Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie

Kies de juiste formule wanneer u in een hotelkamer investeert

Investeren in een hotelkamer kan een goede manier zijn om uw beleggingsportefeuille te diversifiëren. Maar pluis wel grondig uit wat u precies koopt, want er bestaan heel wat formules.
Advertentie
©Ã‚© Helen King/CORBIS

Even een waarschuwing: timesharing en investeren in een hotelkamer zijn twee totaal verschillende begrippen. Bij timesharing wordt u geen eigenaar, maar verwerft u alleen een gebruiksrecht. Als u een hotelkamer koopt, wordt u daar eigenaar van via een notariële akte.

Wat koopt u eigenlijk?

Stap meteen ook af van het idee dat u geregeld zult kunnen overnachten in de hotelkamer waarvan u eigenaar bent. De kamer waarin u investeerde, zit gewoon in het kameraanbod van een hotelexploitant en levert u een bepaald rendement op.

Als eigenaar van de hotelkamer draagt u het gebruiksrecht van de kamer over aan de hoteluitbater. Over de verhuur en het onderhoud hoeft u zich niet te bekommeren: daarvoor staat de hoteluitbater in.

Belangrijk om te weten is dat er verschillende systemen bestaan om de eigenaars van hotelkamers te vergoeden.

‘De covidcrisis heeft stevig ingehakt op het hotelwezen, maar we stellen vast dat investeren in hotelkamers succesvol blijft en dat er ondanks de terugval van de bezetting geen drama’s zijn gebeurd.’

Vergoeding op basis van bezettingsgraad

In sommige gevallen hangt uw rendement samen met de bezettingsgraad van het hotel. Voor de berekening van de inkomsten is het niet van belang dat specifiek uw kamer wordt verhuurd. Er wordt daarvoor gewerkt met een gemiddelde voor het hele hotel. In de meeste gevallen wordt 90 procent van de winst verdeeld onder de eigenaars van de hotelkamers.

Het komt er dus op aan te weten hoe de winst uit uw hotelkamer precies wordt berekend. Doorgaans bestaat die uit de omzet van de verhuur min de personeelskosten, managementvergoedingen, taksen, aankoopkosten voor de maaltijden, het onderhoud, de nutsvoorzieningen en de verwarming.

In sommige gevallen worden ook de inkomsten uit de bar en de verhuur van seminariefaciliteiten mee in rekening genomen. Ook betaalt u als eigenaar soms de kosten voor de herinrichting van de kamers.

Huurcontract op lange termijn

Maar er is ook een systeem dat eenvoudiger is en meer duidelijkheid biedt over het rendement. De investeerder draagt in dat geval het vruchtgebruik over aan de hoteluitbater, die dat over een afgesproken periode in schijven betaalt. In principe is dat een huurcontract op lange termijn tegen een vaste vergoeding. De bezettingsgraad en de exploitatiekosten spelen daarbij geen rol.

Bent u volle eigenaar of niet?

Investeren in een hotelkamer is inflatiebestendig, aangezien de rendementen gedurende de hele periode jaarlijks worden geïndexeerd.

De meeste ontwikkelaars verkopen de kamers en bijbehorende gronddelen samen, waarbij 21 procent btw wordt gerekend op zowel de kamers als de grond. Vervolgens stellen de individuele investeerders de kamers ter beschikking van de hoteluitbater via vruchtgebruik.

Maar er bestaat ook een andere formule, die intussen al veel minder wordt gebruikt. In bepaalde gevallen wordt u als investeerder geen volle eigenaar van de hotelkamer die u hebt gekocht. Soms worden de kamer en de grond waarop het hotel werd opgetrokken namelijk van elkaar gescheiden. De eigenaar van de grond verleent u dan het recht ervan gebruik te maken voor een periode van 27 tot 99 jaar. Dat betekent dat u maar tijdelijk de eigenaar bent van de kamer en dat u een erfpacht moet betalen aan de eigenaar van de grond.

Deze constructie schrikt sommige investeerders af, omdat er onzekerheid kan ontstaan over het rendement. Afhankelijk van de inhoud van de overeenkomst kan het bedrag van de erfpacht geïndexeerd worden en de grondprijzen in de omgeving volgen. In dat geval bent u niet zeker wat het exacte rendement van uw investering na enkele jaren zal zijn.

Hoeveel bedraagt het rendement?

Voor een hotelkamer moet u gemiddeld 100.000 tot 165.000 euro neertellen. Qua rendement kunt u rekenen op 3,5 tot 4 procent. Het is ook een inflatiebestendige investering, aangezien de rendementen jaarlijks worden geïndexeerd.

‘De covidcrisis heeft stevig ingehakt op het hotelwezen, maar we stellen vast dat de formule succesvol blijft en dat er ondanks de terugval van de bezetting geen drama’s zijn gebeurd’, zegt Danny Stas van het advocatenkantoor Deloitte Legal. ‘Sommige hotels hebben beslist om de opstart uit te stellen of de vooropgestelde vergoedingen voor het vruchtgebruik meer te spreiden in de tijd, maar de formule zelf blijkt covidbestendig.’

Maar het systeem met de erfpacht heeft ook een voordeel. Omdat u niet moet investeren in de grond als u een kamer koopt, kunt u die ongebruikte middelen op een andere manier beleggen. De registratiebelasting voor een erfpacht blijft beperkt tot 2 procent, terwijl dat voor de aankoop van ander vastgoed om te verhuren 10 (en vanaf januari 2022 zelfs 12) procent is in Vlaanderen.

Wat vindt de fiscus van uw hotelkamer?

Belasting bij aankoop

Op de aankoop van de nieuwbouw moet u 21 procent btw betalen. Maar volgens verscheidene fiscale rulings kan de btw die u op de aankoop van een hotelkamer betaalt, onder bepaalde voorwaarden volledig worden gerecupereerd. ‘De btw van 21 procent op de kamer en het bijbehorende grondaandeel kunnen worden afgetrokken als de gevraagde prijs voor het vruchtgebruik minstens 97,5 procent bedraagt van de aankoopprijs in volle eigendom’, preciseert Danny Stas, specialist vastgoed en fiscaliteit bij het advocatenkantoor Deloitte Legal.

Met het oog op de latere erfbelasting kunt u de fiscaalvriendelijke techniek van de gesplitste aankoop toepassen. Daarmee worden het vruchtgebruik en de blote eigendom van elkaar gescheiden. De ouders mogen de inkomsten uit de hotelkamer tot aan hun overlijden blijven incasseren. Daarna wast het vruchtgebruik aan bij de blote eigendom van de kinderen, zonder dat daarop nog erfbelasting moet worden betaald.

Belasting op inkomsten

Ook op het vlak van de personenbelasting is investeren in een hotelkamer een interessante zaak. ‘De periodieke vergoedingen die de particuliere investeerders voor de vestiging van een recht van vruchtgebruik krijgen, zijn niet belastbaar als onroerend inkomen’, zegt Stas.

Als de overeengekomen totale vruchtgebruikvergoeding meer bedraagt dan de verkoopwaarde van de volle eigendom bij aankoop zult u wel een belasting op dat verschil moeten betalen. Die meerwaarde moet als een ‘divers inkomen’ worden aangegeven en wordt belast tegen 16,5 procent.

Belasting bij verkoop

Voor de verkoop van een hotelkamer gelden dezelfde regels als voor ander vastgoed. Als de kamer binnen vijf jaar na aankoop met winst wordt verkocht, zult u 16,5 procent meerwaardebelasting moeten ophoesten. Na vijf jaar is de meerwaarde vrijgesteld van belasting.

Is een hotelkamer nu een goede of slechte investering?

PRO

U investeert in vastgoed zonder dat u zich zorgen moet maken over de verhuur en het onderhoud.
Gegarandeerd rendement.

CON

Een belegging in een hotelkamer is minder liquide dan aandelen of obligaties. Maar uiteindelijk geldt dat ook voor ander investeringsvastgoed.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud