‘De huurprijzen lopen, weinig verrassend, vooral in de steden het hoogst op’, zegt Kristophe Thijs, woordvoerder van de vastgoedmakelaarsfederatie CIB. ‘Dat effect dijt uit naar de deel- en randgemeenten. Denk aan Gent, waar de duurdere huurprijzen tot in De Pinte merkbaar zijn. Of Mechelen, waar zelfs in Duffel mee de huurprijzen de hoogte ingaan. Hoe verder weg van de centrumsteden, hoe lager de prijzen.’
- Alle nieuwigheden voor wie bouwt, renoveert of verhuurt
- Brussel, Gent of Aantwerpen? Welke steden zijn interessant voor investeerders?
- Tweede verblijf aan zee: welke kosten komen er allemaal boven op een aankoop?
De Netto Vastgoedgids, zaterdag 14 november gratis bij De Tijd.
Elke regio in Vlaanderen heeft volgens de CIB haar eigen dynamiek, ‘niet zelden gestuurd door de stads- en gemeentekernen’. Want de huurmarkt is vooral een stedelijk fenomeen. ‘In het voorjaar van 2020 waren de dertien centrumsteden in Vlaanderen goed voor een derde van de nieuwe verhuringen’, weet de CIB op basis van haar halfjaarlijkse huurbarometer.
‘Kijken we naar de gemiddelde huurprijzen voor appartementen - die zijn goed voor twee derde van alle verhuringen - dan staat Antwerpen met stip bovenaan, gevolgd door Leuven. Mechelen is de derde duurste stad om een appartement te huren, net voor Gent. Wilt u meer weten over de gemiddelde huurprijzen in uw gemeente, ga dan naar www.tijd.be/vastgoedkaart.
1 Comfort en bereikbaarheid
Terwijl voor koopwoningen en -appartementen ‘locatie, locatie, locatie’ steevast genoemd worden als de drie belangrijkste parameters om de waarde van het pand te bepalen, speelt dat criterium volgens Filip Dewaele, CEO van Dewaele Vastgoedgroep, minder op de verhuurmarkt.
‘In tegenstelling tot de koper is de huurder vooral bereid om te betalen voor comfort (denk aan een moderne keuken en badkamer) en bereikbaarheid (dicht bij een station of met goede verbindingswegen). In iets mindere mate zijn ook de oppervlakte of een ligging in bijvoorbeeld een exclusieve woonbuurt een plus’, stelt Dewaele vast.
‘De goedkopere regio’s om te huren zijn de meer afgelegen gebieden: Poperinge, Menen, Avelgem, om er maar enkele te noemen. Slechtere mobiliteitsverbindingen (met de wagen of het openbaar vervoer) spelen daarin uiteraard een rol’, beaamt Thijs.
In tegenstelling tot een vastgoedkoper is een huurder van een woning vooral bereid te betalen voor comfort en bereikbaarheid.
2 Tuin of terras
De coronacrisis stimuleert bij kopers de honger naar een tuin of groot terras. Net zoals de vraag naar meer binnenruimte, bijvoorbeeld voor een afzonderlijk thuiswerkbureau. Hoe zit dat op de huurdersmarkt? ‘Een tuin en een terras zijn natuurlijk voor veel mensen belangrijk’, aldus Dewaele. ‘Door corona wordt daar nu meer de nadruk op gelegd, ook door de makelaars. Maar eigenlijk heeft corona daar niet zoveel aan gewijzigd. Al is men, doordat men vaker thuis is, zich meer bewust van het feit dat een goeie woning belangrijk is.’
In elk geval geldt: is er een tuin, zorg er dan als verhuurder voor dat hij er verzorgd bij ligt. ‘De tuin is ook beter niet te groot, want dat vergt veel onderhoud’, stipt Thijs aan.
3 Andere factoren
Welke factoren bepalen nóg de huurprijs? ‘Er bestaan geen studies over het effect van bepaalde parameters - zoals oppervlakte, het aantal kamers of de energiezuinigheid - op de huurprijs’, zegt Thijs. ‘Maar er kunnen wel bepaalde lijnen getrokken worden.’
- Logischerwijs is er een verband tussen de verkoopprijzen en de huurprijzen. Een hogere aankoopprijs voor de investeerder vertaalt zich in een hogere huurprijs voor de huurder, omdat de verhuurder wil dat zijn investering rendeert.
- Ook energiezuinigheid wordt almaar belangrijker. ‘Gemiddeld vertaalt een betere energiescore zich in een huurprijs van 4 à 5 procent extra. Toch betekent een lage energiescore niet automatisch een hogere huurprijs’, zegt Thijs. ‘Panden met een laag energieverbruik zijn vooral nieuwbouwappartementen’, aldus ook Dewaele. ‘Die bieden sowieso meer comfort. De energiescore is vaak eerder een indicator van de algemene staat van het huurpand. Een gunstige energiescore kan op die manier een verschil van 100 à 200 euro maandhuur geven.’
- 'Voor een pand met garage kan 50 tot 100 euro meer huur gevraagd worden in vergelijking met een gelijkaardig pand zonder garage’, zegt Dewaele. ‘Al hangt dat ook af van de ligging.’ Bij een landelijk gelegen appartement met gratis parkeerplaats voor de deur biedt een autostaanplaats geen meerwaarde. Een gesloten garagebox wel, want die kan de huurder als opslagruimte gebruiken.
- Behalve de buitenruimte – tuin of terras – beïnvloeden ook de omvang én de indeling van het pand de huurprijs. Al blijft de huurprijs natuurlijk niet in dezelfde mate toenemen naarmate de huurwoning groter wordt: het prijsverschil tussen een appartement van 70 vierkante meter en een van 80 vierkante meter is groter dan dat tussen een appartement van 150 en een van 160 vierkante meter. Ook de indeling van die oppervlakte kan tot verschillen leiden. ‘Kort door de bocht is een appartement met twee slaapkamers 100 euro duurder dan een appartement met één slaapkamer’, aldus Dewaele.
- Vanwege de vraag naar comfort is investeren in een goed uitgeruste keuken een must. Een spoelbak en een kookplaat volstaan niet langer. Huurders willen op zijn minst ook een vaatwasser en een ruime koelkast. Een comfortabele badkamer mag evenmin ontbreken. Al is een jacuzzi of stoombad overbodig. Dergelijke super-de-luxe investeringen verdient u nooit terug. De huurmarkt is uitermate budgetgevoelig, aangezien een groot gedeelte van de huurmarkt bestaat uit mensen die geen woning kunnen kopen. Ook huurders die een paar jaar willen sparen voor ze iets kopen, houden doorgaans de vinger op de knip.
- ‘Belangrijk ten slotte is dat je al die factoren niet zomaar bij elkaar optelt’, beklemtoont Dewaele. ‘Er is nu eenmaal een bodem- en maximumprijs voor elke soort vastgoed, in elke regio. Zo zul je in de meeste provinciesteden een appartement met twee slaapkamers niet vinden onder 500 à 550 euro, los van de energiescore, oppervlakte, garage enzovoort. Maar de prijs zal ook niet hoger liggen dan 750 à 800 euro. Kortom: exclusieve panden of krotten niet meegerekend speel je als verhuurder bijna altijd in de prijsvork tussen 525 en 775 euro.’ Het komt er dus op aan dat u zichzelf niet uit de markt prijst.
