Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie

‘Vastgoed meer overgewaardeerd in België dan in meeste andere landen’

De woningprijzen gaan wereldwijd fors de hoogte in, maar de overwaardering in België is groter dan in de meeste andere landen. Dat zegt Koen De Leus, de hoofdeconoom van BNP Paribas Fortis.
Advertentie
Koen De Leus: ‘Mensen willen bij een volgende pandemie niet in een klein appartement zitten.’ ©Kristof Vadino

De beslissing van de Vlaamse regering de woonfiscaliteit te hervormen geeft aan dat de hoge huizenprijzen voor steeds meer kandidaat-kopers een probleem zijn. Zijn woningen nog betaalbaar? Ontstaat een zeepbel op de vastgoedmarkt? En moet de overheid ingrijpen?

Vlaanderen verlaagt de registratierechten voor de eerste woning en verhoogt die voor de andere woningen. Wat vindt u daarvan?

Koen De Leus: ‘Ik denk dat het initiatief positief kan zijn voor jongeren die hun eerste woning kopen. De verhoging van de registratierechten voor tweede woningen is logisch omdat men ergens de inkomsten moet halen om de operatie minstens budgetneutraal te maken. Volgt daaruit een daling van de vraag naar tweede woningen, dan kan dat een prijsdempend effect hebben. Als het de bedoeling is vooral voor jongeren iets te doen, is men consistent bezig.’

Jongeren moeten hopen dat de ouders bijspringen.
Koen De Leus
Hoofdeconoom BNP Paribas Fortis

‘Maar de verhoging van de registratierechten van 10 naar 12 procent voor tweede verblijven of investeringspanden lijkt me voor kopers niet onoverkomelijk. Het zal de kandidaat-kopers wellicht niet tegenhouden. Een andere vraag is of de lastenverlaging voor eerste woningen niet doorgerekend zal worden in een hogere aankoopprijs.’

Is de aankoop van een woning nog betaalbaar, vooral voor jongeren?

De Leus: ‘Ik denk dat dat een probleem wordt. De huizenprijzen zijn sterker gestegen dan de lonen, al wordt dat deels gecompenseerd door de lage rente. Jongeren moeten hopen dat de ouders bijspringen. Als we een jongere definiëren als iemand onder 35, is in de eerste acht maanden van dit jaar 42 procent van het aantal nieuwe woonkredieten aan hen verstrekt. Dat is een stabilisatie tot een lichte stijging tegenover 2020, maar lager dan in 2019.'

Moet ook de federale overheid een stap zetten en het fiscaal voordeel voor tweede verblijven schrappen?

De Leus: ‘Absoluut. Dat voordeel behouden terwijl de woonbonus voor een eerste woning is afgeschaft, is een belachelijke anomalie en onrechtvaardig voor wie zijn eerste woning koopt. Al zal de impact op de vastgoedprijzen wellicht beperkt zijn. Ook de afschaffing van de woonbonus voor de eerste woning had niet veel effect.’

Koen De Leus

Master in handels- wetenschappen (Ehsal).
1998-2004: analist Tijd Beursmedia.
2004-2006: hoofdeconoom Uitgeversbedrijf Tijd.
2006-2012: marktstrateeg Bolero (KBC).
2012-2016: senior economist KBC.
Sinds 2016: hoofdeconoom BNP Paribas Fortis.
Docent aan de KU Leuven voor het Young Professional Program Vastgoedkunde.

Volgens Statbel zijn de woningprijzen in het tweede kwartaal 7,4 procent gestegen tegenover vorig jaar. Is dat houdbaar? Komt er een correctie?

De Leus: ‘De prijzen stijgen volgens mij iets te snel, maar het risico op een zware correctie is beperkt. Een van de redenen voor de sterke prijsstijging is het geringe aanbod. Tijdens de pandemie is weinig gebouwd. De prijselasticiteit in België is klein. Een stijging van de vastgoedprijzen met 1 procent doet het aanbod slechts met 0,5 procent toenemen. In de VS is de prijselasticiteit veel groter omdat er meer ruimte is. Als er in België toch een correctie komt, zullen de negatieve gevolgen voor de banken wellicht beperkt zijn. Vooral rijkere gezinnen kopen vastgoed, en die kunnen hun woonkredieten blijven aflossen.’

Is de overwaardering van vastgoed in België groter dan elders?

De Leus: ‘België zit redelijk hoog. Volgens de Europese Centrale Bank (ECB) waren onze huizen eind vorig jaar 20 procent te duur. Alleen in Luxemburg, Oostenrijk, Duitsland en Slovakije is de overwaardering groter. Ook een momentumindicator van de Federal Reserve van Dallas geeft aan dat in België meer tekenen zijn van een zeepbel dan elders. Volgens die maatstaf is Duitsland het enige land in een groep van 25 waar vastgoed nog meer ‘bubbly’ is.’

Wat is de invloed van de stijgende vraag en het beleid van de centrale banken?

De Leus: ‘Het aanbod heeft op korte termijn een invloed op de vastgoedprijzen. De vraag naar vastgoed wordt gestimuleerd door het soepel monetair en begrotingsbeleid. Het tina-principe (there is no alternative) speelt. Door het soepel geldbeleid is de opbrengst van spaarboekjes heel laag. Wie de jongste tien jaar geld parkeerde op een spaarboekje verloor 13 procent koopkracht. Daarom stijgt de interesse in vastgoed als belegging. De nominale huizenprijzen zijn sinds 1986 elk jaar gestegen. De reële huizenprijzen, dus gecorrigeerd voor inflatie, op twee jaren van minimale daling na, ook.’

Hoe groot is de stijging van de beleggersvraag naar vastgoed?

De Leus: ‘In 2020 was een kwart van de verstrekte woonkredieten bestemd voor de aankoop voor een tweede verblijf. In 2019 was dat maar een vijfde. Er zijn twee mogelijke verklaringen: De eersteverblijvers waren in 2019 wellicht oververtegenwoordigd omdat ze anticipeerden op de afschaffing van de woonbonus voor de eerste woning. En covid heeft geleid tot een ‘vlucht’ naar meer ruimte.’

De pandemie heeft dus een rol gespeeld?

De Leus: ‘Doorgaans leiden een pandemie en de daarmee gepaard gaande recessie tot een daling van de vastgoedprijzen. Nu niet, integendeel. Behalve het soepel monetair en begrotingsbeleid en de vraag van beleggers doet de ‘race for space’ de huizenprijzen stijgen. De forse toename van telewerk verhoogt de vraag naar grotere woningen, liefst met een tuin. Het gevolg is dat de prijsstijgingen op het platteland veel groter zijn dan in de steden. Mensen willen bij een volgende pandemie niet in een klein appartement zitten. Voor de prijs van een appartement in Brussel heb je een villa in Erps-Kwerps.’

Is het een goed moment om een woning te kopen of te verbouwen?

De Leus: ‘De aankoop van een eigen huis uitstellen heeft geen zin, want een forse prijsdaling is onwaarschijnlijk. Als je kan wachten, is het beter een verbouwing zes tot twaalf maanden uit te stellen. De grondstoffenprijzen zullen wellicht stabiliseren of dalen als de aanvoerproblemen voorbij zijn. De prijs van hout is al teruggevallen. Sommige materialen, zoals isolatie, zie ik wel duur blijven.’

Moeten de centrale banken de rente verhogen om de huizenmarkt af te koelen?

De Leus: ‘Vooral de Amerikaanse centrale bank staat voor een dilemma. In de VS leidt een stijging van de huizenprijzen met wat vertraging tot inflatie, omdat de fictieve huur van huiseigenaars een grote weging heeft in de index van consumptieprijzen. In Europa hebben de huizenprijzen weinig invloed op de inflatie. Daarom heeft het geen zin dat de ECB ingrijpt.’

Is beleggen in beursgenoteerd vastgoed een goed idee?

De Leus: ‘Het is een alternatief voor fysiek vastgoed. De Belgische vastgoedaandelen leveren een behoorlijk dividendrendement op van zo’n 3 procent netto. En je hebt er geen rompslomp mee of problemen met de huurders. Kantoren en winkelvastgoed zijn risicovoller. Het thuiswerk kan op de kantoormarkt wegen. En voor winkels is in sommige segmenten de verkoopprijs met 15 à 20 procent gedaald. Maar als de hele beurs corrigeert, delen ook de vastgoedaandelen meestal in de klappen.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud