Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie

Zo investeert u in een studentenkamer of -flat

Bent u geen handige harry, dan is een gebruiksklare studentenkamer inclusief beheer ideaal voor u. Wilt u wél tijd in de verhuur steken, de regelgeving doorgronden en af en toe ook klussen, dan kunt u zelf een huis opdelen in studentenkamers. Netto ging op verkenning in Gent, Brussel, Antwerpen en Leuven.
Advertentie
©Klaas Verplancke

Volledige woning of individuele studentenkamer?

Volledige woning

Als u een hele woning met meerdere studentenkamers wilt kopen, hebt u een goed gevulde portefeuille nodig. De huizen in de binnensteden worden almaar duurder en studentenwoningen vormen daarop geen uitzondering.

Zeer belangrijk is het om te weten wát u precies koopt als u uw zinnen hebt gezet op een volledig huis. In de studentensteden maakt de administratie een onderscheid tussen gezins- en studentenwoningen.

Elke studentenstad kan zelf beslissen wat de normen zijn voor het omvormen van een gezinswoning tot studentenwoning.

Om verscheidene kamers in één huis te verhuren moet de woning over een omgevingsvergunning van de overheid beschikken die de opsplitsing in aparte woonentiteiten toelaat. Het toekennen van omgevingsvergunningen is een bevoegdheid van de gewesten, maar elke studentenstad kan op eigen houtje beslissen wat de normen zijn voor het omvormen van een gezinswoning tot studentenwoning.

Als u alleen uw studerende kinderen in het huis wilt laten wonen, hoeft het pand niet als studentenwoning vergund te zijn. Maar het wordt dan wel onmogelijk om enkele vrienden van uw kinderen mee in het huis te laten intrekken. En na het afstuderen van de kinderen blijft u achter met een woning die niet op de markt voor studentenkamers kan worden aangeboden.

Situatie in Leuven

In Leuven is het in principe verboden om een eengezinswoning op te delen. Al maakt de stad wel een uitzondering voor een huis dat in een kernwinkelgebied ligt of voor panden met een al vergunde horecafunctie. Ook zeer grote huizen mogen worden opgedeeld, maar er moet minstens een eengezinswoning van 110 m² overblijven en de buitenruimte moet minstens 16 m² bedragen.

De basisbelasting voor het tweede verblijf in 2021 bedraagt in Leuven 823 euro. Dat is ook het tarief voor niet-vergunde huizen waarin toch studenten wonen. Als het huis wel als woning voor studenten is geregistreerd, geeft de stad een korting en moet u als eigenaar slechts 98,50 euro per kamer betalen. Wordt de kamer bewoond door een student met een studiebeurs van minstens 200 euro, dan bedraagt de belasting slechts 43,50 euro. Al die bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.

Leuven heeft ook het systeem van de kotmadamregeling. ‘Wie slaapkamers op overschot heeft, kan tijdelijk maximaal drie studentenkamers verhuren in een gezinswoning, op voorwaarde dat je zelf in de gezinswoning gedomicilieerd bent’, verduidelijkt Jan Frans, diensthoofd Wonen van de stad Leuven. ‘Voor die kamers zijn er dan geen aparte voorzieningen nodig, omdat ze gedeeld kunnen worden met het gezin.’

Situatie in Gent

In Gent is de markt voor gezinswoningen al jaren bijzonder krap. De stad ziet er dan ook streng op toe dat huizen die als gezinswoning bedoeld zijn niet in meerdere studentenkamers worden opgedeeld.

1.220
euro/jaar
In Gent wordt een belasting van 1.220 euro per jaar en per wooneenheid geheven op een gezinswoning die als studentenwoning wordt gebruikt. Gaat het om een vergunde studentenwoning, betaalt u niets.

Door de goedkeuring van het nieuwe algemeen bouwreglement van de stad is het voortaan wel mogelijk om een appartement in studentenkamers op te delen, op voorwaarde dat u over de nodige vergunningen beschikt. Dat biedt een gedeeltelijke oplossing voor de krapte op het vlak van studentenkamers.

In Gent wordt een belasting van 1.220 euro per jaar en per wooneenheid geheven op een gezinswoning die als studentenwoning wordt gebruikt. Gaat het om een vergunde studentenwoning, dan betaalt u niets.

De overheid houdt ook de kwaliteit van de aangeboden kamers in de gaten en hanteert een reeks veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen. Een kot zonder keuken of bad moet minstens 12 m² groot zijn. Er moet minstens één gemeenschappelijk toilet zijn per begonnen groep van zes bewoners.

De kamers moeten ook voldoende licht binnenkrijgen. De totale glasoppervlakte van een ruimte moet minimaal een twaalfde van het vloeroppervlak bedragen, met een ondergrens van 1 m². En de brandveiligheid moet u kunnen aantonen met een verslag van de brandweer.

Situatie in Antwerpen

In Antwerpen is het gemakkelijker dan in Leuven en Gent om een vergunning voor een studentenwoning te krijgen. De markt is er ook anders. De havenstad heeft in verhouding tot het totale inwoneraantal een relatief kleine studentenpopulatie.

In Antwerpen is het gemakkelijker dan in Leuven en Gent om een vergunning voor studentenwoningen te krijgen.

In principe volstaat het daar dat u aan de stad meldt dat u een woning aan studenten verhuurt. Als u gewoon uw pand op het verhuurplatform Kotweb plaatst, voldoet u al aan de meldingsplicht. Eigenaars die niet via Kotweb verhuren, moeten de woning aanmelden via een elektronisch formulier op de website van de stad Antwerpen of kunnen daarvoor terecht in een Woonkantoor.

Situatie in Brussel

In de hoofdstad moet u over een herbestemmingsvergunning beschikken om een huis in studentenkamers op te delen. Maar in principe zijn er weinig obstakels om van een gezinswoning een studentenwoning te maken.

Individuele kamer in woonproject

Als u er zeker van wilt zijn dat de kamers vergund zijn als studentenwoning en u bovendien niet meteen in een volledig huis wilt investeren, kijkt u het best naar woonprojecten die specifiek op de studentenmarkt zijn gericht.

110.000
euro
De instapprijs van een studentenkamer in een modern woonproject.

In principe is zoiets net hetzelfde als een appartement kopen. Het enige verschil is dat er geen domiciliëring op het adres van de kamer mogelijk is. De kamers zijn alleen voor studenten bedoeld.

Reken voor een kamer in een modern project op een instapprijs van 110.000 euro, maar de prijzen kunnen oplopen tot 140.000 euro en meer. Doorgaans worden de kamers volledig ingericht verkocht en kunnen ze onmiddellijk worden verhuurd. Extra voordeel is dat ze meestal met een huurgarantie worden verkocht en ook een vast rendement bieden.

Hoeveel belastingen op een studentenkamer?

Belasting bij aankoop

Als u in Vlaanderen een studentenwoning of afzonderlijke kamer koopt, wordt de fiscale logica gevolgd die ook geldt voor ander vastgoed: ofwel betaalt u 21 procent btw voor een nieuwbouw, ofwel 10 procent registratiebelasting voor een oudere woning of kamer. Dat laatste tarief stijgt vanaf 1 januari 2022 naar 12 procent.

Belasting op inkomsten

De belasting op de verhuur van studentenkamers is vergelijkbaar met die op de verhuur van andere woningen en wordt via de personenbelasting in rekening gebracht. Het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki) wordt verhoogd met 40 procent en het verkregen bedrag wordt dan toegevoegd aan uw andere inkomsten en belast volgens de progressieve tarieven.

‘Als de verhuurder gemeubeld verhuurt, moet de huur voor de meubels nog eens bijkomend worden aangegeven als roerend inkomen’, voegt Katelijne D’Hauwers van Verenigde Eigenaars eraan toe. ‘De verhuurder wordt belast op het netto roerend inkomen. Dat is de bruto ontvangen huur van de meubels, al kun je wel je kosten aftrekken. Ofwel bewijs je dan je kosten (van herstelling of vervanging van de meubels), ofwel opteer je voor het kostenforfait van 50 procent.’

Hoeveel van het huurgeld betrekking heeft op de meubels hangt af van de bepalingen in het huurcontract.

Ofwel vermeldt het huurcontract een aparte huurprijs voor het meubilair of is er een uitsplitsing van de totale huur in een percentage voor het onroerend goed en een percentage voor de meubels: in dat geval moet u dat bedrag aangeven als brutohuur.

Ofwel is er in het huurcontract geen uitsplitsing tussen de huur die betrekking heeft op het onroerend goed en het gedeelte dat verwijst naar de inboedel. Dan gaat de fiscus ervan uit dat 60 procent van de brutohuurprijs betrekking heeft op het onroerend goed en 40 procent op de inboedel. ‘Het netto roerend inkomen is afzonderlijk belastbaar tegen het vlakke tarief van 30 procent,’ preciseert D’Hauwers.

Belasting bij verkoop

Ook bij een verkoop geldt dezelfde regeling als voor ander vastgoed. Meerwaarden die particulieren boeken op de verkoop van gronden en gebouwen zijn vrijgesteld van belastingen, op voorwaarde dat de verkoop niet binnen 8 jaar (gronden) of 5 jaar (gebouwen) na de verwerving plaatsvindt.

Hoeveel bedraagt het rendement?

4,5 à 5
procent
Het gemiddelde brutorendement van een studenten-kamer.

Doorgaans wordt het brutorendement van een studentenkamer geschat op 4,5 tot 5 procent. Maar als verhuurder moet u ook rekening houden met jaarlijkse kosten. Het pand moet namelijk verzekerd zijn en u moet ook onroerende voorheffing betalen. Zoals eerder vermeld worden de inkomsten van uw studentenkamer ook in de personenbelasting verrekend.

‘Bovendien zijn er herstellings- of vervangingskosten’, zegt Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars. ‘Vaak zien we bij studentenkamers een intensiever – om niet te spreken van minder zorgvuldig – gebruik dan bij woninghuur. Een student blijft ook zelden heel zijn studententijd op hetzelfde kot, waardoor de verhuurder vaker de studentenkamer moet opfrissen – met de bijbehorende kosten. Volgens ons komen al die kosten op jaarbasis neer op 3,5 tot 4 maanden brutohuur en blijven er dus grosso modo netto maar 8 maanden over.’

Is een studentenkamer nu een goede of slechte investering?

PRO

Als u zelf studerende kinderen hebt, betaalt u geen ‘verloren’ huurgeld aan een studentenkamer. In de hypothese dat u voor een lagere huurprijs van zo’n 350 euro per maand gaat, betaalt u over een volledige masteropleiding van 5 jaar 21.000 euro. Maar u kunt dat geld ook gebruiken om zelf te investeren in een studentenkamer.

Investeren in studentenkamers betekent ook een diversificatie van uw vastgoedportefeuille.

Studentenkamers leveren een interessant rendement op.

Doorgaans zijn huurders van studentenkamers zeer solvabel. Het zijn meestal de ouders die de huur betalen: daardoor is er zelden of nooit een probleem van achterstallige betalingen.

CON

In studentenkamers is er een vrij groot huurdersverloop. In het beste geval blijft iemand huren tot het einde van de opleiding, maar studenten wisselen graag eens van kot. Dat betekent dat u meer dan voor ander vastgoed op zoek moet naar nieuwe huurders. Dat nadeel kunt u uitsluiten als u in individuele kamers investeert waarvan u het beheer en de verhuur uitbesteedt.

Bij de wissel van huurders zult u meestal de kamer een opfrisbeurt moeten geven.

Sinds 1 januari 2019 kunnen volgens het Vlaams woninghuurdecreet studenten kosteloos een huurcontract opzeggen als dat minstens drie maanden voor de aanvang van de huurperiode gebeurt. Bij een latere verbreking moeten ze een opzeggingsvergoeding van twee maanden huur ophoesten. Voor eigenaars van studentenkamers is dat geen cadeau. Het maakt het voor studenten mogelijk om in het voorjaar verscheidene contracten te ondertekenen en pas later definitief te kiezen welke kamer ze willen. De verhuurders die hun contract opgezegd zien, moeten die kamer dan opnieuw te huur aanbieden, vaak op een moment dat de vraag al flink is geslonken.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud