Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Hoe geërfd vastgoed schatten?

Een kwart van de Vlamingen die vastgoed erven, schakelt de Vlaamse Belastingdienst in om dat te waarderen. Waarom zou u dat doen en hoe werkt het?
©Filip Ysenbaert

Wie erft, wacht de moeilijke taak om alle geërfde goederen te waarderen. Dat is belangrijk, want die waarde bepaalt hoeveel erfbelasting u verschuldigd bent en u wilt uiteraard niet te veel betalen.

U mag zelf een waarde op het geërfde vastgoed kleven, die berekenen met een online tool of raad vragen aan een vriend met kennis van zaken. De belastingdienst controleert vervolgens uw aangifte, want hij wil het correcte bedrag aan belastingen innen.

Elk geërfd goed moet u in uw aangifte nalatenschap waarderen tegen ‘de verkoopprijs op de dag van het overlijden’.

Maar wat is ‘correct’? De algemene regel is dat u elk geërfd goed in uw aangifte van nalatenschap moet opnemen tegen ‘de verkoopprijs op de dag van het overlijden’. Loopt u liever niet het risico op discussie over het vastgoed, dan kunt u al enkele jaren een door de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) erkend expert inschakelen. Voegt u zijn verslag bij uw erfenisaangifte, dan is die waarde bindend voor Vlabel. In ongeveer 15 procent van de erfenisdossiers waar vastgoed bij betrokken is, benutten erfgenamen die optie.

Gratis

Sinds vorig jaar is het ook mogelijk gratis een bindende schatting bij Vlabel aan te vragen, via de Aanvraag Bindende Schatting (ABS). ‘Tussen de opstart in april 2019 en de periode net voor de lockdown steeg het aantal aanvragen maand na maand tot een kwart van de erfenisdossiers met vastgoed’, meldt administrateur-generaal David Van Herreweghe.

De Vlabel-topman verzekert dat wie voor een ABS kiest, geen overdreven waardering met dito erfbelasting hoeft te vrezen. ‘De argwaan daarover ebt stilaan weg. Op basis van een econometrisch model en een bezoek ter plaatse komt de ambtenaar-vastgoedexpert tot een prijsvork in lijn met de reële marktwaarde.’ ‘De schatting door de Vlaamse Belastingdienst is betrouwbaar en verhoogt de rechtszekerheid voor iedereen’, verzekert ook Vlaams minister van Financiën Matthias Diependaele (N-VA).

Abnormaal

‘Een waardering vragen aan degene die de belasting erop heft, voelt voor een aantal mensen als biechten bij de duivel’, stelt notaris Maarten Duytschaever vast. ‘Maar in het notariaat zien we nauwelijks abnormale waarderingen in ABS-dossiers. Omdat de Vlabel-ambtenaar het pand meestal bezoekt, kunnen de erfgenamen ook de elementen aankaarten die volgens hen een invloed hebben op de waardering.’

Een waardering vragen aan degene die de belasting erop heft, voelt als biechten bij de duivel.
Maarten Duytschaever
Notaris

‘De procedure ABS benutten we vooral als het risico op een te hoge taxatie miniem is. Bijvoorbeeld als de langstlevende de gezinswoning erft, want voor hem geldt een belastingvrijstelling’, leert een rondvraag van het notariaat. ‘Bestaat er weinig risico op discussie over de waarde, zoals bij een standaardwoning in een wijk, dan waarderen we zelf. De federatie heeft een goed waarderingssysteem met vergelijkingspunten.’

Slag om de arm

Duytschaever: ‘Voor moeilijker te schatten vastgoed, zoals unieke panden, zullen we sneller een expert aanduiden. Dat doen we ook als vastgoed geërfd wordt in de zijlijn, omdat we dan een hoge erfbelastingfactuur verwachten.’

Met een expertenverslag heeft de erfgenaam een slag om de arm voor het geval hij het niet eens is met de schatting. Want hij is niet verplicht dat verslag op te nemen in de erfenisaangifte. Bij de ABS-procedure zal Vlabel hoe dan ook taxeren op basis van de geschatte waarde. Bent u het niet eens met die waarde, dan is de enige uitweg om - na ontvangst van uw aanslagbiljet - bezwaar aan te tekenen.

Wat riskeert u bij tekortschatting?

Is de Vlaamse belastingdienst (Vlabel) het niet eens met uw aangifte, dan zal hij een bijkomende aanslag en een boete opleggen. De boete stijgt met de omvang van de tekortschatting.

  • Tekortschatting tussen 10 en 25%: 5% boete.
  • Tekortschatting tussen 25 en 50%: 10% boete.
  • Tekortschatting tussen 50% en 100%: 15% boete.
  • Tekortschatting van 100% en meer: 20% boete.

Zet u uw fout spontaan en binnen tien maanden recht, dan topt Vlabel de boete af op 10 procent.

Erfgenamen die een onroerend goed binnen twee jaar tegen een hogere prijs verkopen, worden niet beboet op dat verschil als ze dat vastgoed bij de erfenisaangifte hadden laten schatten via een expert-schatter of de ABS-procedure.

Wordt het onroerend goed na meer dan twee jaar verkocht voor een hogere prijs, dan hoeven ze dat niet meer te melden aan de belastingdienst, ook al bedraagt de verjaringstermijn in principe vijf jaar.

Wat als u de geërfde goederen te hoog waardeert?

Dan moet u natuurlijk geen boete betalen. Maar de te veel betaalde erfbelasting krijgt u jammer genoeg niet terugbetaald.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud