Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Vier tips om valkuilen te vermijden wanneer u vastgoed koopt

Nu veel mensen een huis met tuin zoeken, duiken ook minder mooie praktijken op. Hoe vermijdt u valkuilen bij het kopen van een woning?
©Hollandse Hoogte / Peter Hilz

Julie getuigt: ‘We bezochten een woning in Schaarbeek, in een wijk die erg gegeerd is. De vastgoedmakelaar zette ons duidelijk in concurrentie met een ander koppel. Hij stuurde me sms’jes met de vraag ons bod - dat al hoger was dan de vraagprijs - te verhogen met 5.000 euro, want hij ‘had echt graag dat wij het huis kochten’. We gingen akkoord om één keer te verhogen. Maar dan bleek dat het andere koppel zijn bod ook verhoogd had.’

Ook Charlotte ervaart druk: ‘We zijn al meer dan een jaar op zoek naar een woning. De prijzen zijn volledig veranderd. Vandaag is de geafficheerde prijs de startprijs voor verdere onderhandelingen, naar boven uiteraard. Makelaars zeggen ons letterlijk dat we geen tijd hebben om na te denken. Je moet al bij het eerste bezoek tekenen.’

‘We zien dat er tussen kopers een zekere rivaliteit ontstaat, die bij bepaalde makelaars gepaard gaat met cowboypraktijken’, zegt Aymeric Francqui, makelaar bij Latour & Petit. Volgens hem is er een onevenwicht tussen vraag en aanbod. ‘Statistisch gezien komen bepaalde woningen gewoon niet op de markt, want door de lockdown willen mensen hun huis met tuin behouden. Aan de andere kant zie je kopers die je niet zou verwachten, maar die nu toch op zoek gaan naar een woning omdat ze absoluut een tuin willen. Dat verstoort de markt. Kopers zijn sneller, reactiever en agressiever. Je moet ze niet terugbellen, zoals we vroeger wel deden. En zij krijgen te horen dat ze in de aanval moeten gaan en snel moeten handelen.’

Hoe trapt u niet in de valkuilen van een zeer concurrentiële markt?

1/ Hoed u voor vals opbod

‘Doe een vanaf-bod’. Dat is wat veel potentiële kopers vandaag te horen krijgen. Patrick Menache, de CEO van het makelaarsnetwerk MacNash, vindt zulke zinnen in een advertentie niet deontologisch. ‘Het grenst aan een verkoop bij opbod, waarvoor alleen notarissen bevoegd zijn’.

We zien dat tussen kopers een zekere rivaliteit ontstaat, die bij bepaalde makelaars gepaard gaat met cowboypraktijken.
Aymeric Francqui
Makelaar Latour & Petit

Een verkoop bij opbod door een notaris is transparant, benadrukt notaris Renaud Grégoire. ‘Er bestaat een lastenboek waarin iedereen inzage heeft en gelijk is voor de wet. Dat is niet zo bij vastgoedmakelaars. Daar is geen transparantie en ook geen lastenboek. Het lot van de koper ligt in handen van de makelaar die hem vertelt dat er een hoger bod op tafel ligt. Maar hij weet niet of dat wel echt zo is, of de andere koper wel solvabel is, enzovoort.’

‘Op zich heeft de verkoper er alle belang bij dat zijn pand zo duur mogelijk wordt verkocht en dat er via de vastgoedmakelaar een opbodsituatie ontstaat’, zegt advocaat vastgoedrecht Sadri Ellouze. ‘Maar de koper wordt buitenspel gezet. Hij moet kunnen aantonen dat de makelaar bijvoorbeeld biedingen heeft gecommuniceerd die hij niet mocht communiceren.’

Om te vermijden dat u in een opbodrace verstrikt raakt, adviseert Ellouze een bod uit te brengen dat uitsluitend gericht is aan de verkoper, en dat aan niemand anders mag worden meegedeeld. Grégoire heeft nog een tip: ‘Ik raad aan geen schriftelijk bod uit te brengen en alleen mondeling mee te delen dat u bereid bent een bepaalde prijs te betalen, en onmiddellijk een compromis te tekenen. Zo vermijdt u een opbod tussen kopers.’

2/ Laat de opschortende voorwaarde over de lening niet zomaar vallen

‘Er zit zo veel spanning op de markt dat het ontbreken van een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een lening bij een bod een stuk belangrijker is dan vroeger’, zegt Francqui. ‘Kan een verkoper kiezen tussen twee biedingen waarbij het ene bod wel en het andere geen opschortende voorwaarde bevat, dan gaat hij voor het tweede’, zegt Menache. Zo moet hij niet wachten tot de bank van de kandidaatkoper haar fiat gegeven heeft.

Praktijken als in het zwart betalen worden steeds moeilijker. De banken stellen onmiddellijk vragen.
Sadri Ellouze
Advocaat vastgoedrecht

Laat de opschortende voorwaarde evenwel niet zomaar vallen als de bank uw lening nog niet heeft goedgekeurd. Een bod is in principe bindend. Als de bank niet over de brug komt en u zich moet terugtrekken uit de verkoop, dan riskeert u een schadevergoeding te moeten betalen aan de verkoper. Doorgaans wordt in het compromis een schadevergoeding van 10 procent vermeld.

‘Wij raden aan een bod uit te brengen met enerzijds een voorwaarde tot het verkrijgen van een lening en anderzijds een schadevergoeding van bijvoorbeeld 1.000 of 2.000 euro als u die niet krijgt. Dat kan een geruststelling zijn voor de verkoper. Die weet daardoor dat de kandidaat-koper geïnformeerd heeft naar zijn leencapaciteit en weinig zin heeft om die schadevergoeding te betalen’, zegt Grégoire.

3/ Wees grondig bij uw bezoek aan de woning

‘We hebben kopers die het pand amper bekijken en niet één keer terugkomen’, zegt Francqui. ‘Omdat er niet genoeg panden zijn, is iedereen een stuk agressiever en speelt men korter op de bal.’

Maar dat is niet zonder risico. ‘Mogelijk koopt u een kat in de zak’, zegt Grégoire. ‘In principe is een kandidaat-koper verplicht te handelen als een goede huisvader en alle onderzoeksdaden te stellen zoals een voorzichtig en redelijk persoon zou doen. Hij moet het pand dus bezoeken, nagaan of er geen lekken zijn of schimmelvorming is, enzovoort. Doet hij dat niet en aanvaardt hij in het compromis de clausule die de verantwoordelijkheid bij verborgen gebreken uitsluit, dan kan hij daarna niet komen klagen’, zegt Ellouze. ‘Als u een bod doet en u het pand nauwelijks of zelfs niet hebt bezocht, neemt u als koper een enorm risico. U moet kunnen bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van de gebreken, en dat valt moeilijk aan te tonen.’

Ik raad aan alleen mondeling mee te delen dat u bereid bent een bepaalde prijs te betalen en meteen een compromis te tekenen.
Renaud Grégoire
Advocaat

Een correct bezoek aan het pand is dus een must. U mag snelheid en haast niet verwarren. ‘Als vastgoedprofessionals hun job goed doen, aanvaarden ze geen verkoop zonder een bezoek aan het pand’, zegt Grégoire. ‘Iedereen moet de kans krijgen het pand te bezoeken. Een makelaar kan dan vragen dat de biedingen worden gedaan tegen een bepaalde datum en niet eerder. Vervolgens overhandigt hij alle ontvangen offertes aan de eigenaar. Die beslist of hij een bod aanvaardt. Op die manier is het niet meer ‘wie eerst komt, eerst maalt’’, zegt Francqui.

4/ Betaal niets in het zwart

Wat als de verkoper vraagt een deel cash- lees: in het zwart - te betalen? ‘Dat is zelden in het voordeel van de verkoper. Voor de koper is het wel interessant, omdat hij zo de registratierechten kan milderen. De verkoper kan er alleen belang bij hebben in het geval van een onverdeeldheid of bij de vereffening van een nalatenschap. Maar zulke praktijken worden steeds moeilijker, want de banken stellen onmiddellijk vragen’, zegt Ellouze.

Bovendien is dergelijk gedrag risicovol. ‘De fiscus zal merken dat een onredelijk lage prijs werd betaald. Hij kan menen dat u fraude hebt gepleegd ten nadele van de schatkist, waardoor u een boete riskeert. Er kunnen extra en eventueel strafrechtelijke boetes volgen.’

Wilt u boetes vermijden, dan weigert u gewoon in het zwart te betalen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud