Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Wat als u uw verbouwingswerken niet aangeeft bij de fiscus?

Maakt u uw woning groter of comfortabeler, dan wil de fiscus dat graag weten. Mogelijk leiden de verbouwingswerken tot een hoger kadastraal inkomen. Wie die verplichting niet nakomt, riskeert straks hogere boetes.

Aan alle woningen op Belgische bodem is een kadastraal inkomen (ki) toegekend. Dat ki vormt de basis voor de belasting op het vastgoed. Het gaat in de eerste plaats om de jaarlijkse onroerende voorheffing die eigenaars moeten neertellen. Ander vastgoed dan de gezinswoning wordt nog een tweede keer belast, via de jaarlijkse belastingaangifte.

1. Wat is het kadastraal inkomen?

Wist u dat?

Energiebesparende investeringen hebben voor bestaande woningen geen impact op het ki. U kunt dus isoleren of zonnepanelen installeren zonder dat uw kadastraal inkomen stijgt.

Het kadastraal inkomen of ki wordt bepaald door de administratie Opmetingen en Waarderingen – in de volksmond het kadaster – van de Federale Overheidsdienst Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD). Het is geen werkelijk, maar een fictief inkomen.

Concreet gaat het om de gemiddelde jaarlijkse nettohuur die u voor uw woning zou krijgen op een referentietijdstip – nog altijd 1 januari 1975. ‘Netto’, omdat er forfaitair kosten voor onderhoud en herstelling worden afgetrokken: 40 procent voor gebouwen en 10 procent voor gronden.

Het ki wordt jaarlijks aangepast aan de evolutie van het indexcijfer van de consumptieprijzen. Het resultaat noemen we het ‘geïndexeerd kadastraal inkomen’.

Het ki hangt onder meer af van de kenmerken van het onroerend goed, maar ook van de huurprijzen van vergelijkbare panden in de buurt.

Enkele voorbeelden van fysieke kenmerken zijn het type bebouwing (open, halfopen of gesloten), de vloeroppervlakte, het aantal verdiepingen en kamers, de kwaliteit van de afwerking, een kelder, zolder, garage, centrale verwarming, het aantal badkamers…

Door de omgevingsgebonden factoren is het kadastraal inkomen ook streekgebonden. Elementen die hier een rol spelen, zijn onder meer een gemakkelijke toegang, de situering van de woning in de gemeente en in de straat.

2. Welke werken verhogen de huurwaarde?

Als de woning ook wordt gerenoveerd, wordt het kadastraal inkomen herschat en worden die werken meegenomen in de schatting
Francis Adyns
woordvoerder FOD Financiën

De huurwaarde - en dus het ki - zal stijgen na verbouwingswerken die de nuttige oppervlakte en/of het comfort van uw woning verhogen. Denk aan het installeren van een extra badkamer, het ombouwen van een zolderkamer tot slaapkamer of het aanleggen van een zwembad. Ook klassieke verbouwingen die de bewoonbare oppervlakte vergroten, zoals het aanbouwen van een veranda, leiden tot een hoger ki.

Energiebesparende investeringen beïnvloeden het ki van bestaande woningen dan weer niet. U kunt dus isoleren, dubbele beglazing plaatsen, zonnepanelen installeren of een verwarmingsketel vervangen zonder dat uw kadastraal inkomen stijgt. ‘Als de woning ook wordt gerenoveerd, wordt het kadastraal inkomen herschat en worden die werken meegenomen in de schatting. Dan wordt de vraag gesteld: in welke mate dragen ze bij tot het comfort?’, zegt Francis Adyns, woordvoerder van de Federale Overheidsdienst Financiën.

‘Concreet: als een oude woning zonder comfort wordt gerenoveerd, goed geïsoleerd en uitgerust met een zuinige verwarming, wordt ze herschat als betrof het een gelijkaardige, goed onderhouden woning, voorzien van alle comfort.’

3. Moet ik die verbouwingswerken melden bij de fiscus?

Alle werkzaamheden die de huurwaarde kunnen beïnvloeden, moet u aangeven. Bij verbouwingen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning verplicht is, brengt de gemeente het kadaster automatisch op de hoogte. U krijgt dan een aangifteformulier toegestuurd. Binnen dertig dagen na de voltooiing van de werken moet u aangifte doen.

3.000
euro
Als u uw woning verbouwt, maar de overheid daarvan niet op de hoogte brengt, riskeert u een administratieve of zelfs strafrechtelijke boete. De regering heeft beslist dat die boetes binnenkort worden opgetrokken tot maximaal 3.000 euro.

Voor werken waarvoor geen bouwvergunning nodig is, zult u doorgaans zelf het initiatief moeten nemen: u moet de werken melden binnen dertig dagen nadat ze voltooid zijn. Concreet stuurt u een aangifteformulier naar het scanningscenter in Gent. Een digitale toepassing is er nog niet, maar u mag wel een scan van het aangifteformulier mailen naar het kantoor dat voor uw gemeente bevoegd is.

4. Wanneer wordt mijn kadastraal inkomen aangepast?

Het ki wordt aangepast als het bedrag met minstens 15 procent of 50 euro wijzigt. Als dat het geval is, stuurt het kadaster u een brief waarin het nieuwe ki vermeld staat. In het vakjargon heeft men het over het ‘notificatiebulletin’.

Als u van mening bent dat het nieuwe ki te hoog is, kunt u bezwaar aantekenen. Concreet moet u binnen twee maanden na de ontvangst van het notificatiebulletin een aangetekende brief sturen naar het kadaster.

5. Wat als ik de werken niet meld?

Als u uw woning verbouwt, maar het controlekantoor niet op de hoogte brengt, riskeert u een administratieve boete van 50 tot 1.250 euro en zelfs een strafrechtelijke boete. De regering heeft beslist dat die sancties binnenkort worden opgetrokken tot minimaal 250 en maximaal 3.000 euro.

‘De huidige boetes voor het niet-aangeven van verbouwingswerken waren te laag en werkten dus niet ontradend genoeg’, zegt Adyns. ‘Bovendien waren hogere boetes nodig om de aangifte van vastgoed in het buitenland voldoende te ondersteunen.’

België is al herhaaldelijk veroordeeld door het Europees Hof van Justitie omdat ons land Belgisch vastgoed en vastgoed in het buitenland verschillend belast. Lees: aan de ene kant op basis van het ki, aan de andere kant op basis van de huurwaarde. Om dat verschil weg te werken, zal er binnenkort ook een ki worden toegekend aan vastgoed in het buitenland. Maar daar heeft de fiscus uiteraard geen zicht op. De overheid verhoogt de boetes straks dus om de mensen te stimuleren toch correcte info te geven over hun woning in het buitenland.

En ja, controles zijn niet uitgesloten. De federale overheid werkt samen met de gemeenten om na te gaan of de beschrijving in de kadastrale documentatie overeenstemt met de realiteit.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud