Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie
Advertentie

Vastgoed dreigt nog grotere hap uit budget te nemen

Nooit steeg het aantal vastgoedtransacties in ons land sneller dan in de eerste helft van 2021. Ook de prijs voor huizen en appartementen blijft gestaag toenemen. Onderzoek van De Tijd toont aan dat de onbetaalbaarheid van vastgoed vooral in randgemeenten rond grote steden toeneemt.
Een huis in Herent, bij Leuven: in randgemeenten rond de steden zijn woningen minder betaalbaar dan in landelijke dorpen. ©Tim Dirven

De rush op vastgoed en exploderende prijzen leiden tot bikkelharde concurrentie op de woningmarkt. Vooral beginnende kopers hebben het gevoel dat het almaar moeilijker wordt een eigen woning te bezitten (zie getuigenissen hieronder). Strookt dat breed gedragen gevoel met de werkelijkheid? De vraag is of duurder per definitie onbetaalbaarder betekent.

Om dat te achterhalen, stelt De Tijd een betaalbaarheidsindex op. Die toont door te kijken naar de vastgoedprijs, het netto belastbaar inkomen en de langetermijnrente hoe diep Belgen in de buidel moeten tasten om een huis of appartement te kopen. We houden geen rekening met de invoering en afschaffing van de woonbonus. (zie inzet ‘Hoe gingen we te werk?’).

Hoe (on)betaalbaar is vastgoed in uw gemeente? Bekijk het op tijd.be/betaalbaarheid.

De index staat al jaren hoog, maar gemiddeld is het verschil met 15 jaar geleden niet enorm groot. Uit de data komt wel een groot verschil in betaalbaarheid naar voren tussen steden en gemeenten.

Stadsrand

In landelijke dorpjes en gemeenten (zie grafieken) zijn woningen betaalbaarder dan in randgemeenten van de steden. In landelijke gemeenten staat de index in 2020 twee punten hoger dan in 2005, in woongemeenten zeven punten. Daar stijgt de onbetaalbaarheid dus meer.

‘Dat stellen wij ook vast’, zegt Johan Krijgsman, de topman van de vastgoedgroep ERA. ‘In plaatsen als Overijse, Wilrijk of Grimbergen is de wedloop nog volop bezig. Dat komt door hun ligging. De woningen liggen relatief dicht bij het stadscentrum, maar er is toch voldoende buitenruimte. Het zijn droomlocaties voor jonge gezinnen.’

Als we Krijgsmans uitspraak over Overijse toetsen aan de betaalbaarheids- index blijkt dat vooral voor woningen op te gaan. In 2010 stond de onbetaalbaarheid in Overijse op haar piek, waarna ze enkele jaren terugviel. Sinds 2017 is wonen er weer minder betaalbaar geworden. Die trend geldt voor meer gemeenten in de populaire groene rand rond Brussel. Ook in de noordelijke rand van de stad Antwerpen zijn woningen erg in trek en neemt de onbetaalbaarheid de laatste jaren weer toe.

Als we kijken naar de Vlaamse centrumsteden springen vooral Gent en Leuven in het oog als onbetaalbaar. Sint-Niklaas en Roeselare doen het beter. In die steden zakt de index voor appartementen zelfs onder 0, wat betekent dat ze daar betaalbaar zijn geworden voor mensen met een gemiddeld inkomen.

De relatieve betaalbaarheid van appartementen is een trend die we in alle centrumsteden zien. ‘In stadscentra komen er weinig nieuwe huizen bij’, zegt Krijgsman. ‘Oude gebouwen die worden afgebroken, krijgen appartementen in de plaats, waardoor hun aanbod wel toeneemt. Vraag en aanbod zijn daar meer in evenwicht, wat de betaalbaarheid ten goede komt. Al moet daarbij vermeld worden dat de gemiddelde oppervlakte van nieuwbouw- appartementen afneemt.’

Renteval

In 2005 waren minder dan zeven netto jaarinkomens nodig om een woning volledig af te betalen, in 2018 meer dan negen. De woningprijs - en in mindere mate die voor appartementen - stijgt dus veel sneller dan de lonen (zie bovenste grafiek).

Toch staat de betaalbaarheid van vastgoed in 2020 ongeveer op hetzelfde niveau als in 2005. De belangrijkste oorzaak daarvan is de instorting van de langetermijnrente (middelste grafiek). De hoge rente in combinatie met galopperende woningprijzen deed de onbetaalbaarheid tussen 2005 en 2011 toenemen, maar door de renteval werd geld lenen sindsdien een pak goedkoper en keerde de betaalbaarheid terug naar het niveau van 2005 (onderste grafiek) .

‘Die lage rente scheelt echt een slok op een borrel’, zegt Sven Damen, vastgoed- econoom aan de Universiteit Antwerpen. ‘Als de rente maar met een half procentpunt daalt, kan je makkelijk 5 procent meer lenen.’

Onbetaalbaar

Er is evenwel een schaduwzijde. ‘De rente stabiliseert al een paar jaar’, zegt Damen. ‘Het is niet uitgesloten dat ze de komende tijd weer lichtjes toeneemt.’ Als de prijzen tegelijk blijven stijgen, raakt het rente- effect uitgewist en kan de betaalbaarheid de komende jaren weer onder druk komen te staan.

Daar zal een beperkte stijging van de inkomens weinig aan veranderen. De simulatie van de betaalbaarheidsindex toont al dat de onbetaalbaarheid verder toeneemt in 2019 en 2020 - de laatst beschikbare data van inkomens zijn uit 2018. Samen met een blijvende stijging van de vastgoedprijzen en een stabiele of licht stijgende rente dreigt de onbetaalbaarheid nog verder toe te nemen. De kans is groot dat de lage rente de stijgende woningprijzen de komende jaren niet langer compenseert.

Hoe gingen we te werk voor onze index?

De betaalbaarheidsindex van De Tijd toont in welke mate een gemiddeld inkomen volstaat om vastgoed te kopen. Per gemeente en per jaar zetten we het gemiddelde inkomen af tegen de mediane prijs van huizen en appartementen.

We corrigeren door rekening te houden met drie assumpties:

1. het vastgoed wordt gefinancierd met een hypothecair krediet met een looptijd van 20 jaar tegen een vaste rentevoet (jaarlijks gemiddelde van rentes voor langlopend krediet).

2. de eigen inbreng bedraagt 15 procent van de mediane prijs van de vastgoedprijs.

3. de aflossing mag niet meer bedragen dan een derde van het gemiddeld inkomen. Negatieve waardes tot en met 0 wijzen op betaalbaarheid, waardes boven 0 in stijgende mate op onbetaalbaarheid. Hoe hoger de index, hoe hoger het percentage dat mensen van het gemiddelde loon moeten afdragen om vastgoed te kopen.

Getuigenissen

Natalie (33): ‘Basisbedrag voor hypotheek bij elkaar krijgen is uitdaging’

Natalie: 'Veel vrienden hebben Brussel al verlaten door de exploderende prijzen.' ©Martina Bjorn

Journaliste Natalie woont al jaren met haar vriend in een huurappartement in Sint-Jans-Molenbeek. ‘Ik ben opgegroeid in de Kempen, maar ben gewend geraakt aan het leven in een appartement in de stad. We waren al een tijd op zoek naar iets nieuws en ruimers. Corona heeft die zoektocht versneld.’

In haar appartement heeft Natalie alleen een klein balkonnetje. ‘De lockdowns maakten voor ons duidelijk dat wat meer ademruimte geen overbodige luxe zou zijn’, zegt ze. ‘We gingen op zoek naar een woning met een tuin of toch minstens een appartement met een dakterras, maar dat bleek in Brussel financieel geen evidentie. We voelen er weinig voor om 300.000 euro of meer neer te leggen voor iets wat niet die waarde heeft, terwijl dat wel de gangbare prijzen zijn voor een standaardappartement.’

Natalie en haar vriend, beiden hoogopgeleid, besloten het daarom over een andere boeg te gooien. ‘Samen met een bevriend koppel kwamen we op het idee samen een pand te kopen. We zouden gescheiden van elkaar leven, maar wel de tuin delen. Een duurzame oplossing, dachten we, maar opnieuw stuitten we op lichtjes absurde prijzen. Bovendien zijn er heel wat administratieve addertjes onder het gras en is de Brusselse woonwetgeving niet echt aangepast aan zo’n constructie.’

Voor het leenbudget van 250.000 à 300.000 euro dat Natalie en haar vriend zouden bijleggen, putten ze alleen uit eigen spaargeld. ‘De maandelijkse aflossing is geen probleem, het basisbedrag bij elkaar krijgen is de uitdaging. Veel vrienden hebben Brussel al verlaten door de exploderende prijzen. Wij blijven zoeken en gaan ervan uit dat de aanhouder wint.’

Heleen (36): ‘Als kind was opgroeien in huis met gigantische tuin vanzelfsprekend’

Heleen: ‘Je verlegt je grens telkens weer, tot je in een situatie komt waarin je financieel eigenlijk boven je gewicht bokst.' ©Kristof Vadino

‘Wij hebben kennissen die hun huis hebben verkocht aan mensen die alleen de foto’s zagen op Immoweb.’ Heleen vertelt het half lachend, maar het is geen grap. Samen met haar partner en twee kinderen woont ze in Turnhout, maar ze is al twee jaar op zoek naar een woning in de noordelijke rand rond Antwerpen.

De leerkrachte legt uit hoe frenetiek de huizenjacht er soms aan toe gaat. ‘Je verlegt je grens telkens weer, tot je in een situatie komt waarin je financieel eigenlijk boven je gewicht bokst. Ik heb soms het gevoel dat er met tienduizenden euro’s wordt gegooid alsof het niets is. We horen in de sector dat nu gevochten wordt voor huizen tussen 500.000 en 700.000 euro, terwijl dat vroeger een categorie met weinig activiteit was.’

‘We hebben onze kijk op de zoektocht gaandeweg wel bijgesteld’, zegt Heleen. ‘We laten ons leven niet meer leiden door het zoeken naar een huis, maar vertrouwen erop dat het op zijn tijd wel op ons pad zal komen. Het is ook niet de bedoeling dat je alleen nog gaat werken om je lening af te betalen. Ons budget ligt rond 400.000 euro.’

Heleen heeft zich erbij neergelegd dat de omstandigheden waarin ze is opgegroeid nog moeilijk te evenaren zijn. ‘Dat besef was wel even schrikken. Ik ben groot geworden in een huis met een gigantische tuin. Als kind vind je dat allemaal vanzelfsprekend, maar ik besef nu pas wat een luxe dat was. Al wil ik niet klagen. We blijven zoeken, en verruimen onze blik ook naar bijvoorbeeld cohousingprojecten.’

Celine (33): ‘Woningen gaan met waanzinnige snelheid van de hand’

Celine: ‘Voor veel mensen verloopt een bezoekdag echt met het mes op de keel.’ ©Kristof Vadino

Voor Celine, die werkt als sales manager bij een hotel aan de kust, is de huizenjacht iets minder urgent. Ze woont in een rijhuis in Oostende. Haar partner Tomas - een IT’er bij dezelfde hotelgroep - bezit een woning in het West-Vlaamse Beernem. Celine wil weg uit de stad en is samen met Tomas al een tijdje op zoek naar een gemeenschappelijke woning op het platteland.

‘We kunnen door onze gezamenlijke spaarpot wel in een hogere prijsklasse meespelen’, zegt Celine. ‘Maar ook daar is de concurrentie bikkelhard. We hebben onze actieradius al verruimd en zijn bereid om verder van huis te gaan wonen. Maar de snelheid en de prijzen waarmee woningen op het platteland tegenwoordig van de hand gaan, is redelijk waanzinnig. Onlangs hadden we een hoeve op het oog met een startprijs van 300.000 euro. Die is uiteindelijk voor 600.000 verkocht, terwijl er nog voor honderdduizenden euro’s kosten aan waren.’

Omdat het om zo’n zware investering gaat, wil Celine niet over een nacht ijs gaan. Door de wedloop op de vastgoedmarkt is dat niet vanzelfsprekend. ‘Vaak is een woning na een of twee bezoekdagen al verkocht, terwijl we soms langer bedenktijd nodig hebben. Ik ben ook niet de grootste specialist, dus informeer ik mij liever voor ik de knoop doorhak. Een bevriende aannemer meenemen naar een bezoekdag kon ook lang niet, want door corona mocht je alleen met je partner een huis bezichtigen.’

‘En dan zitten wij nog in de luxepositie dat we kunnen terugvallen op onze eigen woning’, zegt Celine. ‘Voor veel mensen is het tijdens zo’n bezoekdag echt met het mes op de keel.’

Zoek hieronder hoe (on)betaalbaar uw gemeente is.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud