 Verlies voor wie gezinswoning bouwt of nieuwbouw koopt

Koopt u een bouwgrond om erop te bouwen? U zult onvermijdelijk meer belastingen betalen, zelfs al gaat het om uw enige gezinswoning. Op de aankoopprijs van de grond moet u het standaardtarief van de registratiebelasting betalen en dat stijgt van 10 naar 12 procent. Op de bouwwerken moet 21 procent btw betaald worden, tenzij het gunstregime (6%) voor sloop en heropbouw van toepassing is. Ook bij een verkoop op plan of de combinatie van een terrein met nieuwbouw kan op het grondgedeelte registratiebelasting verschuldigd zijn en op het overige deel btw.

4 Verlies voor wie ander vastgoed dan een gezinswoning koopt

Op ander vastgoed dan de gezinswoning moet het standaardtarief betaald worden. Dat stijgt van 10 naar 12 procent. Dat is slecht nieuws voor wie een bouwgrond, tweede verblijf, een huis of appartement om te verhuren, een kantoor, winkel of magazijn koopt.

Een uitzondering wordt gemaakt voor de aankoop van landbouwgronden en natuurgebieden, waarvoor het tarief van 10 procent behouden blijft.

5 Status quo voor sociale huurwoning

Wie wil bouwen op een aangekochte bouwgrond betaalt vanaf volgend jaar onvermijdelijk meer belastingen.

Wie een huis of een appartement koopt om het via een sociaal verhuurkantoor te verhuren, blijft 7 procent registratiebelasting betalen. Althans als de woning binnen drie jaar na de aankoop voor minstens negen jaar wordt verhuurd. Wordt de huurovereenkomst vroegtijdig stopgezet, dan moet u dat binnen vier maanden melden. Als de beëindiging van de huurovereenkomst niet te wijten is aan de koper-verhuurder, dan zijn er geen bijkomende rechten verschuldigd. Dat is wel het geval als de koper-verhuurder de huurovereenkomst stopzet. Boven op de aanvullende rechten komt dan een belastingverhoging van 20 procent.

6 Verlies voor de aankoop van een beschermd monument

Voor de aankoop van een beschermd monument is er een gunstregime: de helft van het standaardtarief. Dat betekent dat het tarief voor beschermde monumenten van 5 naar 6 procent stijgt. Koopt u een beschermd monument om er met uw gezin te wonen? Dan betaalt u 1 procent registratiebelasting, als u aan de andere voorwaarden voor het gunstregime voor een gezinswoning voldoet.

Dit gunsttarief valt niet te combineren met de extra korting voor gezinswoningen van minder dan 200.000 euro. U moet binnen vijf jaar op het adres ingeschreven zijn. Als u die datum niet haalt, dan moet u het verschil tussen het betaalde verkooprecht van 1 procent en het tarief van 6 procent voor de aankoop van een beschermd monument betalen.

Zo kiest u het goede moment voor het verlijden van de akte

De nieuwe tarieven voor de registratierechten gelden voor alle authentieke aktes - die bij de notaris getekend worden - vanaf 1 januari 2022. Kopers van een tweede verblijf of een investeringspand willen nog voor Nieuwjaar hun akte verleden hebben, om zo van de huidige, lagere tarieven te genieten. ‘Voor zulke aktes, die normaal in januari of februari getekend zouden worden, kunnen we de aktedatum wel vervroegen’, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. ‘Hoe snel een akte verleden kan worden, hangt af van hoe snel de administraties de benodigde documenten en attesten kunnen afleveren. Maar door het hoge aantal vastgoedtransacties van de afgelopen tijd kampen sommige administraties met een achterstand. In normale tijden kunnen dringende aankoopdossiers in zes weken afgehandeld worden. Intussen is dat soms acht weken. Voor wie na eind oktober koopt, wordt het moeilijk de aankoopakte nog voor Nieuwjaar te verlijden.’

Bij de kopers van een gezinswoning merken de notarissen toch wat aarzeling. ‘Mensen die van plan zijn te kopen, nemen het zekere voor het onzekere en stellen hun aankoop uit tot begin volgend jaar’, zegt van Opstal. Wie vandaag tot een akkoord komt met een verkoper, kan in principe de ondertekening van de authentieke akte uitstellen tot na de jaarwisseling. De maximumtermijn voor het verlijden van de koopakte en de betaling van de registratierechten is vier maanden. ‘Opgelet, naast de fiscale termijn kan er nog een andere, kortere termijn spelen. Het komt in de praktijk vaak voor dat tijdens het onderhandelingsproces de verkoper een iets lagere prijs aanvaardt als hij dan sneller zijn centen krijgt, om een eigen aankoop te betalen. Als overeengekomen is om bijvoorbeeld binnen twee maanden de akte te verlijden, dan moet ook die termijn gerespecteerd worden.’

Hebt u al voor september een compromis gesloten en kunt u dus niet van de lagere tarieven genieten? Er circuleren allerhande theorieën over hoe dat ‘opgelost’ kan worden, zoals het opstellen van een nieuw compromis. ‘De kans dat de fiscus zoiets zal kwalificeren als fiscaal misbruik is bijzonder groot’, waarschuwt van Opstal.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud