Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Negen nieuwe regels voor vastgoed­eigenaars

Wie last van burenhinder heeft, krijgt meer middelen om ertegen op te treden. En wie het vruchtgebruik op een huis heeft, zal vaker de portefeuille moeten openen voor herstellingen. Een overzicht van de nieuwigheden in het goederenrecht.

Eind januari heeft de Kamer een nieuwe wet op het goederenrecht goedgekeurd. Ook al laat de naam het misschien niet vermoeden, toch krijgt u in het dagelijkse leven te maken met de wet. Die gaat onder andere over de relaties tussen buren, mede-eigendom, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, erfpacht en opstal.

‘80 procent van de wet slaat op vastgoed’, zegt professor Vincent Sagaert (KU Leuven) die ze samen met Pascale Lecocq (Universiteit Luik) voorbereidde. ‘Een hervorming was noodzakelijk omdat het grootste gedeelte van de regels dateerde uit de tijd van Napoleon. Ze waren vooral gericht op een landbouwsamenleving en niet aangepast aan de noden van de moderne maatschappij.’ De belangrijkste nieuwigheden op een rij.

1. Minder conflicten bij vruchtgebruik

De hervorming wil conflicten tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar vermijden. Een klassiek voorbeeld is als een van de ouders is overleden. De langstlevende ouder erft het vruchtgebruik van de gezinswoning, terwijl de kinderen blote eigenaar worden. Met het vruchtgebruik kan de langstlevende de woning blijven bewonen of er de huurinkomsten van innen. Conflicten gaan vaak over wie moet opdraaien voor grove herstellingen zoals de plaatsing van centrale verwarming, het vernieuwen van het dak of de elektriciteit. Tot nu moest de blote eigenaar die betalen. 

Een vruchtgebruiker kan binnenkort zonder akkoord van de blote eigenaar aandelen verkopen als de koers keldert.

 ‘Zeker als de langstlevende ouder opnieuw huwt met een veel jongere partner kan dat problematisch zijn. De kinderen uit het eerste huwelijk moeten als blote eigenaars alle grote structuurherstellingen dragen, terwijl ze vaak nooit gebruik zullen kunnen maken van het huis’, zegt Sagaert. ‘In de nieuwe wetgeving moet ook de vruchtgebruiker een deel van de grove herstellingen op zich nemen. De kosten worden verdeeld volgens de verhouding tussen de waarde van het vruchtgebruik - die rekening houdt met de leeftijd van de vruchtgebruiker - en de waarde van de volle eigendom.’ Een jonge stiefouder zal daardoor een groter deel van de grove herstellingen moeten dragen dan een oudere. 

Vruchtgebruik is gangbaar bij vastgoed, maar kan ook slaan op beleggingen zoals aandelen. De vruchtgebruiker kan dan de dividenden innen. Een punt van discussie is of de vruchtgebruiker de aandelen kan verkopen als de koers keldert. ‘Het nieuwe goederenrecht bepaalt dat de vruchtgebruiker kan verkopen zonder voorafgaandelijk akkoord van de blote eigenaar als dat kadert in een goed beheer’, zegt Sagaert. Bij vennootschappen wordt vruchtgebruik voortaan mogelijk voor 99 in plaats van 30 jaar.

2. Nieuwe wapens om burenruzies op te lossen én te voorkomen

Er komt een omvattende regeling voor burenrelaties. ‘De rechtspraak van de afgelopen 60 jaar werd verankerd in wetgeving. Dat biedt rechtszekerheid’, zegt Sagaert.

Voor het eerst komen er criteria om burenhinder te bepalen, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder. Het wordt ook mogelijk preventief op te treden als er gevaar is voor ernstige burenhinder. Als het huis naast het uwe op instorten staat, zult u kunnen vorderen dat het wordt gestut of afgebroken. U moet niet meer wachten tot het effectief instort.

‘Die preventieve maatregelen kunnen alleen bij bijzondere en ernstige risico’s op vervuiling of voor de gezondheid of de veiligheid. De vrederechter moet oordelen of het risico voldoende ernstig is’, zegt Sagaert. 

3. Duidelijkere regels voor beplantingen

Hoe ver moet een boom van de perceelsgrens staan? Tot nu hing het antwoord af van of u een hoogstam of een laagstam plant. De nieuwe regeling focust op de hoogte van de boom. ‘Bomen van meer dan 2 meter moeten minstens 2 meter van de perceelsgrens staan en kleinere bomen of struiken minstens een halve meter’, zegt Sagaert.

2
Hoe ver moet een boom van de perceelsgrens staan? Voor bomen van meer dan 2 meter is dat minstens 2 meter.

Wat als uw buurman die minimale afstanden niet respecteert? ‘Bomen die minder dan dertig jaar te dicht bij de perceelsgrens staan, mag je laten rooien of snoeien, maar je moet wel rekening houden met het algemeen belang’, zegt Sagaert.

Hebt u last van overhangende takken? U moet eerst aan uw buur vragen die te snoeien. Weigert die binnen 60 dagen actie te ondernemen, dan kunt u zelf beginnen te snoeien.

4. Erfdienstbaarheden ontstaan na 30 jaar

Bij een erfdienstbaarheid heeft iemand het recht van doorgang over uw perceel. Dat is bijvoorbeeld zo als de oprit van uw buurman op uw perceel ligt. Als die erfdienstbaarheid vandaag niet in een contract is vastgelegd, is die nooit verkregen, zelfs niet na 100 jaar gebruik.

‘Dat verandert in de toekomst. Als de overgang zichtbaar is en iemand die 30 jaar heeft benut, dan zal het niet meer mogelijk zijn het gebruik stop te zetten’, zegt Sagaert. ‘Wie zo’n doorgang verleent, zal oplettender moeten zijn en op papier moeten zetten dat het recht opzegbaar is.’

5. Koppels kunnen mede-eigendom beëindigen

Mede-eigendom is vooral gebruikelijk in appartementsgebouwen. Het gaat dan onder andere over het beheer van de gemeenschappelijke inkomhal en de lift. Aan de regels daarover verandert niets.

Wel zijn er wijzigingen voor niet-gehuwde koppels die samen een bouwgrond kopen. Als de relatie op de klippen loopt, kan vandaag geen van beiden de verkoop van de grond vorderen om de opbrengst te verdelen. De wetswijziging maakt dat wel mogelijk.

6. Erfpacht kan al vanaf 15 jaar

De minimumtermijn van het recht van erfpacht vermindert van 27 naar 15 jaar. De maximumtermijn blijft op 99 jaar. De erfpachter krijgt het volle genot van vastgoed zoals een woning waarvan iemand anders eigenaar is. Het recht van erfpacht is een soort huur in het kwadraat: de huur duurt langer en biedt meer bescherming.

De kortere duur is vooral van belang voor onroerende leasing. Dat is een leasingovereenkomst op lange termijn, voor de financiering van de aankoop of de oprichting van een gebouw.

7. Grote bouwprojecten worden makkelijker

Om de beschikbare ruimte zo optimaal mogelijk te benutten worden steeds vaker volumes boven of onder elkaar gestapeld. Denk aan projecten met een ondergrondse parkeergarage, winkels op het gelijkvloers en daarboven appartementen. ‘De wetgeving was daar niet op aangepast, wat artificiële oplossingen vereiste. Ofwel was sprake van appartementsmede-eigendom ofwel werkte men met een recht van opstal, waarbij de beheerder van de parking voor maximaal vijftig jaar rechten kon krijgen’, klinkt het.

Voortaan wordt het mogelijk aparte eigendomsrechten voor de verschillende volumes toe te kennen, zonder gemeenschappelijke delen en zonder beperking in de tijd. Dat opstalrecht - het recht om op iemand anders’ grond te bouwen - kan eeuwigdurend zijn, waardoor in het bovenstaand voorbeeld de parking zonder beperking in de tijd kan worden beheerd. 

Het opstalrecht kan wel worden opgeheven als dat elk nut verliest, bijvoorbeeld als het winkelcentrum wordt gesloopt en de grond een andere bestemming krijgt. ‘Deze regeling brengt ook zekerheid voor oude kelders die onder het gebouw van de buurman doorlopen. Volgens de oude regels riskeerde je dat dat deel van de kelder na 50 jaar eigendom van de buurman werd. Dankzij de nieuwe regels blijft je kelder van jou’, zegt Sagaert.

8. Duidelijkheid over lot van gevonden spullen

Is een achtergelaten fiets van u? Vandaag hangt het antwoord van de vindplaats af. Vindt u de fiets op uw privéterrein, dan kunt u er in principe pas na 30 jaar eigenaar van worden. Vindt u die op de openbare weg, dan moet u aangifte doen bij de gemeente.

Wie een voorwerp dat niet van hem is op zijn privéterrein vindt, moet daarvan aangifte doen bij de gemeente.

Die laatste regel wordt de norm, ongeacht de vindplaats. In elk geval moet u eerst de eigenaar proberen te vinden. Dat zal makkelijk zijn voor een portefeuille met daarin een identiteitskaart, maar veel minder evident voor een fiets. Als u de eigenaar niet vindt, moet u de vondst naar de gemeente brengen of laten opnemen in de registers van de gemeente. Een fiets mag na drie maanden worden verkocht. De werkelijke eigenaar kan wel vijf jaar lang de opbrengst opeisen. Doet die dat niet, dan blijft de opbrengst voor de verkoper. Doet die dat wel, dan heeft de eerlijke vinder recht op een redelijke beloning.
 

9. Geërfd vastgoed in hypotheekregister

Wie is eigenaar van welk vastgoed? Het is gebruikelijk dat de aankoop van vastgoed wordt ingeschreven in het hypotheekregister, maar voor geërfd vastgoed gebeurt dat nog niet. Om de informatie in de hypotheekregisters te vervolledigen worden in de toekomst ook de akte van erfopvolging of de verdeling overgeschreven in de hypotheekregisters. ‘Als de erfgenaam het geërfde vastgoed niet inschrijft, kan hij het niet verkopen’, zegt Sagaert.

Ook voorkooprechten en aankoopopties zullen in de hypotheekregisters worden overgeschreven. ‘Je kunt met je buur overeenkomen dat hij een voorkooprecht heeft, maar niemand kan dat dan weten. Dat kan problemen geven als een derde partij het vastgoed koopt. Door een inschrijving in het hypotheekregister kan de buur aantonen dat zijn rechten geschonden zijn’, stelt Sagaert.

Anticipeer al
op de nieuwe wet

De nieuwe wet op het goederenrecht treedt 18 maanden na de publicatie in het Staatsblad in werking. Die publicatie wordt in maart verwacht, waardoor de wet op 1 september 2021 ingaat. ‘Je kunt in de notariële akte al anticiperen op de nieuwe wet’, zegt professor Vincent Sagaert (KU Leuven). ‘Bij het vestigen van een opstalrecht (het recht om op iemand anders’ grond te bouwen, red.) kan in de akte worden voorzien dat de duur 50 jaar is of langer als de wet dat toelaat. Zo kan vanaf de wetswijziging een eeuwigdurend opstalrecht van toepassing zijn. Een ander voorbeeld is de vestiging van een vruchtgebruik. De akte kan voorzien dat de grove herstellingen voor de blote eigenaar zijn, tenzij de wet een andere verdeling toelaat.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud