Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Investeren in studentenkoten: dubbele winst of risico?

Wie investeert in studentenkamers kan een dubbele winst realiseren. De eigen kinderen moeten geen huur betalen, en nadien lonken de huurinkomsten. Maar er zijn ook risico’s.
©Hollandse Hoogte / Hans van Rhoon

De beslissing om al dan niet een kot te kopen hangt af van de doelstelling. Er zijn twee soorten beleggers. De professionele belegger, die op zoek is naar een rendement, en de huisvader-belegger, die zijn kinderen wil huisvesten en later huur en een meerwaarde wil realiseren op zijn kot.

Afhankelijk van de doelstelling zijn er verschillende vormen van studentenkoten. ‘U kunt gaan voor een of meerdere koten die beheerd worden door professionele uitbaters, of u moet het zelf beheren. Wie een groter budget heeft, kan ook kiezen voor individueel onroerend goed, zoals een studio of een klein appartement, wat op de lange termijn iets meer oplevert’, zegt Eric Verlinden, de CEO van Trevi.

Ik raad aan in het echte centrum van de studentensteden te blijven.
Nicolas Vincent
BuyerSide

Wie zelf wil verhuren, moet er rekening mee houden dat daar veel tijd in kruipt. Een kot is een woning met veel verloop, met huurders die komen en gaan. Dat vraagt veel werk om telkens een huurder te vinden en huurovereenkomsten op te stellen. Hebt u weinig tijd, dan is het verstandiger met een professionele uitbater te werken. En de student is soms een minder zorgvuldige huurder, wat kan leiden tot meer kosten voor opknapwerk.

Contract van 10 of 15 jaar

Wie voor een uitbater kiest, tekent vaak contracten van 10 of 15 jaar. De uitbater neemt dan de verhuur en het beheer voor zijn rekening. U hoeft zich nergens zorgen over te maken. U krijgt een huurprijs, waarvan u de kosten van de beheerder moet aftrekken. ‘Uiteraard is de kwaliteit van de beheerder van het grootste belang. Hij is de kapitein van het schip. Hij beheert de eigendom en de studenten. Ervaring is belangrijk’, zegt Nicolas Vincent, de medeoprichter van BuyerSide, een adviesbureau voor vastgoedbeleggingen.

Zelfs als het rendement wat lager ligt door de kosten van de beheerder, zijn er diverse voordelen. ‘Naast een doorgaans gegarandeerd rendement is alles geregeld. Als uw kot een jaar niet verhuurd wordt, betekent dat niet dat u geen huur krijgt’, zegt Vincent. ‘U loopt geen risico op leegstand. Dat wordt gecompenseerd door een deel van de huur op te geven aan de beheerder’, zegt Verlinden.

Gemeenschappelijke ruimtes

Het kopen van een kot in een woning betekent ook het kopen van een deel van de gemeenschappelijke ruimtes. Bij recent gebouwde woningen kunnen die relatief groot zijn en een aantrekkelijke troef vormen voor studenten: ontspanningsruimte, wasserette, tuin... ‘U moet rekening houden met die gemeenschappelijke ruimtes, die ook verrekend zijn in de aankoopprijs van het onroerend goed. De gemeenschappelijke ruimtes bepalen mee hoe makkelijk of hoe moeilijk huurders gevonden worden. Vaak zijn die ruimtes in oudere woningen minder aantrekkelijk dan in de recentste huisvesting’, zegt Vincent.

Als u slechts een of twee koten wilt kopen en u niet bang bent voor het beheer, dan levert een kot zonder beheerder of zelfs een klein appartement (studio) een hoger rendement op dan een kot met beheerder. ‘Voor een zelf beheerd kot mag u een (bruto)rendement van 4,5 à 4,7 procent verwachten, op jaarbasis want ze worden vaak voor tien maanden verhuurd. Dat is meer dan de 3,5 à 3,7 procent voor een appartement’, zegt Verlinden.

4,5 à 4,7
procent
Voor een zelf beheerd kot mag u een (bruto)rendement van 4,5 à 4,7 procent verwachten, op jaarbasis want ze worden vaak voor tien maanden verhuurd. Dat is meer dan de 3,5 à 3,7 procent voor een appartement.

‘BuyerSide raadt investeerders aan voor een appartement te gaan, eerder dan voor een studentenkot dat beheerd wordt’, zegt Vincent. ‘Een kot kost 100.000 à 150.000 euro exclusief de kosten. Dat moet vermeerderd worden met 21 procent btw voor nieuw onroerend goed. Bij een maandhuur van 350 euro voor de goedkoopste en 675 euro voor de duurste koten bedraagt de bruto-opbrengst 3,5 à 4,5 procent.’

Nettorendement

‘Van dat brutorendement moeten bepaalde vergoedingen worden afgetrokken. Een beheerder zal daarom meestal nettorendementen tussen 2,5 en 3,5 procent bieden’, zegt Vincent. ‘Er zijn twee voorbeelden van koten in aanbouw. Upkot in Hasselt biedt een gegarandeerd nettorendement van 2,30 procent en Eckelmans aan de Triomflaan in Brussel van 2,48 procent.’

Kiezen voor een goedkopere studentenstad betekent niet noodzakelijk een hoger rendement.
Eric Verlinden
CEO Trevi

Voor welke stad of buurt moet u gaan? Moet u kiezen voor een stad of buurt die populair is bij studenten, waar de prijs van koten vaak hoog is, of voor een goedkopere stad om een beter rendement te krijgen?

‘Brussel heeft het hoogste aantal studenten. Dan hebben we nog Gent, Leuven, Antwerpen, Louvain-la-Neuve en Luik. Die zijn populair bij studenten en bij investeerders’, zegt Vincent. ‘Bij een investering in koten is de locatie belangrijk. Je moet voorkomen dat je te ver gaat of naar steden waar geen universiteit is’, benadrukt Vincent. Verlinden voegt Namen toe aan de lijst van steden. ‘De meest veelbelovende steden zijn zij die voorheen al het meest veelbelovend waren. Op dit punt is er geen verandering. Maar kiezen voor een goedkopere stad betekent niet noodzakelijk een beter rendement.’

‘Er is altijd een verband tussen risico en rendement. Wie een kot koopt in een meer afgelegen gebied kan een hoger rendement halen omdat de woning goedkoper is om te kopen. Maar het is minder waarschijnlijk een huurder te vinden omdat het pand te ver weg is. Ik raad aan in het echte centrum te blijven’, zegt Vincent.

U moet zeker rekening houden met het aanbod van koten in bepaalde wijken en steden. ‘In de afgelopen jaren hebben ontwikkelaars veel residentiële woningen gezet om het kotentekort op te vangen. Ik raad aan te focussen op een stad waar het aanbod iets minder groot is dan de vraag. De Deltazone in Brussel is een beetje verzadigd’, zegt Vincent.

3 tips voor wie investeert in een studentenkot

  • Een zelf beheerd kot levert een hoger rendement op dan al het werk over te laten aan een beheerder, maar het eerste vergt een pak meer tijd.
  • Kies voor het absolute centrum van de populaire studentensteden.
  • Ga voor studentensteden waar de vraag naar huisvesting groter is dan het aanbod.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud