Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie

Een garage als vastgoedbelegging staat of valt met de locatie

Locatie, locatie, locatie: het is een gouden regel voor elke vastgoedinvesteerder. Maar als u uw zinnen hebt gezet op garages of parkeerplaatsen geldt dat principe nog meer.
Advertentie
©Klaas Verplancke

Op zoek naar een vastgoedbelegging met een beperkt investeringsbudget en zonder veel kopzorgen? Dan is een garage of autostaanplaats misschien een optie. Cijfers van notaris.be leren dat de mediaanprijs – de middelste transactie op de markt – voor een garagebox in de eerste jaarhelft van 2021 op 30.000 euro lag in Vlaanderen en op 27.250 euro in Brussel. Een parkeerplaats is nog iets goedkoper: zowel in Vlaanderen als in Brussel ligt de mediaanprijs op 25.000 euro.

30.000
euro
De mediaanprijs van een garagebox in Vlaanderen in de eerste helft van 2021. Een parkeerplaats is goedkoper: 25.000 euro.

De hoogste bedragen worden neergeteld in de provincie West-Vlaanderen: voor een garagebox betaalt u daar al snel een mediaanprijs van 41.000 euro, voor een parkeerplaats 33.000 euro. ‘De verklaring is de stormloop op het kustvastgoed – en vooral op nieuwbouw daar’, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van notaris.be. ‘Door de hoge grondprijzen en dito bouwkosten van de doorgaans ondergrondse garages betalen mensen voor nieuwbouwgarages op een goede ligging gemakkelijk 40.000 tot 60.000 euro.’ Limburg is voor garages en parkeerplaatsen de goedkoopste Vlaamse provincie: een mediaanprijs van respectievelijk 18.500 en 17.900 euro.

Waarop letten bij de aanschaf van een garage of parkeerplaats?

Wie in deze vastgoedcategorie wil investeren, moet de lokale situatie goed kunnen inschatten én zich verdiepen in de btw- regels.

  • Stad versus platteland
Wie wil investeren in een garage, koopt er het best een op een centraal punt in de stad. Bijvoorbeeld in de buurt van rijwoningen die zelf niet over een garage beschikken.

De prijsverschillen voor garages en staanplaatsen zijn sterk afhankelijk van de ligging. Zelfs binnen een stad of gemeente kunnen er grote verschillen zijn. ‘In sommige straten zijn er tekorten, terwijl er in andere een overschot is’, zegt Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoed. ‘Grosso modo zijn stedelijke en centrale liggingen een goede belegging. Bijvoorbeeld in een buurt met veel rijwoningen die geen eigen garage hebben, zal de vraag hoog zijn. Op het platteland, in regio’s met veel open bebouwingen, zullen garages dan weer minder in trek zijn.’

Ook de kust illustreert de sterke lokale prijsverschillen. ‘In Oostende, om maar één voorbeeld te geven, kosten de garages op de zeedijk dubbel zoveel als een kilometer landinwaarts’, zegt Van Opstal.

  • Parkeren op straat

‘De waarde hangt ook samen met het parkeerbeleid van een stad of gemeente. In gemeenten die het hun inwoners niet gemakkelijk maken om de auto op straat te parkeren, zijn garages duur. Zo kennen nieuwbouwgarages op een goede locatie sterke prijsstijgingen en worden bedragen tussen 25.000 en 35.000 euro neergeteld’, vervolgt Van Opstal. ‘Voor garages op plekken met een groot aanbod of met weinig vraag stabiliseren de prijzen.’

  • Altijd btw-nummer nodig

Zoals voor alle vastgoed moeten eigenaars van een garage of staanplaats jaarlijks onroerende voorheffing betalen en hun vastgoed opnemen in hun jaarlijkse belastingaangifte. Maar daar houden de fiscale verplichtingen niet mee op. ‘De verhuring van garages en staanplaatsen is in principe altijd verplicht onderworpen aan btw. Dat geldt ook voor een particulier die maar één garage verhuurt’, zegt Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants. Er moet dan in principe boven op de huurprijs 21 procent btw worden aangerekend. ‘Het voordeel van het btw-regime is dat de btw betaald op de aankoop of bouw van een nieuwe garage kan worden gerecupereerd’, zegt Van Sant.

VOORBEELD

Blijft de omzet uit de verhuur van de garage op jaarbasis onder de grens van 25.000 euro, dan kan de verhuurder kiezen voor de kleine-ondernemersregeling. Er moet dan geen btw boven op de huur worden aangerekend, maar als verhuurder moet u wel nog altijd een btw-nummer aanvragen. Betaalde btw recupereren kan dan niet. ‘Om dat plafond af te toetsen worden alle huurinkomsten uit vastgoed samengeteld en niet alleen die uit garages en autostaanplaatsen. Daarover zijn er in de praktijk vaak misverstanden’, zegt Van Sant. Omdat het totaal aan huurinkomsten uit de garages én appartementen boven het plafond van 25.000 euro uitkomt, moet er btw gerekend worden over de verhuur van de garages.

Wist u dat?

De verhuring van garages en staanplaatsen is in principe altijd onderworpen aan btw. Zelfs als u als particulier maar één garage verhuurt.

Een gepensioneerde verhuurt zowel garages als appartementen. Hij haalt 20.000 euro huurinkomsten uit de garages en 50.000 euro uit de appartementen. Ook al blijven de huurinkomsten uit de garages onder het plafond, toch kan de kleine-ondernemersregeling hier niet, ook niet voor het deel van de huur uit de garages.

Verhuurt u een appartement of huis én een garage of parkeerplaats? ‘Voor de btw-regeling volgt de bijzaak de hoofdzaak. Op de verhuur van een appartement of huis moet geen btw worden aangerekend, waardoor ook de garage is vrijgesteld’, legt Van Sant uit. ‘Dat geldt ook als er twee afzonderlijke huurcontracten tussen eenzelfde huurder en verhuurder worden getekend.’

  • Weinig laadpalen

Hoewel de elektrische auto steeds populairder wordt, is het aanbod aan garages met een laadpaal vandaag nog beperkt. ‘Een bovengrondse parkeerplaats zal bijna nooit een laadpaal hebben, omdat er geen individuele elektriciteitsaansluiting is. Er is alleen buitenverlichting en het zou onduidelijk zijn wie de stroom aan de laadpaal afneemt’, zegt Johan Krijgsman, topman van de vastgoedgroep ERA. ‘Bij nieuwbouwappartementen met een ondergrondse garage zien we soms wel laadpalen, omdat elk appartement daar een aparte elektriciteitsteller heeft.’

Van Opstal ziet in de praktijk dikwijls technische obstakels: in een appartementsgebouw is het vaak niet doenbaar om veel parkeerplaatsen met laadpalen uit te rusten, simpelweg omdat het elektriciteitssysteem daar niet op is afgestemd.

Hoeveel aankoopkosten op een garage?

Net zoals bij de aankoop van alle ander vastgoed moet u op de aanschaf van een garage of parkeerplaats registratiebelasting betalen: in het Vlaams Gewest 10 procent van het aankoopbedrag (12 procent vanaf 1 januari 2022), elders 12,5 procent. Bij een nieuwbouw betaalt u geen registratiebelasting, maar wel 21 procent btw boven op de aankoopprijs.

Vergeet ook niet dat u nog het ereloon van de notaris en de aktekosten moet ophoesten.

Hoeveel bedraagt het rendement?

Is dit nu een goede belegging? ‘De locatie van de parkeerplaats is essentieel voor het huurrendement’, zegt Johan Krijgsman, topman van de vastgoedgroep ERA. ‘Het komt erop aan om zowel de huidige als de toekomstige parkeerbehoefte goed in te schatten.’

4,5
procent
Investeren in een garage kan een rendement opleveren van 4,5 procent. Maar als u een nieuwbouwgarage koopt, zal het rendement wellicht lager liggen: 1 à 2 procent.

‘Investeren in een garage kan een rendement opleveren van 4,5procent’, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie bij CIB Vlaanderen. Uit cijfers van de organisatie blijkt dat de gemiddelde huurprijs (periode van januari 2019 tot juli 2021) voor een garage in Vlaanderen 116 euro per maand bedraagt. Voor Brussel is dat 145 euro.

‘Opmerkelijk is dat de huurprijs in Vlaams-Brabant met een gemiddelde van 163 euro hoger ligt dan in Brussel’, zegt Thijs. De gemiddelden in West-Vlaanderen worden vertekend door de kust. ‘In de kustgemeenten ligt de gemiddelde huurprijs op 128 euro, terwijl dat elders in de provincie net onder 100 euro ligt.’

Notaris Bart van Opstal wijst erop dat voor nieuwbouw het rendement lager kan uitvallen. ‘De aankoopprijs is hoog, maar de huurprijs is niet navenant. Reken op een rendement van 1 à 2 procent.’

‘Investeerders kiezen beter voor een garagebox dan voor een staanplaats’, adviseert Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoed. De vastgoedexpert ziet daarvoor meerdere redenen. ‘Er is vaker een overschot aan staanplaatsen. Nog tal van gemeenten hebben normen die het aantal staanplaatsen bij nieuwbouwappartementen vastleggen. Bovendien kun je een box ook als opbergplaats voor bijvoorbeeld elektrische fietsen en ski’s gebruiken. Daardoor vergroot je niet alleen je huurdersdoelgroep, de box kan ook in een ruimere straal worden verhuurd. De huurder zal in dat geval zelfs bereid zijn wat verder te stappen, terwijl iemand die een parkeerplaats gebruikt om zijn wagen te stallen meestal gaat voor een plek in de onmiddellijke omgeving.’

Dat een parkeerplaats minder huur opbrengt dan een garage bevestigen de cijfers van CIB Vlaanderen. De gemiddelde huurprijs van zo’n parkeerplek bedraagt 88 euro in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en 81 euro in Vlaanderen.

Is een garage of parkeerplaats nu een goede of slechte investering?

PRO

  • Een garage of parkeerplaats vergt slechts een beperkte investering (zie hierboven).
  • Weinig of geen onderhoudskosten. ‘Een investeerder in een garage of parking is verzekerd van een erg stabiel inkomen dat weinig administratieve rompslomp meebrengt, toch zeker in vergelijking met de verhuur van een woning’, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie bij CIB Vlaanderen. ‘Een garage verhuren brengt ook minder onderhoud, kosten en zorgen mee dan de verhuur van een huis of appartement. Ook heb je minder risico op beschadigingen.’
  • Soepele regels voor huurcontracten. Wie een garage of staanplaats verhuurt, heeft veel meer contractvrijheid dan bij de verhuur van een huis of appartement. Voor zover een autostaanplaats of -box niet in hetzelfde contract met een huis of appartement wordt verhuurd, valt de huurovereenkomst onder de regels van het gemeen recht. ‘De huurovereenkomst kan voor een bepaalde duur – bijvoorbeeld een jaar – worden aangegaan. De opzegtermijn en -vergoeding bij een vervroegde beëindiging kunnen vrij worden bepaald’, zegt Katelijne D’Hauwers, directeur van Verenigde Eigenaars. ‘Wordt een contract mondeling of voor onbepaalde duur aangegaan, dan is het contract elke maand opzegbaar.’

    De verhuurder mag alle kosten – onder meer de onroerende voorheffing, elektriciteit en de lasten van de gemene delen in een appartementsgebouw – doorrekenen aan de huurder. ‘In de praktijk gebeurt dat zelden en wordt er gewerkt met een all-inprijs. Soms wordt de huur voor de hele duurtijd vooruitbetaald’, zegt D’Hauwers.

    ‘De huurprijs kan ook jaarlijks worden geïndexeerd, maar dat gebeurt vaak niet wegens de beperkte bedragen. De huurprijs wordt dan bij contractvernieuwing aangepast.’ Een huurwaarborg is wel gangbaar. ‘Bij garages met poorten wordt vaak een bijkomende waarborg gevraagd voor de afstandsbediening of toegangskaart. Meestal gaat het om een extra waarborg van 100 euro’, zegt D’Hauwers. In tegenstelling tot bij de woninghuur moet de huurwaarborg niet op een geblokkeerde rekening worden gestort en mag die ook cash worden gegeven.

    ‘Een plaatsbeschrijving is facultatief, maar het is raadzaam om die wel op te stellen, zeker in boxen met een dure poort’, raadt D’Hauwers aan.

    In het huurcontract kunnen clausules over het gebruik worden opgenomen. ‘Het is goed om in het contract te specificeren welke wagen er geparkeerd mag worden’, aldus D’Hauwers. ‘Het merk, type en de nummerplaat van de wagen kunnen expliciet in het huurcontract worden opgenomen. Je kunt ook vastleggen dat de auto niet gewassen of gestofzuigd mag worden op de staanplaats en dat er op die plek niet aan het voertuig gewerkt mag worden.’

CON

  • Onzekere marktsituatie. Bij de verhuur van een garage is de ligging cruciaal. De vraag en het aanbod aan garages en parkeerplaatsen in een bepaalde buurt kunnen in de loop van de jaren sterk wijzigen. Ook het parkeerbeleid van een stad of gemeente kan veranderen, en dus een grote impact hebben op uw investering.
  • Vaak niet geschikt voor elektrische auto’s. De doorbraak van de elektrische auto kan gevolgen hebben voor garages en parkeerplaatsen waar het praktisch onmogelijk is om een laadpaal te installeren.

Slimmer investeren in vastgoed

  • Vermijd een erfbelastingkater: zo draagt u uw vastgoed het best over aan uw kinderen
  • Nooit meer lastige huurders: de vele voordelen van papieren vastgoed
  • Hoe uw rendement opdrijven? 'Wees toch maar op uw hoede als ze 6 of 7 procent beloven'

Netto Vastgoedgids, zaterdag 23 oktober gratis bij De Tijd

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud