Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Waarop letten als u een assistentiewoning koopt?

Assistentiewoningen zijn niet langer de hippe beleggingen die ze enkele jaren geleden waren. De cowboys zijn uit de markt verdwenen. Maar wie wil investeren in een assistentiewoning moet ook vandaag kritisch blijven.
©Klaas Verplanke

‘De jongste maanden kregen we vier keer meer aanvragen dan gewoonlijk van mensen die een serviceflat willen kopen of huren. Door de coronacrisis durven veel ouderen niet meer naar een rusthuis, maar ze willen ook niet alleen thuiszitten. Een assistentiewoning is dan een aantrekkelijk alternatief’, zegt Wilfried Martens, oprichter van Senior Homes en een van de pioniers in ons land op de markt van de assistentiewoningen.

Bij assistentiewoningen draait het niet om de bakstenen, wel om de zorgverlening.
Wilfried Martens
Senior Homes

Zo’n woning is volledig aangepast aan de noden van ouderen: er zijn handgrepen in toilet en douche, er zijn nauwelijks trappen, er is een oproepsysteem voor wie hulp nodig heeft. Er zijn ook allerlei zorgvoorzieningen, zoals poetshulp, warme maaltijden of thuisverpleging. En er zijn gemeenschappelijke ruimtes.

Waarom is er veel argwaan tegenover assistentiewoningen?

Jarenlang waren assistentiewoningen erg in trek bij beleggers. Maar wat op het eerste gezicht een populaire investering was, is voor veel Belgen uitgedraaid op een fiasco. ‘Tot enkele jaren geleden waren er veel cowboys op de markt, die assistentiewoningen bouwden op de meest onmogelijke en onaantrekkelijke plaatsen. Ook het zorgaspect werd verwaarloosd. Die projecten bleven leegstaan en bezorgden veel investeerders een kater. Intussen zijn de cowboys verdwenen, maar de argwaan is bij veel mensen gebleven’, zegt Martens.

3.500
lege serviceflats
Zoveel assistentiewoningen staan er naar alle waarschijnlijkheid leeg in België.

Hij schat dat er nog 3.500 assistentiewoningen leegstaan in ons land. ‘Ze liggen bijna allemaal in residenties op afgelegen plaatsen. Ik heb zelfs weet van een project midden in een industriezone. Daar wil niemand wonen’, zegt Martens.

Bij Senior Homes, dat tien residenties uitbaat – goed voor 575 erkende assistentiewoningen – bedraagt de gemiddelde bezettingsgraad naar eigen zeggen 75 procent.

Filip Dewaele, CEO van de gelijknamige vastgoedgroep en een koele minnaar van assistentiewoningen, erkent dat de markt de voorbije jaren sterk is geprofessionaliseerd. ‘In de beginjaren was er veel amateurisme, met ook heel wat minder betrouwbare spelers. Die tijd ligt intussen achter ons.’ Maar, terwijl vroeger vooral investeerders naar assistentiewoningen uitkeken om te verhuren, wordt de markt vandaag veel meer gedreven door mensen die op zoek zijn naar een serviceflat voor eigen gebruik.

‘Bij investeerders is de hype voorbij. Ze werden gelokt met huurrendementen van 4,5 procent of meer. Ze hebben geleerd dat aan dergelijke rendementen ook een hoger risico vastkleeft’, aldus Dewaele.

Is een gesplitste aankoop interessant?

Veel kopers van een serviceflat kiezen voor een gesplitste aankoop, waarbij ze zelf het vruchtgebruik houden en de kinderen de naakte eigendom krijgen. ‘Vaak wordt de assistentiewoning dan enkele jaren verhuurd, tot de ouders zelf naar de assistentiewoning verhuizen’, zegt Martens. ‘Na het overlijden van de ouders wordt de assistentiewoning verkocht of weer verhuurd door de kinderen. Daarbij gaan we uit van een nettohuurrendement van 3 à 3,5 procent.’

Hoeveel betaalt u voor een serviceflat?

De huurprijs van een assistentiewoning schommelt doorgaans rond 700 à 1000 euro. Daarbovenop moet een vergoeding worden betaald voor allerlei zorgdiensten. Die bedraagt zo’n 350 à 500 euro. Ter vergelijking: een gemiddelde rusthuiskamer kost al snel 1.500 à 2.000 euro per maand. De inning van de huurgelden gebeurt ook door de uitbater, die ze vervolgens doorstort naar de eigenaar. Dat is een wettelijke verplichting voor erkende assistentiewoningen.

380.000
euro
Voor een doorsnee-assistentiewoning betaalt u zo’n 175.000 à 225.000 euro. Maar voor een serviceflat van 120 vierkante meter aan zee kan de aankoopprijs oplopen tot 380.000 euro.

De aankoopprijzen van een doorsnee-assistentiewoning schommelen tussen 175.000 en 225.000 euro. Er is ook een fiscale gunstregeling voor assistentiewoningen, op voorwaarde dat de uitbater erkend is én de assistentiewoning aan enkele wettelijke minimumnormen voldoet. Voor erkende assistentiewoningen geldt een verlaagd btw-tarief van 12 procent in plaats van 21 procent. Bovendien is de aankoop vrijgesteld van onroerende voorheffing.

Waarop letten als u een assistentiewoning koopt?

Investeer alleen in een assistentiewoning op een levendige, stedelijke locatie

De grote leegstand bij assistentiewoningen illustreert het belang van een goede locatie. ‘Om te beginnen moet het doelpubliek groot genoeg zijn’, zegt Martens. ‘Een grote residentie ergens te velde zal helemaal geen bewoners lokken. Dat is vervelend als je er zelf wilt gaan wonen, want niemand woont graag in een residentie met amper medebewoners. Voor investeerders betekent het dat ze veel leegstand zullen hebben.’

Want investeerders mislopen niet alleen huurinkomsten als hun woning leegstaat. Afhankelijk van wat contractueel is afgesproken, dreigen ze ook de zorgvergoeding voor de uitbater deels of gedeeltelijk te moeten betalen. Daarom ontwikkelt Senior Homes alleen projecten op plekken waar in een straal van 15 kilometer minstens 60.000 mensen wonen.

Een van de grootste troeven van een assistentiewoning is dat ze een oplossing kan bieden voor de eenzaamheid bij ouderen; een groot probleem dat nog niet met een app kan worden opgelost.
Filip Dewaele
Dewaele Vastgoed

Ook Dewaele volgt die visie: ‘Als belegger wil je toch dat jouw assistentiewoning verhuurd raakt. Op dat vlak heb ik meer vertrouwen in projecten in stedelijke gebieden dan ergens op het platteland, waar de vraag naar dergelijke woningen toch veel beperkter is.’

Ook de bewoners zelf zitten er meestal niet op te wachten om, omgeven door het groen, helemaal afgesloten te zijn van het dagelijkse leven. ‘Ouderen vertoeven graag in de nabijheid van een kerk’, zegt Martens. ‘Niet omdat ze per se naar de mis willen gaan, maar omdat je in een dorpskern ook een bakker, slager, winkels en cafés hebt. Ouderen zien graag beweging rond zich. En als het nog kan, lopen ze graag zelf even naar de bakker voor een taartje. Een residentie zal veel meer in trek zijn in een levendig centrum.’

Besef dat niemand in een assistentiewoning van 40 vierkante meter wil wonen

Een ander aandachtspunt is de oppervlakte van de assistentiewoning. Voor een erkende assistentiewoning bedraagt de minimale oppervlakte 40 vierkante meter. ‘Maar daarin wil niemand wonen’, zegt Martens. ‘Mensen willen ruimte en het liefst nog een terras.’

Daarom mikt Senior Homes op assistentiewoningen van 65 tot 100 vierkante meter, mét een terras. In een residentie in Nieuwpoort bood de uitbater zelfs enkele appartementen aan van 120 vierkante meter, waarvan de aankoopprijs zo’n 380.000 euro bedroeg. ‘Die appartementen waren het eerst verkocht, al vertegenwoordigt dat segment natuurlijk slechts een klein deel van de markt’, zegt Martens.

Controleer of de zorgverlening voldoende uitgebreid is

Een ander element is de dienstverlening. Het zorgaspect is belangrijk, omdat mensen doorgaans pas op oudere leeftijd de stap zetten naar een assistentiewoning. Zo is de gemiddelde leeftijd van de residenten bij Senior Homes 82 jaar en gemiddeld blijven mensen er zeven jaar wonen. Maar op het vlak van zorg zijn er soms grote verschillen.

Sommige uitbaters beperken zich tot de opgelegde minimumnormen: de aanwezigheid van een ontmoetingsruimte, een woonassistent die minstens één keer per week langskomt, de aanwezigheid van een noodoproepsysteem, crisiszorg in een noodsituatie en overbruggingszorg voor wie na een noodsituatie of een zware ingreep bijkomende zorg nodig heeft.

TIP!

Er is een fiscale gunstregeling voor assistentiewoningen die aan de wettelijke minimumnormen voldoen en waarvan de uitbater erkend is. Concreet geldt een verlaagd btw-tarief van 12 procent (in plaats van 21 procent). Bovendien is de aankoop vrijgesteld van onroerende voorheffing.

‘Bij assistentiewoningen draait het niet om de bakstenen, wel om de zorgverlening. Het heeft geen enkele zin om te verhuizen naar een assistentiewoning die slechts een minimale dienstverlening garandeert. Het uitgangspunt van een assistentiewoning is net dat je op een dag bijkomende zorg nodig zult hebben’, zegt Martens.

Behalve die wettelijk vereiste zorgdiensten zijn er ook residenties die bijkomende diensten aanbieden: een eigen restaurant, een boodschappendienst, animatie, een wassalon, een kapster. Omdat de organisatie van die dienstverlening niet altijd evident is, wordt soms geadviseerd om te kiezen voor residenties die verbonden zijn aan een woon-zorgcentrum. ‘Daar is het zorgaspect al helemaal georganiseerd en is de continuïteit verzekerd, wat toch een voordeel is’, zegt Dewaele. ‘Maar de verbondenheid aan een woon-zorgcentrum is geen absolute voorwaarde. Er zijn ook standalone-projecten die een zeer goede zorg aanbieden. Het is wel een aspect waarbij je als potentiële koper de nodige kritische vragen moet stellen.’

Kies voor een uitbater met voldoende schaalgrootte

Om die zorg te kunnen garanderen, hebben residenties volgens vastgoedexperts ook voldoende schaalgrootte nodig. Het kan aantrekkelijk lijken om te wonen in een kleinschalige residentie, maar dan bestaat het risico dat het voor de uitbater niet rendabel is om in veel dienstverlening te voorzien boven het wettelijke minimum. ‘Zelf baten we geen residenties uit met minder dan 35 assistentiewoningen’, zegt Martens. ‘Dat is echt het minimum om als uitbater een volledig zorgpakket te garanderen, wat toch de bedoeling moet zijn van een assistentiewoning.’

Investeer vooral in een assistentiewoning als u er later zelf in wilt wonen

Overweegt u als investeerder een assistentiewoning te kopen, dan is ook het macro-economische plaatje van tel. Believers verwijzen naar de vergrijzing en het tekort aan plaatsen in woon-zorgcentra, waardoor de vraag naar assistentiewoningen nog zou toenemen. Op zich zou dat een belangrijke ondersteunende factor kunnen zijn voor de markt en de prijzen, wat goede vooruitzichten biedt voor investeerders.

Toch is niet iedereen daarvan overtuigd. ‘Het verhaal over de vergrijzing en de boomende markt voor assistentiewoningen horen we al 15 jaar. Maar ik zie in de toekomst echt niet iedereen massaal naar assistentiewoningen verhuizen’, zegt Dewaele.

De makelaar wijst erop dat iedereen zo lang mogelijk thuis wil blijven wonen en de stap naar een assistentiewoning uitstelt. ‘Bovendien worden er intussen veel meer diensten aangeboden die mensen toelaten om langer thuis te blijven, zowel fysiek als digitaal.’ Er zijn alarmsystemen die detecteren als mensen vallen, de thuiszorg is uitgebreid en er zijn tal van mogelijkheden om eten aan huis te bestellen.

‘Die evolutie zal ertoe leiden dat mensen steeds langer thuis zullen blijven, wat nadelig kan zijn voor wie alleen als investeerder een assistentiewoning koopt’, aldus Dewaele. ‘Daarmee raad ik de aankoop niet af, maar ik zou die aankoop toch vooral overwegen als je er later zelf wilt wonen. Een van de grootste troeven van een assistentiewoning is dat ze een oplossing kan bieden voor de eenzaamheid bij ouderen; een groot probleem dat nog niet met een app kan worden opgelost.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud