Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Geen renovatie maar de sloophamer? Zo profiteert u van het verlaagd btw-tarief

Vanaf Nieuwjaar hoeft u niet meer te twijfelen tussen een doorgedreven renovatie en de sloophamer. Beide kunnen tegen een verlaagd btw-tarief van 6 procent.

Al jaren kunt u een woning van minstens tien jaar renoveren tegen een verlaagd tarief van 6 procent btw. Maar doorgedreven renovaties leiden vaak tot discussies met de btw-administratie. ‘Als de werken niet op een relevante manier steunen op oude dragende muren, kan de fiscus dat beschouwen als een vernieuwbouw en dan moet 21 procent btw betaald worden. We merken dat de fiscus die voorwaarde de jongste tijd streng interpreteert. Dat probleem zal zich minder stellen na Nieuwjaar. Als de werken niet in aanmerking komen voor het renovatietarief kunt u aanspraak maken op het verlaagde btw- tarief voor sloop en heropbouw voor het gehele grondgebied’, zegt Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants.

Het verlaagde tarief voor sloop en heropbouw bestond al in 32 stedelijke gebieden en blijft daar ook gelden. In de andere steden en gemeenten komt er gedurende twee jaar een btw-verlaging, maar daar zijn strikte voorwaarden aan gekoppeld. Het moet gaan om de afbraak van een gebouw, waarna op hetzelfde perceel - niet noodzakelijk op exact dezelfde plaats - een woning met een oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter wordt gebouwd. Een particuliere bouwheer mag geen eigenaar zijn van een andere woning en moet er na de werken zelf gaan wonen gedurende minstens vijf jaar. Als aan die voorwaarden voldaan is, kan ook een bouwpromotor tegen 6 procent btw verkopen. Voor particuliere investeerders en vennootschappen is er ook een piste om van het verlaagde btw-tarief te genieten: als na de sloop en heropbouw de woning gedurende minstens 15 jaar wordt verhuurd aan of door bemiddeling van een sociaalverhuurkantoor (SVK). ‘Als u van die verlaagde tarieven wenst te genieten, dan moet u voorafgaandelijk een verklaring indienen bij de btw-administratie’, zegt Van Sant.

Een overzicht van de meeste gestelde vragen over de voorwaarden.

Wat wordt bedoeld met ‘eigen woning’?

U moet zelf in de woning gaan wonen. Dat kan als u eigenaar bent of als u een zakelijk recht hebt en u bezitter, opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker bent. ‘U mag een deel van de woning beroepsmatig gebruiken, maar dat beroepsmatige deel moet minder dan de helft van de totale oppervlakte beslaan’, zegt Van Sant. Op het hele gebouw - dus ook op de beroepsmatige ruimtes - geldt dan het btw-tarief van 6 procent. Wordt de woning voor meer dan 50 procent voor beroepsactiviteiten gebruikt, dan moet op het hele gebouw 21 procent btw betaald worden.

‘De wet bevestigt helaas de administratieve praktijk dat het te slopen gebouw een significante omvang moet hebben in verhouding tot de opgerichte woning. Nochtans is dat in de praktijk een bron van geschillen’, zegt Van Sant. Het gesloopte gebouw moet geen woning zijn: het kan bijvoorbeeld een boerderij, magazijn of kantoorgebouw zijn.

Wat als ik ander vastgoed bezit?

Het verlaagde btw-tarief is er alleen voor wie geen eigenaar is van een andere woning. Dat zijn alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk als woning worden gebruikt in België of het buitenland, zoals een gezinswoning, een tweede verblijf of een verhuurd appartement. Ook een woning waarvan u alleen het vruchtgebruik hebt - waardoor u er kunt wonen of de huurinkomsten kunt ontvangen - telt. ‘Alleen woningen waarvan u mede-eigendom, blote eigendom of vruchtgebruik hebt geërfd worden buiten beschouwing gelaten’, zegt Van Sant.

Bent u al eigenaar van een woning en wilt u elders een gebouw slopen en een nieuwe gezinswoning optrekken? U kunt genieten van het verlaagd btw-tarief op voorwaarde dat de eerste woning uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikneming van de nieuwe woning is verkocht. ‘Als koppels - al dan niet gehuwd - samen eigenaar zijn van een project, dan wordt de eigendomsvoorwaarde voor hen samen beoordeeld. Als een van beiden een woning bezit, dan grijpen ze voor het hele project naast het verlaagde btw-tarief’, zegt Van Sant.

Hoe wordt de bewoonbare oppervlakte berekend?

De totale bewoonbare oppervlakte mag maximaal 200 vierkante meter zijn. Die oppervlaktenorm geldt ongeacht het type woning: villa’s, halfopen bebouwingen, rijhuizen en appartementen. De oppervlakte van alle woonruimtes, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren, wordt opgeteld. Het gaat dan over de keuken, woonkamer, slaapkamers, maar bijvoorbeeld ook bewoonbare zolder- en kelderruimtes. ‘Alleen woonvertrekken van minstens 4 vierkante meter en een minimumhoogte boven de vloer van twee meter worden geteld. Een klein balkon of een kruipkelder kunnen buiten beschouwing worden gelaten. Bij appartementen wordt de oppervlakte van gemeenschappelijke ruimtes, zoals de inkomhal en trappen niet geteld. ‘Let op, als u een deel van uw woning beroepsmatig gebruikt, dan tellen ook die ruimtes mee voor de berekening van de totale oppervlakte’, zegt Van Sant.

Wat als ik geen vijf jaar blijf wonen?

Zowel de voorwaarde van de enige en eigen woning als die van de maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 vierkante meter moet minstens vijf jaar vervuld blijven. Zo niet moet het belastingvoordeel voor het jaar van de wijziging en de resterende jaren van de vijfjarige periode terugbetaald worden. Dat is het verschil tussen de betaalde 6 procent en het gebruikelijke btw-tarief van 21 procent btw op de gefactureerde werken, berekend als een vijfde per jaar. ‘Als u bijvoorbeeld in 2021 in een appartement gaat wonen en u in 2023 alweer verhuist en het appartement verhuurt, dan moet u drie vijfde van dat voordeel terugbetalen’, zegt Van Sant. ‘Bij overlijden van de bouwheer of bij overmacht zoals een brand die de woning heeft verwoest wordt wel een uitzondering gemaakt.’

200
De totale bewoonbare oppervlakte mag maximaal 200 vierkante meter zijn.

Ik ben in 2020 al begonnen aan een project van sloop en heropbouw. Kan ik van het verlaagde btw-tarief genieten?

Projecten die al begonnen zijn voor 1 januari 2021 kunnen van het verlaagde btw-tarief genieten voor zover aan alle voorwaarden is voldaan. Dat kan ook als u dit jaar bijvoorbeeld al sloopwerken hebt uitgevoerd. Daarvoor moet u uiterlijk op 31 maart de vereiste verklaring indienen bij de btw-administratie. ‘Let wel, op alle werken die voor 31 december 2020 gefactureerd zijn, moet 21 procent btw betaald worden. Het is ook niet toegestaan om voor die facturen nog creditnota’s op te stellen om het btw-tarief van 6 procent te kunnen toepassen’, zegt Van Sant.

Kunnen alle werken tegen 6 procent btw?

Sommige werken zijn altijd uitgesloten van de toepassing van het verlaagd tarief. Het gaat onder meer om tuinaanleg (met uitzondering van de levering van het plantgoed), het plaatsen van afsluitingen, zwembaden en sauna’s.

Koop ik bij een verkoop op plan altijd tegen 6 procent btw?

Daar mag u niet automatisch van uitgaan. Niet alleen u, maar ook de bouwpromotor moet aan voorwaarden voldoen. ‘Zo kan die het verlaagd tarief alleen toepassen als hij zowel de afbraak als de wederopbouw heeft gedaan, wat in de praktijk niet altijd het geval is. Het gebeurt dat een andere partij sloopt en de bouwpromotor het onbebouwde terrein koopt’, zegt Van Sant. ‘Weet ook dat alleen bij een verkoop aan de bouwheer-particulier het verlaagd btw-tarief toegepast kan worden. Het geldt dus niet voor de aannemingswerken van afbraak en wederopbouw die worden uitgevoerd voor de bouwpromotor.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud