Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Zelf vruchtgebruik berekenen is voordeliger

Voor de bepaling van het vruchtgebruik bij een gesplitste aankoop van vastgoed worden meestal vaste tabellen gebruikt. Maar u kunt ook zelf aan het rekenen gaan, wat geregeld beter uitkomt.
©era

Wie via een gesplitste aankoop samen met zijn kinderen een tweede verblijf of een opbrengstpand wil kopen, moet de waarde berekenen van het vruchtgebruik van de ouders en de blote eigendom van de kinderen. Op basis daarvan wordt bepaald hoeveel schenkbelasting mogelijk wordt betaald op het bedrag dat de ouders hun kinderen vooraf geven om de aankoop te financieren.

Voor de vaststelling van die waardes wordt doorgaans naar de VCF-tabellen van de Vlaamse belastingdienst gegrepen. Sommige notarissen maken ook gebruik van de Ledoux-tabellen, die wat gedetailleerder zijn en rekening houden met de verschillende levensverwachting voor mannen en vrouwen.
Sinds 2014 bestaat een derde omzettingstabel, die door artikel 745sexies van het burgerlijk wetboek geregeld wordt en jaarlijks door de minister van Justitie wordt gepubliceerd. In principe wordt die alleen gebruikt bij de omzetting van erfrechtelijk vruchtgebruik door de rechter. Maar de tabel mag ook worden gebruikt om het vruchtgebruik bij een gesplitste aankoop te bepalen.

'De tabellen die gebruikt worden in de erfbelasting geven veeleer een lagere waarde aan het vruchtgebruik dan een correcte economische waardering.'
Frédéric Depauw
adviesbureau TaxFré

Geen van die tabellen is verplicht bij het bepalen van het vruchtgebruik bij een gesplitste aankoop. Wie wil, kan zijn berekening zelf maken, zolang die op concrete en reële gegevens gebaseerd is. Volgens de Federatie van het Belgisch Notariaat komt het zelden voor dat bij een gesplitste aankoop de waarde van het vruchtgebruik op eigen berekeningen wordt gebaseerd. ‘De notarissen houden veeleer vast aan de bestaande berekeningsmethodes’, zegt de Federatie. De notaris kan zelf nagaan volgens welke formules het vruchtgebruik het hoogst wordt gewaardeerd, zodat de ouders zo weinig mogelijk vooraf moeten schenken aan de kinderen die de blote eigendom verwerven. Frédéric Depauw, zaakvoerder van het fiscale adviesbureau TaxFré, verkiest een eigen berekening. ‘De tabellen die gebruikt worden in de erfbelasting geven veeleer een lagere waarde aan het vruchtgebruik dan een correcte economische waardering. Dat kost kopers onnodig extra belasting.’

Gebreken

Depauw ziet meerdere gebreken in de tabellen. De VCF-tabellen maken geen onderscheid tussen mannen en vrouwen, terwijl hun levensverwachting verschilt. Ook zijn de leeftijdsschalen te ruim. Er wordt gewerkt met schalen van vijf en tien jaar, wat een vruchtgebruiker van 49 op gelijke voet zet met een van 40. ‘Bovendien wordt geen onderscheid gemaakt tussen het soort goederen’, zegt Depauw. ‘Terwijl het uitmaakt of je vruchtgebruik hebt op een huis, een effectenportefeuille, een auto of een kunstcollectie.’

Wat is een gesplitste aankoop?

Met de gesplitste aankoop kunt u de erfbelasting op het tweede verblijf vermijden. De ouders kopen het vruchtgebruik van het vastgoed, terwijl de kinderen de blote eigendom kopen. De ouders kunnen de gekochte eigendom bewonen of verhuren. Na het overlijden van beide ouders dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen automatisch de volle eigenaar. Daardoor komt het appartement niet in de nalatenschap van de ouders terecht en moet er geen erfbelasting op betaald worden.
Doorgaans betalen de kinderen de blote eigendom van het huis met geld dat ze van hun ouders krijgen. Tegenover de fiscus moet u duidelijk maken dat er een schenking heeft plaatsgevonden, waarmee de kinderen de aankoop betalen. Zoniet kan de fiscus oordelen dat de vruchtgebruiker de volledige aankoop betaalt en een constructie werd opgezet om erfbelasting te vermijden.
U kunt ervoor kiezen de schenking niet te registreren. Dan betalen de kinderen geen schenkbelasting. Als de schenker binnen drie jaar na de schenking overlijdt, wordt wel erfbelasting betaald. Verkiest u meer zekerheid, dan kunt u de schenking bij de notaris laten registreren.

Bij een gesplitste aankoop van vastgoed kan nooit slechts één tabel voor alle vastgoed worden gebruikt. ‘Vruchtgebruik op een luxepenthouse in Knokke is anders dan vruchtgebruik op een handelspand in de hoofdwinkelstraat van een centrumstad’, zegt Depauw.

Het voordeel van de 745sexies-tabel is dat ze verfijnder is omdat ze jaarlijks wordt aangepast, een onderscheid maakt tussen mannen en vrouwen en per individueel leeftijdsjaar geldt. ‘Maar er wordt geen onderscheid gemaakt tussen het soort goederen’, stelt Depauw vast. ‘Bovendien is er een groot nadeel: de tabellen zijn gebaseerd op de OLO, dus op de rente die de Belgische staat op de staatsschuld betaalt. Die historisch lage rente heeft niets met de huuropbrengst van een pand te maken.’

Om eigenhandig de waarde van het vruchtgebruik te bepalen moet u meerdere parameters in de berekening opnemen: de totale aankoopprijs van het pand, de nettohuur(waarde), de levensverwachting, de inflatie (een euro huuropbrengst in 2035 is geen euro in 2020), de eventuele indexering van de huur en de extra opbrengsten als de huurinkomsten worden belegd.

‘Ik adviseer altijd de berekening met de parameters en hun bronnen als een bijlage bij de koopakte te registreren’, zegt Depauw. ‘Zo speel je van meet af aan open kaart met de fiscus.’

Voorbeeld

Een man van 67 en een vrouw van 65 kopen gesplitst met hun dochter een appartement van 250.000 euro.

Bepaling vruchtgebruik:

- Volgens de VCF-tabel is het vruchtgebruik 32 procent waard.
- Volgens de tabel die de minister van Justitie voor 2019 publiceerde is het vruchtgebruik 21,22 procent waard.
- Op basis van de eigen berekening is de nominale waarde van dat vruchtgebruik 228.556 euro. Geactualiseerd naar 2020 is dat 164.717 euro of 65,88 procent.

De berekening is gebaseerd op deze parameters:
- De vrouw heeft op basis van de officiële sterftetabellen nog een levensverwachting van 22 jaar.
- De huurwaarde van het appartement is 800 euro per maand en kan geïndexeerd worden.
- Er worden twee maanden huur als kosten verrekend.
- De inflatie bedraagt 1,5 procent.
- De hoogste nettomarktrente op een termijnrekening op tien jaar bij een bank die valt onder het Belgisch garantiestelsel is 1 procent.

Verschuldigde schenkbelasting: als de ouders zekerheid kiezen en de voorafgaande schenking registreren, levert dat grote verschillen in de schenkbelasting op:

- Maken ze gebruik van de VCF-tabel, dan moeten ze 160.000 euro schenken en 4.800 euro schenkbelasting betalen.
- Maken ze gebruik van de tabel 745sexies, dan moeten ze 196.950 euro schenken en 5.908,50 euro schenkbelasting betalen.
- Maken ze zelf de berekening op grond van de echte economische waarde, dan moeten ze 85.300 euro schenken en 2.559 euro schenkbelasting betalen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud