netto

Belasting op vastgoed op losse schroeven

Wie een villa verhuurt in een ander land van de Europese Unie, kan voortaan eisen dat de inkomsten uit die woning op dezelfde wijze worden belast als in België. ©Shutterstock

Het Europees Hof van Justitie tikt België op de vingers omdat het inkomsten van woningen die in een ander EU-land liggen anders belast dan inkomsten van woningen in België. Particulieren met een verblijf buiten de landsgrenzen kunnen het arrest aangrijpen in procedures tegen de Belgische fiscus.

Het is niet de eerste keer dat het Europees Hof van Justitie in Luxemburg erover struikelt dat de Belgische wetgever inkomsten van onroerende goederen in andere EU-landen anders belast dan inkomsten van woningen in België.

Als de woning in België ligt, worden de onroerende inkomsten berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI). Dat geldt ook als u een woning verhuurt aan een particulier. 

Als de woning in een ander land van de EU ligt, neemt de Belgische fiscus de reële huurwaarde als maatstaf.

Dat een andere maatstaf wordt gehanteerd, al naargelang de woning in België of in een ander EU-land ligt, kan voor Europa niet door de beugel. Het arrest werd vandaag geveld nadat de Europese Commissie België voor het Europees Hof had gebracht.

België zal zijn wetgeving moeten aanpassen. Particulieren kunnen het arrest van het Europees Hof van vandaag ook aangrijpen in betwistingen met de fiscus voor de Belgische rechtbanken over de manier waarop inkomsten uit tweede verblijven in bijvoorbeeld Frankrijk of Spanje worden belast.

'Dit arrest zit er al lang aan te komen', zegt advocaat Wim Vermeulen (Cazimir). 'De manier waarop België inkomsten uit vastgoed belast, vormt al lang geen coherent geheel meer. Het verschil in aanpak van binnenlands en buitenlands vastgoed moet weggewerkt worden.' 

Het Europees Hof spreekt zich niet uit over de vraag hoe dat moet gebeuren. Volgens sommigen is het politieke zelfmoord om overal de reële huurinkomsten te belasten. 'Anderzijds is een belasting op basis van het KI in de praktijk ook geen haalbare kaart', zegt Vermeulen. 'Zo kun je ons KI onmogelijk vergelijken met de 'valor cadastral' van Spanje of met de 'Waarde Onroerende Zaak' in Nederland. Een aantal Europese landen kent niet eens een KI. Dit arrest zou door Belgische politici wel aangewend kunnen worden om overal het reële huurinkomen te belasten. Ik sluit dat niet uit', aldus Vermeulen. 

Inbreuk

Eerder kreeg België ook al een veeg uit de pan van het Hof. Dat gebeurde in 2014 nadat een Belgische rechter een prejudiciële vraag had gesteld. 

Nu volgt het arrest na een inbreukprocedure van de Europese Commissie. 'Als België blijft weigeren om zijn wetgeving aan te passen, kan de Commissie België opnieuw voor het Europees Hof brengen en onder een dwangsom eisen dat de Belgische wetgever de belasting van vastgoed in België en in een ander Europees land gelijkschakelt', zegt Stefaan van der Jeught, de woordvoerder van het Hof. 'In dat geval riskeert België ook een boete.' 

Voor alle duidelijkheid: Het arrest dat vandaag werd gewezen gaat zowel over de ongelijke behandeling van verhuurd als niet-verhuurd vastgoed. Eerdere uitspraken van de Europese rechters gingen over niet-verhuurd goed. 

De manier waarop buitenlandse verblijven worden belast, is al lang een heikel punt. Dat is de reden waarom er vaak toch een pramatische oplossing uit de bus komt. Belangrijk is dan dat u een onderscheid maakt naargelang de woning is verhuurd of niet. 

A. Niet-verhuurde woning

Als u een tweede verblijf hebt in België dat u niet verhuurt en uitsluitend zelf gebruikt, bijvoorbeeld een flat aan zee, moet u het KI aangeven. De fiscus verhoogt dat met 40 procent.

Betreft het een tweede verblijf in het buitenland dat u niet verhuurt, dan moet u in principe 'de gemiddelde jaarlijkse huurwaarde' of de 'brutohuurwaarde' aangeven. Daarvan mag u de in het buitenland betaalde belastingen voor dat verblijf aftrekken. Op het saldo brengt de fiscus een kostenforfait van 40 procent in mindering. 

Omdat er in de praktijk heel veel discussie is over de brutohuurwaarde, aanvaardt de fiscus in de praktijk dat u het buitenlands equivalent van het kadastraal inkomen gebruikt. Dat is voorlopig enkel een mogelijkheid, geen verplichting. En omdat sommige EU-landen niet eens een KI kennen, soms ook onmogelijk. 

B. Verhuurde woning

Als u een woning in België verhuurt aan een particulier, dan moet u het KI aangeven. Dat wordt geïndexeerd en vervolgens verhoogd met 40 procent. 

Als u een buitenlandse woning verhuurt, dan moet u de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven. De in het buitenland betaalde belastingen mag u daarvan aftrekken. De fiscus brengt dan ook een kostenforfait van 40 procent in mindering.

Een arrest van het hof van beroep in Luik van vorig jaar zet die berekeningswijze echter op de helling. Ook volgens dat arrest is de verschillende behandeling van Belgische en Europese huurinkomsten ongeoorloofd. Volgens dat arrest mag u slechts 22,5 procent van de jaarlijkse bruto-inkomsten van het tweede verblijf in een andere EU-land aangeven in uw belastingaangifte. 

Het percentage van 22,5 procent is gebaseerd op een persbericht van de Europese Commissie van 2012. Daarin staat dat een aangifte van het Belgische KI resulteert in een lagere waarde die 'ongeveer 20 tot 25 procent van de marktwaarde' bedraagt.

'Er is een grote maar: de fiscus weigert zich bij dat arrest neer te leggen', zegt Vermeulen. Als u echt op zeker wil spelen, moet u nog altijd de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven. 

Belang

Vaak heeft België met andere EU-landen een dubbelbelastingverdrag afgesloten. Daarin wordt afgesproken welk land het vastgoed kan belasten, en dat om te vermijden dat u dubbel wordt belast. Meestal zult u daardoor al belastingen betalen in het land waar het vastgoed ligt, en worden de buitenlandse huurinkomsten niet nog eens in België belast.

Waarom is de discussie dan toch belangrijk? Uw inkomen uit buitenlands vastgoed wordt wel bij uw andere inkomsten gevoegd om te bepalen welk belastingtarief verschuldigd is. Hoe hoger uw inkomen, hoe hoger het belastingtarief. 

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content