Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie

Geen rompslomp van een verhuur? Investeer in papieren bakstenen

Wie jaarlijks een kapitaaltje uit vastgoed wil zonder de rompslomp van een verhuur is met een gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) aan het juiste adres. De grillen van de beurs moet u er wel bij nemen.
Advertentie
©Klaas Verplancke

Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) zijn beursgenoteerde vastgoedvennootschappen die in fysiek vastgoed investeren. Als aandeelhouder koopt u een deelbewijs van het fonds, zodat u mede-eigenaar bent en mee kunt profiteren van de huurinkomsten en de eventuele meerwaarde bij een verkoop.

Slimmer investeren in vastgoed

  • Vermijd een erfbelastingkater: zo draagt u uw vastgoed het best over aan uw kinderen
  • Nooit meer lastige huurders: de vele voordelen van papieren vastgoed
  • Hoe uw rendement opdrijven? 'Wees toch maar op uw hoede als ze 6 of 7 procent beloven'

Netto Vastgoedgids, zaterdag 23 oktober gratis bij De Tijd

Een van de regels waaraan deze vennootschappen moeten voldoen, is dat ze jaarlijks minstens 80 procent van hun winst uitkeren in de vorm van een dividend. Ook moeten gvv’s gespreid investeren over verschillende gebouwen, en mag hun schuldgraad niet te fel oplopen.

Op de Brusselse beurs noteren vandaag 18 gvv’s, die vaak actief zijn in een specifiek vastgoedsegment. Sommige richten zich bijvoorbeeld uitsluitend op winkelvastgoed, andere alleen op logistiek vastgoed, nog andere op residentieel vastgoed... Er zijn ook gvv’s met een gemengd karakter: die zijn actief in meerdere segmenten.

Voor alle duidelijkheid: gvv’s mogen niet verward worden met projectontwikkelaars. Zoals hun naam al laat uitschijnen, realiseren die laatste grote bouwprojecten om ze vervolgens te verkopen of te verhuren. Ze zijn ook niet aan dezelfde regels onderworpen als gvv’s.

Waarop letten als u in een gvv wilt investeren?

U moet eerst en vooral nagaan waarin de vastgoedvennootschap actief is. De 18 beursgenoteerde gvv’s op de Brusselse beurs zijn actief in een hele rist vastgoed- sectoren: van winkelvastgoed en logistiek vastgoed over kantoren, zorgvastgoed, residentieel vastgoed tot studentenhuisvesting. Eind vorig jaar kwam ook de socialewoningverhuurder Inclusio erbij.

De prestaties van de gvv’s kunnen fors verschillen, afhankelijk van het segment waarin ze actief zijn. Dat toonde ook de coronacrisis aan. De logistieke vastgoed- sector boomde dankzij de opmars van e-commerce en de wens van bedrijven om grotere voorraden aan te leggen. De gvv’s die investeren in winkelvastgoed hadden het dan weer lastig, door de lockdown en de groei van het onlineshoppen. Ook de kantoormarkt had het zwaar en voelt vandaag nog altijd de gevolgen van het toegenomen thuiswerk.

10,3%
Per JAAR
HET VOORBIJE DECENNIUM WAREN BELGISCHE GVV’S AANTREKKELIJK VOOR INVESTEERDERS: HET GEMIDDELDE RENDEMENT OVER DE PERIODE 2010-2019 BEDROEG 10,3 PROCENT PER JAAR.

Dat alles toont het belang aan van spreiding en bewijst dat het beter is te beleggen in meerdere gvv’s. Kijk daarbij zeker naar de verschillende segmenten. De winkelvastgoedsector kent bijvoorbeeld relatief veel spelers, maar dat betekent niet dat winkelvastgoed een groter gewicht moet hebben in uw portefeuille.

De gemiddelde gvv op de Brusselse beurs levert een verwacht dividendrendement op van 3,5 procent netto.

Ook de waardering is een belangrijke factor bij de keuze van een gvv. Het gaat dan over de premie of korting waartegen de gvv’s noteren ten opzichte van de intrinsieke waarde van de onderliggende gebouwen. De specialisten in logistiek vastgoed noteren vandaag bijvoorbeeld met de hoogste premies op de beurs. Een premie kan tijdelijk te rechtvaardigen zijn, maar gvv’s met zeer hoge premies kunnen ook erg kwetsbaar zijn voor een correctie.

Gvv’s surfen mee op de grillen van de beurs. Dat betekent dat de koersen van gereglementeerde vastgoedvennootschappen ook fors kunnen dalen.

Ook de schuldgraad houdt u maar beter in het oog. Home Invest Belgium, Retail Estates en QRF hebben vandaag relatief hoge schuldgraden. Concreet: ongeveer 50 procent van het balanstotaal, wat niet zover verwijderd is van de wettelijke maximumgrens van 65 procent. Als de schuldgraad tegen die grens komt, kunnen de vennootschappen bijna niet anders dan vers kapitaal ophalen bij de aandeelhouders om uit te breiden. Veelal wordt dit overwogen als de grens van 55 procent is overschreden. Omgekeerd betekent een hoge schuldgraad dat het rendement op het eigen vermogen hoger kan liggen, wat voordeliger is voor de aandeelhouder.

Is een gvv nu een interessante investering of niet?

De dividendrendementen van gvv’s mogen dan wel aantrekkelijk zijn, ze zijn niet gegarandeerd. Ook mogelijke koersstijgingen zijn geen garantie. Feit is wel dat gvv’s het voorbije decennium een aantrekkelijke investering waren. Het gemiddelde rendement van de Belgische gvv’s over de periode 2010-2019 bedroeg 10,3 procent per jaar. Belangrijke kanttekening is dat deze rendementen tot stand kwamen in een omgeving van steeds lagere marktrentes.

Ten slotte is ook het type dividend een factor om in de gaten te houden. Sommige gvv’s bieden hun dividend aan in de vorm van een keuzedividend. U kunt dan kiezen tussen een dividend in cash of een dividend in aandelen. Gvv’s stimuleren vaak die laatste keuze, omdat ze op die manier cash binnen de vennootschap houden en over extra kapitaal beschikken om te investeren.

Zijn er nog extra kosten als u investeert in gvv’s?

Het kopen van een gvv komt overeen met het kopen van een aandeel. Afhankelijk van de makelaar en het aangekochte bedrag komen de aankoopkosten voor een gvv op de Brusselse beurs op 5 à 15 euro. Dat bedrag telt u ook neer bij een verkoop. Ook is er sprake van een beurstaks van 0,12 procent bij aan- en verkoop. Ten slotte moet u nog rekening houden met een roerende voorheffing van 30 procent op het dividend. Voor de dividenden van vennootschappen die minstens 60 procent - volgend jaar 80 procent - in zorgvastgoed investeren, zoals Aedifica en Care Property Invest, ligt de roerende voorheffing op 15 procent.

Let op, er zijn ook veel buitenlandse vastgoedaandelen. Ook die kunnen met aantrekkelijke dividendrendementen pronken, maar hier is het opletten voor de dubbele dividendbelasting die u mogelijk zult betalen. Die kan gemakkelijk de helft van het dividend opsouperen.

Vastgoedcertificaten, een uitstervend ras

Vandaag noteren zo’n tien vastgoedcertificaten op de Brusselse beurs. De markt dooft langzaam uit. Het grootste probleem met vastgoedcertificaten is de beperkte spreiding. De certificaten hebben doorgaans betrekking op één gebouw, en die afhankelijkheid kan hun zuur opbreken als er een grote huurder uit het pand trekt en er niet snel een nieuwe huurder wordt gevonden.
Genk Logistics is een goed voorbeeld. In 2018 ging de koers van het certificaat meer dan 60 procent lager toen een grote huurder het pand verliet. Het voorbije jaar was er sprake van een verdubbeling van de koers door de komst van nieuwe huurders.
Laat u dus niet verleiden door het hoge dividendrendement alleen. Veel certificaten noteren jaren na hun lancering nog onder hun introductieprijs. Bovendien zijn deze aandelen zeer illiquide: als u ze van de hand wilt doen, zult u misschien wat geduld moeten oefenen.

Wat zijn de voor- en nadelen?

PRO

+ Met gvv’s vermijdt u de rompslomp die komt kijken bij fysiek vastgoed. U moet niet naar de notaris en u moet de woning evenmin onderhouden. Ook moet u zelf geen huurders zoeken.
+ Een belangrijk voordeel is dat u geen groot bedrag nodig hebt om te investeren. U kunt met een beperkt budget een aandeel van een gvv kopen. Zo bezit u meteen een gespreide vastgoedportefeuille, zodat u ook niet afhankelijk bent van één locatie.
+ U ontvangt jaarlijks een mooi dividend. De gemiddelde gvv op de Brusselse beurs levert een verwacht dividendrendement op van 3,5 procent netto. Dat is beduidend meer dan de lage rente die spaarboekjes of zelfs bedrijfsobligaties vandaag opleveren. Let wel op, het dividendrendement is niet gegarandeerd.
+ U kunt profiteren van eventuele koersstijgingen. Sinds Nieuwjaar stegen de Belgische vastgoedaandelen gemiddeld met meer dan 10 procent.

CONTRA

- Dat laatste voordeel kan ook een nadeel zijn. Gvv’s surfen mee op de grillen van de beurs. Dat betekent dat de koersen ervan ook fors kunnen dalen. In volle coronacrisis doken sommige gvv’s tientallen procenten lager.
- Ook de rente kan zich tegen gvv’s keren. Als die fors oploopt, worden gvv’s minder interessant en moeten ze bij investeerders vaak plaats ruimen voor veiligere vastrentende beleggingen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud