Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Toch liever een huis om te verhuren?

Op de huurmarkt heerst al lang een huizenkrapte. Woningen met een tuin zouden daardoor gemakkelijk verhuurd kunnen worden. Maar in een huurhuis investeren vergt een hoger budget én meer opvolging.
©BELGA

Een recente bevraging van de makelaarsvereniging CIB Vlaanderen geeft aan dat 75 procent van de vastgoedmakelaars de wensen van hun klanten heeft zien wijzigen tijdens de coronacrisis. ‘Iets meer dan de helft geeft aan dat er veel meer vraag is naar woningen met buitenruimte en dat daar momenteel op de markt een tekort aan is’, zegt woordvoerder Kristophe Thijs.

Zeker op de huurmarkt zijn huizen met een tuin schaars. ‘Dat probleem is er al jaren. Maar de coronacrisis heeft het nog zichtbaarder gemaakt’, aldus Thijs.

Hoe ziet de verhuurmarkt er vandaag uit?

Wie overweegt om te investeren in vastgoed om dat te verhuren, denkt klassiek aan een appartement, bij voorkeur een nieuwbouw. ‘Een eenslaapkamerflat van 55 à 60 vierkante meter of een tweeslaapkamerappartement van 80 à 85 vierkante meter worden vaak gezien als de ideale verhuurwoning. Het liefst in de stad. Want het risico dat je een appartement niet verhuurd krijgt in een klein dorp is altijd groter dan in de stad’, weet Filip Dewaele, CEO van Dewaele Vastgoedgroep.

-0,5%
lager huurrendement huis
Dewaele schat het rendement van een nieuw tweeslaapkamerappartement tussen 2,5 en 3 procent. Voor een nieuwe rijwoning met drie slaapkamers ligt het rendement gemiddeld een half procent lager.

Bijna 70 procent van de verhuringen slaan dan ook op appartementen, leren cijfers van de CIB. ‘Bij amper een op de negen verhuringen gaat het om een rijwoning’, zegt Thijs. ‘Door het huizentekort op de verhuurmarkt zijn appartementen met een ruim terras vandaag erg geliefd. Appartementen zonder buitenruimte daarentegen zijn veel moeilijker verhuurbaar.’

‘Een huurhuis moet minstens drie, en het liefst zelfs vier slaapkamers tellen’, merkt Dewaele op het terrein. ‘Het is logisch dat alles dan een beetje in verhouding moet zijn: een grotere living, een grotere keuken enzovoort. Huurhuizen zijn meestal tussen 120 en 180 vierkante meter groot.’

Waarom kiezen de meeste investeerders voor een appartement?

Aangezien huurders kunnen kiezen uit behoorlijk veel huurappartementen, terwijl er voor huurhuizen een schaarste is, zit er veel potentieel in het investeren in een woning met tuin. ‘Maar de meeste verhuurders stoppen liever 200.000 euro in een kant-en-klaar nieuwbouwappartement met amper risico op kosten de komende 20 jaar dan in een woning die ze nog moeten renoveren en waar mogelijk sneller extra kosten aan verbonden zijn’, aldus Thijs.

Dewaele zit op dezelfde golflengte. ‘Het huurrendement van huizen en appartementen weerspiegelt niet alleen het risico, maar ook de te verwachten kosten. Hoe hoger het leegstandsrisico en hoe meer onderhoudskosten, hoe hoger het brutorendement moet zijn om netto evenveel over te houden. Huizen zijn ook een goede belegging, maar ze zijn duurder in aankoop. Je kunt wel een hogere huur vragen, maar niet in verhouding tot de extra investering. Dat leidt dus tot een lager huurrendement.’

Huizen vergen ook meer opvolging. ‘Bij appartementen vangt de syndicus een deel daarvan op, zoals het onderhoud van de buitenkant, de goten enzovoort. Huizen zijn daardoor meer geschikt voor actieve vastgoedinvesteerders’, vindt Dewaele.

In Vlaanderen moet de verhuurder 66 procent van de syndicuskosten betalen, de huurder betaalt de rest. Tenzij het gaat om kosten die specifiek op vraag van de huurder zijn gemaakt, zoals het bijmaken van een sleutel. Neemt u als verhuurder een conciërge in dienst die bijvoorbeeld de vuilnisbakken buitenzet, een lamp in de hal vervangt of het voetpad sneeuwvrij maakt, dan profiteert vooral de huurder van die diensten. Daarom moet hij in Vlaanderen driekwart van die kosten betalen.

Huurhuis of -appartement: wat rendeert het meest?

Dewaele schat het rendement van een nieuw tweeslaapkamerappartement tussen 2,5 en 3 procent. ‘Voor een nieuwe rijwoning met drie slaapkamers ligt het rendement gemiddeld een half procent lager. Maar dat hoeft investeerders niet af te schrikken: je vindt voor een huis meestal voldoende huurders en ook de potentiële meerwaarde is hoger dan van een nieuwbouwappartement.’

Vastgoedinvesteerders moeten twee zaken goed voor ogen houden, vindt Dewaele: ‘Ten eerste: je investeert om een huurprijs te ontvangen. Het komt er dus op aan voldoende potentiële huurders voor je pand te vinden, nu en in de toekomst. Ten tweede: een investering in vastgoed is altijd een langetermijnbelegging, maar er komt een dag dat je moet of zult verkopen. Door onvoorziene omstandigheden kan dat ook morgen zijn. Je moet er dus zeker van zijn dat er op dat moment voldoende potentiële kopers voor je pand zijn.’

Wilt u meer weten over de gemiddelde huurprijzen in uw gemeente, ga dan naar www.tijd.be/vastgoedkaart.

Wie onderhoudt de tuin?

De buitenruimte waar de Vlaming naar verlangt, moet ruim genoeg zijn om een BBQ te organiseren en met wat vrienden te keuvelen, maar moet ook gemakkelijk te onderhouden zijn. Er zijn maar weinig huurders die een tuin ter grootte van een voetbalveld zien zitten. De meeste huurders gaan voor een binnenplaats of een klein tuintje in de stad. Richting platteland is 500 tot 750 vierkante meter grondoppervlak voor huis én tuin samen ruim voldoende.

Over dat onderhoud van de tuin ontstaat soms discussie tussen verhuurder en huurder over wie wat voor zijn rekening moet nemen.

Het Vlaamse huurdecreet regelt dat als volgt:

  • de verhuurder is verantwoordelijk voor alles wat het normale tuinonderhoud, de reiniging en de kleine herstellingen overstijgt.
  • Het klassieke onderhoud daarentegen is voor rekening van de huurder. Hij moet het gras maaien, onkruid wieden en eventueel ook de planten en bomen snoeien. En hij moet voorkomen dat de buitenkranen, fonteinen en waterbekkens bevriezen en dat de afvoer van het balkon of het terras verstopt. Tot slot moet de huurder ook de septische put of regenwaterput ruimen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud