Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Zes vuistregels voor wie biedt op vastgoed

Almaar meer makelaars laten kandidaat- kopers bieden op een woning onder gesloten omslag. Online openbare verkopen zitten ook in de lift. Met deze tips biedt u volgens de regels van de kunst op vastgoed.
©Filip Ysenbaert

Bieden tot de kaars volledig is opgebrand. Of een pand toewijzen met drie hamerslagen en de woorden: eenmaal, andermaal, verkocht! Zo ging het er vroeger aan toe bij een openbare verkoop van een woning. Intussen hebben kaars en hamer plaatsgemaakt voor een digitale aftelklok, en gebeuren meer dan vier op de vijf openbare verkopen online via Biddit.be, het vastgoedplatform van notarisfederatie Fednot.

Zo’n openbare verkoop wordt altijd georganiseerd door een notaris, die toeziet op het proces. Een bod tijdens een openbare verkoop is bindend.

Dat is ook zo als u biedt op een woning die uit de hand of met een vastgoedmakelaar wordt verkocht. Daarbij vindt het bieden onder gesloten omslag almaar meer ingang. Vastgoed is erg gegeerd. Door de lockdown heeft de sector twee maanden stilgelegen, waardoor een inhaalbeweging aan de gang is. Door de coronamaatregelen is het evenwel niet evident om bij de verkoop van een woning veel kandidaat-kopers tegelijk te ontvangen. Plaatsbezoeken worden daarom meer gespreid.

‘Door te bieden onder gesloten omslag verloopt het verkoopproces objectief en krijgen geïnteresseerde kandidaat-kopers dezelfde kans om een bod uit te brengen’, zegt Céline Van den Berghe, juriste bij de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen. Dat is onder meer het geval als meerdere kandidaat-kopers bereid zijn de vraagprijs te bieden.

Dat van die omslag mag u letterlijk nemen: u schrijft op een papiertje hoeveel u biedt voor de woning en stopt dat in een omslag. U kleeft die omslag dicht en bezorgt hem op een afgesproken tijdstip aan de makelaar.

Het gebeurt geregeld dat een eigenaar kiest voor een lager bod omdat geen opschortende voorwaarde werd geformuleerd.
Céline Van den Berghe
Makelaarsfederatie CIB Vlaanderen

‘Belangrijk bij dergelijke biedingen is dat u uit het vaarwater van de openbare verkoop moet blijven’, zegt Van den Berghe. ‘Die is voorbehouden aan de notarissen. Het is onder geen enkel beding toegelaten zomaar in het openbaar tegen elkaar op te bieden. Er is ook geen sprake van een openbare toewijzing aan de hoogst biedende, wat wel het geval is bij een openbare verkoop. Belangrijk is dat vooraf transparant wordt gecommuniceerd over de procedure die wordt gevolgd, zodat kandidaat-kopers goed weten wat van hen verwacht wordt.’

Waarop moet u letten als u biedt op een woning, zowel (online) openbaar als onderhands?

1 Bied niet in een opwelling

We schreven het al: een bod is bindend. Komt u bij een openbare verkoop als winnaar uit de bus, dan kunt u niet meer terug. Hetzelfde geldt voor een onderhandse verkoop. ‘Het uitbrengen van een bod impliceert in de regel een bindende wilsuiting die niet meer kan worden ingetrokken zodra die de verkoper heeft bereikt’, zegt Van den Berghe.

Zolang de verkoper uw bod niet aanvaard en tegengetekend heeft, kunt u het herroepen. Maar zodra hij het bod heeft aanvaard en tegengetekend, kunt u niet meer van mening veranderen en wordt het bod definitief. Tenzij beide partijen akkoord gaan om het te vernietigen.

2 Vergelijk panden

Als u uw droompand gevonden hebt, kan de verleiding groot zijn alles uit de kast te halen door te blijven opbieden of een bod te lanceren dat ver boven de vraagprijs ligt. Om te vermijden dat u te veel betaalt voor een pand, doet u er goed aan te kijken naar vergelijkbare panden in de buurt. Zo krijgt u een idee van de prijzen op de markt en wordt uw droomhuis geen financiële strop rond uw nek.

3 Beperk uw bod in de tijd

Dit is vooral van belang bij een klassieke verkoop. Stel dat u geen geldigheidstermijn op uw bod kleeft. Dan kan de verkoper het ook maanden nadien nog aanvaarden, ook al hebt u dan misschien niet meer de intentie om het pand te kopen. ‘Om te vermijden dat u als kandidaat-koper onredelijk lang gebonden bent door uw bod, is het aan te raden het te beperken in de tijd en de verkoper te laten weten tot wanneer uw bod geldig is’, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be.

Bij een openbare verkoop liggen de zaken anders. Uw bod beperken in de tijd kan dan niet. Het bod blijft wel bindend, ook al komt u niet als winnaar uit de bus. Na de sluiting van de biedperiode moet de notaris enkele controles en opzoekingen uitvoeren. Voor hij het pand definitief toewijst, checkt hij of de koper het pand wel mag kopen. Is dat niet het geval - bijvoorbeeld als de koper minderjarig is - dan kan een vorig bod alsnog als hoogste uit de bus komen. Uw bod is daarom bindend tot en met tien werkdagen na de sluiting van de biedperiode.

‘Bij een openbare verkoop mag het hoogste bod ook geweigerd worden’, zegt notaris Joni Soutaer. ‘U moet daar dan wel een reden voor opgeven. Als de kandidaat-koper bijvoorbeeld dronken blijkt of in een faillissement verwikkeld is, kan een bod geweigerd worden. Let wel: louter op basis van identiteit mag u een bod niet weigeren.’

Er zijn wel grenzen aan die bindende factor van een bod. ‘Als u zich duidelijk hebt vergist en bij een onlinebieding 1.000.000 in plaats van 100.000 euro ingeeft, houden we u natuurlijk niet aan dat bod.’

4 Doe uw huiswerk bij de bankier...

Het is een klassieker die vaak terugkeert: doe uw huiswerk. In dit geval: maak het financiële plaatje op voor u een woning koopt, zeker bij een onlinebiedproces. Als u tijdens een openbare verkoop een bod doet en als winnaar uit de bus komt, kunt u niet meer terug. Dat u geen hypothecaire lening loskrijgt bij uw bank is geen geldige reden om van het bod af te zien. Tenzij in de verkoopvoorwaarden een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een woonkrediet staat. ‘In theorie zou zo’n opschortende voorwaarde kunnen, maar in de praktijk komt dat bij openbare verkopen niet voor’, zegt notaris Soutaer.

Weet ook dat u bij een (online) openbare verkoop vrij snel met centen over de brug moet komen. U moet geen voorschot betalen, maar binnen vijf werkdagen na het ondertekenen van de definitieve akte moet u wel al de kosten die met het kopen van een bestaand pand gepaard gaan betalen aan de notaris. ‘Denk aan de registratierechten, de aktekosten en het ereloon van de notaris’, zegt Soutaer. Binnen zes weken na de definitieve toewijzing van het pand moet u ook de verkoper betalen.

Bij een (online) openbare verkoop wordt niet met een compromis gewerkt, maar ondertekent u meteen de akte. Bij een onderhandse verkoop tekent u eerst een compromis en volgt de akte binnen vier maanden.

‘Bij een online openbare verkoop via Biddit.be kan de definitieve akte in principe de dag na de bieding ondertekend worden’, zegt Soutaer. Zo kan het dat u ’s avonds biedt op een woning en de volgende ochtend bij de notaris al uw handtekening zet en de nieuwe eigenaar bent. De sleutels krijgt u pas na betaling van de verkoopprijs overhandigd.

5 … of koppel een voorwaarde aan uw bod

Door een opschortende voorwaarde aan uw bod toe te voegen, wordt het bod als onbestaande beschouwd als de voorwaarde niet vervuld is. Vaak wordt het verkrijgen van een hypothecaire lening als clausule toegevoegd. ‘Als u die niet krijgt, kunt u nog onder het bod uit’, zegt Van den Berghe. Let wel: het volstaat niet gewoon te zeggen dat u geen lening krijgt. U moet een bewijs van uw bank leveren dat het krediet geweigerd werd.

Bij een openbare verkoop komt een opschortende voorwaarde niet vaak voor, maar bij een onderhandse verkoop kan zo’n clausule u als kandidaat-koper wel beschermen. Toch kan ze ook in uw nadeel spelen. Stel dat een verkoper twee biedingen onder gesloten omslag krijgt, waarvan een zonder opschortende voorwaarde. Dan kan de verkoper geneigd zijn voor dat bod zonder voorwaarde te gaan, omdat in het andere geval de kans op een njet van de bank bestaat en de verkoop toch niet doorgaat.

6 Hoogste bod is geen garantie op winst

Bij een onlinebieding wint doorgaans diegene met de diepste zakken. Maar bij een verkoop onder gesloten omslag is het aan de eigenaar om te bepalen welk bod het haalt. ‘De verkoper behoudt altijd het keuzerecht om te bepalen aan wie hij zijn pand verkoopt. Dat hoeft niet de hoogstbiedende te zijn. Het gebeurt geregeld dat de eigenaar kiest voor een lager bod, omdat het bijvoorbeeld zonder opschortende voorwaarde werd geformuleerd’, zegt Van den Berghe.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud