netto

Aankoop villa met vennootschapsgeld aan banden

Ondernemers kunnen de prijs voor het verwerven van een villa drukken door over te gaan tot een gesplitste aankoop. De Rulingcommissie belet dat dit leidt tot excessen. ©BELGAIMAGE

Bedrijfsleiders moeten op hun tellen letten als ze, samen met hun vennootschap, overgaan tot een gesplitste aankoop van vastgoed. Het is niet langer mogelijk een te groot deel van de aankoopkosten af te wentelen op de vennootschap.

Het gebeurt regelmatig. Bedrijfsleiders laten hun oog vallen op een nieuw kantoorgebouw of op een statige villa die ook geschikt is om er de professionele activiteiten uit te voeren. Om allerhande redenen kan de ondernemer beslissen om zijn vennootschap te laten participeren in de aankoop ervan.

Dat kan door de techniek van de gesplitste aankoop. De ondernemer koopt dan alleen de blote eigendom van het vastgoed, terwijl de vennootschap het vruchtgebruik koopt. ‘Daardoor kan de bedrijfsleider het grootste deel van de financiering van de aankoop ten laste van de vennootschap leggen’, zegt Robin Messiaen, belastingspecialist bij het consultancykantoor Moore Stephens. Volgens de specialist zijn er allicht zo’n 70.000 tot 100.000 constructies in omloop in België.

Over de waardering van dat vruchtgebruik nam de Rulingcommissie onlangs een standpunt in dat een cesuur creëert met het verleden.

‘Om een waarde op het vruchtgebruik te kleven, gebruiken accountants regelmatig de zogenaamde methode-Ruysseveldt. Maar de toepassing van die formule kan ertoe leiden dat op het vruchtgebruik een veel te hoge waarde wordt geplakt’, aldus nog Messiaen. De methode houdt immers rekening met de rentevoet op tienjarig staatspapier. Die staat vandaag historisch laag, wat de waardering van het vruchtgebruik op hol doet slaan.

Koopt de ondernemer een villa met een prijskaartje van bijvoorbeeld 500.000 euro, dan kan de toepassing van de methode-Ruysseveldt ertoe leiden dat de vennootschap 480.000 euro betaalt voor het vruchtgebruik. Als het vruchtgebruik dan na 20 jaar uitdooft, is de ondernemer voor amper 20.000 euro eigenaar geworden van de villa.

Aan die excessen stelt de Rulingcommissie paal en perk door een aangepaste formule naar voren te schuiven.

‘Past de ondernemer de nieuwe formule toe, dan heeft hij de zekerheid dat de belastingadministratie er nadien geen graten in ziet’, zegt Bart Van Coile, ondervoorzitter van het Instituut van Accountants en Belastingconsulenten (IAB). Het gevolg is wel dat de ondernemer zelf een groter deel van de aankoopkosten van het vastgoed moet financieren.

Een correcte waardering van het vruchtgebruik is cruciaal. Gebeurt dat niet, dan riskeert de ondernemer geldboetes en zelfs gevangenisstraffen wegens misbruik van vennootschapsgoederen. Dat zijn geen fiscale, maar vennootschapsrechtelijke sancties.

Volgens Messiaen is het standpunt van de Rulingcommissie een eerste, maar niet de laatste stap in de goede richting. 'Simulaties hebben aangetoond dat de methode van de Rulingcommissie veel te hoge waardes oplevert voor het vruchtgebruik van bijvoorbeeld dure appartementen in Knokke. Door toch deze methode te gebruiken, stelt de vennootschapsbestuurder zich nog steeds bloot aan vennootschapsrechtelijke sancties.'

Het standpunt van de Rulingcommissie heeft geen gevolgen voor particulieren die bijvoorbeeld na het overlijden van de echtgenoot of de wettelijk samenwonende partner het vruchtgebruik krijgen van de gezinswoning.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect