Mijn geld Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie
Advertentie

Voorkom miserie door verborgen gebreken in uw pas aangekochte woning

Een deurklink die hapert of een kastje dat wat scheef hangt: het zijn gebreken die u snel ziet bij de bezichtiging van een woning. Maar wat als na uw aankoop een onopgemerkt gebrek opduikt?
Een vochtprobleem in een woning is niet altijd zichtbaar en kan een verborgen gebrek zijn.

Als u een woning koopt, is het de bedoeling dat u van alle gebreken op de hoogte bent. De verkoper is verplicht potentiële kopers te informeren over gebreken waarvan hij op de hoogte is, maar die misschien niet meteen zichtbaar zijn. Het kan gaan over een vochtprobleem, bodemverontreiniging, rotte houten balken of een defecte verwarming.

Maar soms komt pas na het verlijden van de akte naar boven dat er iets mis is met de woning. Het kan soms zelfs zo’n groot gebrek zijn dat u het huis of appartement niet gekocht zou hebben, of alleszins voor een lagere prijs, als u op de hoogte was geweest. Wat kunt u doen in dat geval?

Advertentie

Wanneer is iets een verborgen gebrek?

‘Een goed is gebrekkig als het niet meer geschikt is voor normaal gebruik’, zegt Siel Demeyere, een advocate bij Eubelius. ‘Dat kan het geval zijn als u een instapklaar huis kocht dat wel nog in goede staat is, maar door een bepaald gebrek niet meteen bewoonbaar is omdat werken moeten gebeuren, terwijl u die niet voorzien had. Dan kunt u die woning niet gebruiken waarvoor u ze gekocht hebt.’

Een goed is gebrekkig als het niet meer geschikt is voor normaal gebruik.

Siel Demeyere
Advocate bij Eubelius

Een verborgen gebrek was niet te zien of op te merken tijdens de bezichtigingen die u gewoonlijk een of meerdere keren doet voor de aankoop. ‘Als iemand die beroepsmatig niets met vastgoed te maken heeft het gebrek bij een normaal bezoek niet met het blote oog kon zien, dan is het verborgen’, aldus Demeyere.

‘Een bekend voorbeeld is vocht. Dat kan verstopt zitten achter meubels of achter behangpapier. Het is niet de bedoeling dat u voor het ondertekenen van het compromis alle meubels gaat verplaatsen om te kijken of vocht aanwezig is’, zegt Demeyere.

Als verkoper kunt u mensen wel op de hoogte brengen van een gebrek. U doet dat het best schriftelijk, om te kunnen bewijzen dat de kandidaat-kopers op de hoogte zijn van het probleem.

Wat als de verkoper zelf niet op de hoogte was van het gebrek?

Het is niet vereist dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek. ‘Hij kan wel zijn aansprakelijkheid beperken door in de verkoopovereenkomst op te nemen dat hij niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken die hij niet kende’, zegt Demeyere. ‘In dat geval kunt u de verkoper niets maken en kunt u geen kosten of schade op hem verhalen. Alleen een gespecialiseerde verkoper kan zijn aansprakelijkheid niet beperken.’

U kunt de ontbinding van de verkoop of een prijsvermindering vragen.

Siel Demeyere
Advocate bij Eubelius

Wat zijn mijn rechten als koper?

Is een verborgen gebrek aanwezig, dan kunt u naar de rechtbank stappen. Dat kan ook nadat de akte is verleden en u al betaald hebt voor de woning. ‘U kunt de ontbinding van de verkoop of een prijsvermindering vragen’, aldus Demeyere. ‘U kunt niet vragen dat de verkoper de herstelling zelf uitvoert, maar er bestaat wel rechtspraak waarbij de rechter een herstelling toch toelaat.’

Welke stappen moet ik ondernemen?

U kunt de verkoper in gebreke stellen en een vordering instellen bij de rechtbank. ‘Dat doet u aan de hand van een dagvaarding, wat zo’n 300 tot 500 euro kost’, zegt Demeyere. U moet bewijzen dat het gebrek al aanwezig was voor de verkoop.

De rechter zal bepalen of een expert moet worden ingeschakeld. ‘Kiest u er zelf voor een expert in te schakelen, dan betaalt u sowieso zelf de kosten’, zegt Demeyere. ‘Als de rechter het beslist, zal die bepalen wie de kosten betaalt. Meestal betaalt de verliezende partij ze, maar de rechter kan ook bepalen dat elke partij de helft betaalt.’

Let wel: de wet verplicht de verkoper de vordering binnen een korte termijn in te stellen. ‘Als u een verborgen gebrek opmerkt en daarvoor naar de rechtbank wil stappen, doet u dat het best zo snel mogelijk’, zegt Demeyere. ‘De termijn is afhankelijk van de aard van het gebrek, maar het gaat maximaal over enkele maanden. Om te bewijzen dat het gebrek er al was voor de verkoop is het ook in uw eigen belang de vordering zo snel mogelijk in te stellen.’

Hoe bewijs ik dat het gebrek al aanwezig was?

‘Het is aan de koper om te bewijzen dat het gebrek al aanwezig was bij de verkoop en dat het niet nadien is ontstaan’, zegt Demeyere. Het zou kunnen dat u door foto’s en een beschrijving zelf kunt bewijzen dat het probleem al aanwezig was, maar meestal beoordeelt een expert dat.

Het is aan de koper om te bewijzen dat het gebrek al aanwezig was bij de verkoop en dat het niet nadien is ontstaan. Meestal oordeelt een expert daarover.

Siel Demeyere
Advocate bij Eubelius

Welk bedrag kan ik eisen?

U kunt het bedrag voor de prijsvermindering zelf bepalen, eventueel onderbouwd door de waardering van een expert. ‘Vaak plakken de partijen er zelf een getal op en kan de rechter dat nadien nog bijstellen als het onredelijk zou zijn’, zegt Demeyere.

Als de verkoper te goeder trouw was en zelf niet op de hoogte was van het gebrek of het niet met opzet heeft verborgen, dan kunt u alleen de kosten terugvragen die u moest maken om het gebrek te herstellen.

Maar als de verkoper te kwader trouw was en op de hoogte was van het gebrek en het opzettelijk niet heeft vermeld of verborgen, dan kunt u daarbovenop een schadevergoeding vragen. ‘Denk aan een meubel dat u in de ruimte plaatste waar vocht aanwezig was en dat daardoor beschadigd raakte. U kunt daarvoor een schadevergoeding vragen’, zegt Demeyere.

Lees verder
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie
Gesponsorde inhoud
Tijd Connect
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.
Partnercontent
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.