Mijn geld Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie
Advertentie

Een woonhuis met een slechte epc-score wordt dit jaar 1,7 procent minder waard

Gedaan met de forse prijsstijgingen (en zelfs prijsdalingen voor energieverslindende huizen en appartementen) en almaar meer vraag naar kwalitatieve huurwoningen: dit zijn de voorspellingen van het Vastgoedpanel van De Tijd.
©Trui Chielens

D e tijden dat een koper al bij een eerste bezoek moest beslissen of bieden boven de vraagprijs lijken voltooid verleden tijd: de afkoeling van de vastgoedmarkt is een feit. In de tweede helft van 2022 lag het aantal transacties 7,1 procent lager dan in de eerste helft van het jaar. En die trend lijkt zich in 2023 voort te zetten. Volgens de Federatie van het Notariaat lag zowel in januari als in februari de transactieactiviteit ruim 10 procent lager dan in dezelfde maand vorig jaar. In Vlaanderen is de terugval nóg straffer: -15,5 procent in januari en -12,9 procent in februari.

De redenen zijn bekend: de oorlog in Oekraïne, de rente die maal drie is gegaan, de duurdere energieprijzen, onvoldoende (en extreem dure) bouwmaterialen, de economische onzekerheid en de hoge inflatie.

Advertentie
50%
Meer dan de helft van de experts vreest dat de fiscaliteit de vastgoedmarkt bedreigt.
25 manieren om uw huurrendement op te krikken
  • Met welke vastgoedinvesteringen bereikt u de meeste huurders?
  • Hoe verhuren zonder beslommeringen en mét fiscaal voordeel?
  • Is een laadpaal een plus? En kan uw huurder er een eisen?

Die cocktail laat niet alleen sporen na bij kopers van een gezinswoning. ‘Een deel van de investeerders in residentieel vastgoed heeft sinds het voorjaar van 2022 een ‘wachthoudingskramp’ gekregen. Ze nemen een afwachtende houding aan door de grote onzekerheid en turbulentie in de markt en de wereld’, zegt Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoed. ‘Investeerders zijn 30 à 40 procent minder actief dan de jongste jaren. Aan de ene kant heeft iedereen die echt als investering wilde kopen dat gedaan. Aan de andere kant heb je investeerders die nu even afwachten en kijken of er straks misschien koopjes te doen zijn’, zegt Johan Krijgsman, CEO van de makelaarsgroep ERA.

Zijn er koopjes te doen op de vastgoedmarkt?

‘De kopersmarkt is een feit en dat is goed nieuws voor particuliere investeerders. Kopers hebben opnieuw de mogelijkheid om te onderhandelen over de prijs, ook bij nieuwbouw’, zegt Frédéric Vandenhende van het platform voor vastgoedinvesteerders Investr. Leiden die onderhandelingsmarge en de lagere activiteit tot prijsdalingen? Ja, meent het panel van 19 vastgoedexperts van De Tijd. Althans, als het gaat over vastgoed met een slechte energiescore. ‘2023 zal het jaar worden waar de milieuaspecten een grote invloed zullen hebben op de vastgoedmarkt. We zullen niet alleen de gevolgen zien van de verplichte isolatiesanering, maar zijn ook benieuwd naar de invloed van de asbestattesten op de prijsvorming’, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be.

‘De toegenomen vastgoedprijzen zullen de inflatie wellicht niet kunnen bijhouden.’

Bart van Opstal,
Woordvoerder Notaris.be

Gemiddeld verwachten de experts dat een woonhuis met een slechte epc-score dit jaar 1,7 procent goedkoper zal worden, een dito appartement 1,9 procent. ‘De nieuwe verplichting voor kopers in Vlaanderen om binnen vijf jaar te renoveren tot epc-label D zal een grote impact hebben op woningen die niet aan die norm voldoen. Het noodzakelijke renovatiebudget zal in de aankoopprijs worden verrekend’, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van Embuild Vlaanderen.

‘Bij appartementen wordt dat nog problematischer, omdat men voor een renovatie afhankelijk is van de mede-eigenaars, wat veel kopers zal afschrikken. Vooral als er een serieus kostenplaatje hangt aan de renovatie van de gemeenschappelijke delen.’

Ook over een periode van vijf jaar verwacht het panel weinig potentieel voor energieverslindende panden: de prijzen zouden nagenoeg stabiel blijven.

Voor energiezuinige panden zou er dit jaar wel meer worden betaald: een bestaande woning met een goede epc-score zou naar verwachting 2,6 procent duurder worden, een energiezuinig appartement 2,1 procent. Nieuwbouw zou het nóg beter doen: +2,8 procent voor een woonhuis en +2,6 procent voor een appartement.

Dat heeft onder meer te maken met het aanbod. ‘Het aantal vergunde nieuwe residentiële gebouwen is in de eerste tien maanden van 2022 met 8,3 procent gedaald’, merkt Olivier Carrette op, gedelegeerd bestuurder van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS). ‘De vertragingen in de (verbouw)projecten zijn te wijten aan, onder meer, fluctuaties in de prijzen, een tekort aan bouwmaterialen en onzekerheid bij de promotoren’, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie bij CIB Vlaanderen. ‘Nieuwbouwappartementen zullen iets minder sterk in waarde stijgen dan huizen. Ontwikkelaars zetten vooral in op appartementen, waardoor het aanbod aan nieuwbouwhuizen niet zo snel zal toenemen’, zegt Siham Rahmuni, CEO van vastgoeddienstverlener Quares.

+2,6%
Een bestaande woning met een goede epc-score zou in 2023 naar verwachting 2,6 procent duurder worden, een appartement 2,1 procent.

Over een periode van vijf jaar zouden energiezuinige panden volgens het Vastgoedpanel zo’n 12 à 15 procent duurder worden.

Volstaat de prijsevolutie nog om gelijke tred te houden met de inflatie?

‘De voorbije zestig jaar lag het rendement van vastgoed systematisch 2 procentpunt boven de inflatie’, zegt Vandenhende. Vorig jaar schoot de inflatie fors omhoog, met een piek boven 12 procent. Intussen is het inflatiecijfer wat gedaald, maar volgens het Federaal Planbureau zou het dit jaar nog 4,5 procent bedragen. Dat is hoger dan de prijsstijging in nominale termen die de experts voor vastgoed naar voren schuiven.

Is vastgoed ook op lange termijn niet langer inflatiebestendig? ‘Investeren in vastgoed kan een antwoord bieden op de inflatie, maar de toegenomen vastgoedprijzen zullen de inflatie wellicht niet kunnen bijhouden’, zegt Van Opstal. Het vastgoedpanel schat de kans dat de waarde van het vastgoed in België de komende vijf jaar in nominale waarde stijgt (maar minder dan de inflatie) op 43 procent; het risico op prijsdalingen in nominale waarde bedraagt maar 10 procent. De kans dat de waarde gelijke tred houdt met de inflatie wordt op 30 procent geschat, terwijl de kans op een grotere nominale waardestijging 17 procent bedraagt.

Wat betekenen de rentestijgingen voor de vastgoedinvesteerder?

Het vaste rentetarief voor een periode van 20 jaar is tussen eind 2021 en 2022 gestegen van 1,38 naar 3,38 procent. ‘Die stijging heeft de leencapaciteit met 20 procent doen dalen. Investeerders kunnen daarmee met eenzelfde afbetaling minder lenen’, zegt John Romain, CEO van Immotheker Finotheker. ‘Eind februari stond de rente op 3,28 procent en de tendens is stijgend.’

‘Nieuwbouwappartementen zullen iets minder sterk in waarde stijgen dan huizen. Ontwikkelaars zetten vooral in op appartementen, waardoor het aanbod aan nieuwbouwhuizen niet zo snel zal toenemen.’

Siham Rahmuni
CEO Quares

Meer dan de helft van de panelleden ziet een verdere stijging van de rente als een bedreiging voor de investeringsmarkt. ‘Een stijging van de rentevoet met 1 procentpunt leidt tot een prijsdempend effect van 12 procent’, weet Sven Damen, vastgoedeconoom bij de Universiteit Antwerpen. Door de hogere rente halen investeerders ook geen financieel rendement meer uit een lening.

Tegelijk biedt de hogere rente beleggingsalternatieven. ‘Geld brengt op een gewone spaarrekening of op andere eenvoudige spaarproducten al ongeveer 1 à 1,5 procent op, waarmee het verschil met het huurrendement (te) klein wordt’, zegt Koen Defloo, head of real estate experts bij BNP Paribas Fortis. ‘De markt zal daardoor niet stilvallen, maar wellicht wat vertragen tot er een nieuw evenwicht wordt gevonden. Een vastgoedinvesteerder krijgt immers nog altijd letterlijk de bakstenen als ‘vastgoedwaarde’ en doorgaans ook een toekomstige meerwaarde. Daar zit het grote verschil met veel andere investeringen.’

Hoe evolueert de huurdersmarkt?

Terwijl de koopmarkt vorig jaar vertraagde, was er op de Vlaamse huurmarkt een omgekeerde beweging merkbaar. Volgens de jaarlijkse huurbarometer van de vastgoedgroep Dewaele is in een jaar tijd het aantal kandidaat-huurders in Vlaanderen met een derde gestegen voor evenveel panden.

De sterkere vraag wordt bevestigd door de huurbarometer van de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen en de dienstenleverancier Korfine. De huurprijs van een gemiddeld appartement steeg vorig jaar met 4,1 procent tot 773 euro per maand. Door het beperkte aanbod stegen de huurprijzen voor Vlaamse huizen sneller dan die voor appartementen. De maandelijkse huur voor een rijhuis ging met 5,3 procent omhoog tot 885 euro. Een halfopen bebouwing werd 4,6 procent duurder tot 978 euro, een vrijstaande woning 5,9 procent tot 1.115 euro.

De helft van de experts zet de toenemende vraag naar huurwoningen in de top drie van factoren die de investeringsmarkt ondersteunen. ‘De kwaliteit van de huurmarkt is aanzienlijk verbeterd. In tegenstelling tot vroeger zijn er vandaag veel kapitaalkrachtige huurders die mooi willen wonen’, zegt Vandenhende. ‘Doordat de groep financieel interessante huurders toeneemt, is het risico op leegstand zeer klein’, zegt Dewaele.

Uiteraard heeft dat voor een stuk te maken met de hoge vastgoedprijzen en de strenge regels bij de banken om te lenen. ‘De hoge rentevoeten houden profielen op de huurmarkt die anders sneller de stap naar een aankoop zouden zetten’, zegt Thijs. De gemiddelde leeftijd van de vastgoedkopers is de voorbije jaren gestegen tot rond 40 jaar. ‘Bovendien zien we meer en meer mensen die bewust níét willen kopen. Voor die huurders is flexibiliteit belangrijk’, aldus Rahmuni.

Een andere factor is de demografie. ‘De bevolkingsgroei in combinatie met de gezinsverdunning – eenoudergezinnen en happy singles – doen de vraag naar huurwoningen stijgen’, zegt Rahmuni. In Vlaanderen bestaat een gemiddeld huishouden uit 2,29 personen, tegenover 2,45 in 2000. ‘Door de gezinsverdunning is er vraag naar kleinere woonoppervlaktes. Op dat vlak maken sommige steden en gemeenten een fout, doordat ze grotere minimale oppervlaktes opleggen in hun stedenbouwkundige verordening’, zegt Vandenhende.

In welke buurten koopt u het best appartementen en huizen om te verhuren?

Wie investeert in een huis of appartement doet dat in eerste instantie voor het huurrendement (zie blz. 24). Dat nettohuurrendement ligt volgens het panel op zo’n 3 procent voor bestaand vastgoed en op 2,7 procent voor nieuwbouw. ‘Woonhuizen of appartementen van betere kwaliteit hebben een lager nettohuurrendement, wegens een lager risico of een hoger verwachte meerwaarde bij verkoop', zegt Damen. ‘Het indirecte rendement bij nieuwbouw ligt wel hoger, door de betere toekomstbestendigheid in een markt waar energetische performantie almaar belangrijke wordt’, zegt Roel Helgers, markteconoom bij Matexi.

Op welke locatie kunnen investeerders het best kopen? ‘In kleine en grote steden, in buurten waar meerdere vervoersmogelijkheden samenkomen’, zegt Benoit Delrue van Trevi. ‘Na de covidrestricties is er opnieuw een beweging naar de stad. De vraag naar kwalitatieve, betaalbare woningen in of rond de stad zal blijven toenemen, maar de stijging zal veel minder uitgesproken zijn dan de voorbije jaren’, zegt Christoph Van Beek, acquisition manager bij Home Invest Belgium. ‘De vraag naar nieuwbouwappartementen is groter dan het aanbod en door de lange vergunningsprocedures ziet het er op korte termijn niet naar uit dat het aanbod de vraag zal kunnen bijbenen.’

-1,7%
Het Vastgoedpanel van De Tijd verwacht dat een woonhuis met een slechte epc-score dit jaar 1,7 procent goedkoper zal worden, een appartement met een slechte epc-score 1,9 procent.

Op basis van de huurbarometer van de CIB schuift Thijs de middelgrote steden naar voren: ‘Over een periode van 5 jaar stegen de gemiddelde huurprijzen het meest in middelgrote steden zoals Brugge, Hasselt, Genk, Mechelen, Turnhout en Kortrijk. De verschillen in de stijgingspercentages met andere steden zijn niet gigantisch, maar wel significant.’

‘Bereikbaarheid wordt almaar belangrijker, en daarbij hechten huurders belang aan moderne mobiliteitsoplossingen. De huurwaarden in kleine centrumsteden zoals Mechelen en Sint-Niklaas gaan de jongste jaren in stijgende lijn, terwijl de verkoopprijzen nog betaalbaar blijven voor investeerders’, zegt Tom De Ridder van de vastgoedadviseur Stadim. ‘Hetzelfde geldt voor de rand rond grote steden zoals Antwerpen en Brussel.’

Ook volgens Rahmuni zijn de gemeenten in de schaduw van de grote steden aan een sterke opmars bezig. ‘Zeker als ze een goede verbinding hebben met het openbaar vervoer en/of fietsostrades. De auto zal minder dominant worden in de woonlocatiekeuze. Lier is daarvan een mooi voorbeeld. De ochtendfiles richting Antwerpen zijn niet motiverend, maar de fietsostrade biedt sinds vorig jaar een aantrekkelijk alternatief.’

‘Veel jongeren zouden weleens kunnen uitwijken naar kleinere steden, om zo te besparen op hun huurkosten en wat extra te sparen voor de aankoop van hun eigen woning’, voorspelt Wouter Thierie, vastgoedeconoom bij ING. ‘Ook het covideffect, waarbij mensen de waarde van buitenruimte en groen in hun omgeving zijn gaan waarderen, is nog niet uitgespeeld. Dat werkt in het voordeel van de stadsranden, waar vaak meer groene ruimtes zijn.’

‘Doordat de groep financieel interessante huurders toeneemt, is het risico op leegstand zeer klein.’

Filip Dewaele
Gedelegeerd bestuurder Dewaele Vastgoed

‘Behalve appartementen in grootsteden en centrumsteden zijn ook woningen met drie slaapkamers en een goede epc-score interessant voor de investeerder. En dan heb ik het niet noodzakelijk over de grootsteden en centrumsteden. Er zijn veel steden en gemeenten waar er een systematisch onderaanbod is van dergelijke woningen, maar waar de vraag ernaar wel heel hoog is. Het huurderspubliek groeit, onder meer, door de nieuw samengestelde gezinnen, maar ook door starters die een aankoop uitstellen en door mensen die qua ruimte niet op een appartement terecht kunnen’, zegt Cedric Vanhencxthoven, bestuurder bij Heylen Vastgoed. ‘De rendementen per vierkante meter zijn maandelijks een beetje lager in vergelijking met appartementen, maar de meerwaarde bij een herverkoop compenseert dat ruimschoots.’

Zijn studentenkamers en garages nog interessante investeringen?

Een derde van het vastgoedpanel zet een studentenkamer in zijn top drie van interessantste vastgoedinvesteringen. Het nettorendement wordt op 3,8 procent geschat. ‘Er is een tekort aan kwalitatieve studentenkamers in grootsteden met universiteiten en hogescholen. Het aanbod kan de vraag niet volgen’, zegt Van Beek. ‘Daarbij komt dat huurcontracten voor studentenkamers jaarlijks hernieuwd worden, wat maakt dat ze inflatiebestendig zijn.’

Voor een garagebox verwacht het vastgoedpanel een nettorendement van 3 procent. Al speelt daar de gewijzigde mobiliteit. ‘Door het autoluw maken van (delen) van de stad én de shift naar de deeleconomie zal er minder vraag zijn naar garageboxen’, meent Van Beek.

Tip!

Wat is een garagebox nog waard als er geen mogelijkheid is om een laadpaal te plaatsen? Vraag dus altijd de goedkeuring van de vereniging van mede-eigenaars om een laadpaal te plaatsen vóór u een garage koopt.

Een ander aspect waarmee rekening moet worden gehouden, is de opkomst van elektrische wagens. ‘Wat is een garagebox nog waard als er geen mogelijkheid is om een laadpaal te plaatsen? Veel verenigingen van mede-eigenaars houden de plaatsing van laadpalen tegen omwille van de veiligheid of de capaciteit. Vraag dus altijd de goedkeuring van de vereniging van mede-eigenaars om een laadpaal te plaatsen vóór je een garage koopt’, zegt Rahmuni.

Hoe evolueert de fiscaliteit?

Meer dan de helft van de experts vreest dat de fiscaliteit de vastgoedmarkt bedreigt. ‘De begrotingssituatie ontspoort, wat de fiscale druk op vastgoed kan verhogen’, zegt Johan Albrecht, professor economie aan de UGent en senior fellow aan het Itinera Institute. Onlangs verhoogde Vlaanderen de registratiebelasting bij de aankoop van onroerende goederen van 10 naar 12 procent. De federale overheid schaft vanaf 2024 het belastingvoordeel voor leningen voor investeringspanden af.

In de blauwdruk voor de fiscale hervorming van minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) stond een belasting op de werkelijk ontvangen huurgelden. Wie vandaag aan privépersonen verhuurt, wordt nog belast op het kadastraal inkomen. Over de vraag of die hervorming er ooit zal komen, zijn de ondervraagde experts verdeeld. Het zal alvast niet op korte termijn zijn. In de plannen voor de eerste fase van de fiscale hervorming die de minister begin maart voorstelde, staat niets meer over een belasting op huurgelden.■

Vastgoedpanel De Tijd

Johan Albrecht, UGent en Itinera ● Olivier Carrette, Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) ● Sven Damen, Universiteit Antwerpen ● Tom De Ridder, Stadim ● Janik Deckers, Stadim ● Koen Defloo, BNP Paribas Fortis ● Benoit Delrue, Trevi ● Filip Dewaele, Dewaele Vastgoed ● Marc Dillen, Embuild Vlaanderen ● Roel Helgers, Matexi ● Johan Krijgsman, ERA ● Frank Maet, Belfius ● Siham Rahmuni, Quares ● John Romain, Immotheker Finotheker ● Wouter Thierie, ING ● Kristophe Thijs, CIB Vlaanderen ● Christoph Van Beek, Home Invest Belgium ● Bart van Opstal, Notaris.be ● Frédéric Vandenhende, Investr ● Cedric Vanhencxthoven, Heylen Vastgoed

Lees verder
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Gesponsorde inhoud
Tijd Connect
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.
Partnercontent
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.