netto

Gun de fiscus geen euro als u een woning verkoopt

Als u een woning verkoopt met winst, dan zal u in bepaalde gevallen een deel van die meerwaarde moeten afstaan aan de fiscus. Maar op welk bedrag zal de fiscus u belasten?

(netto/tijd) - Een onroerend goed verkopen kan in bepaalde gevallen gepaard gaan met een extra belasting. Deze fiscale heffing moet vastgoedspeculatie ontmoedigen.

1. Het principe: minder dan vijf jaar

Als u een gebouw opnieuw verkoopt minder dan vijf jaar na de aankoop wordt u belast op de gerealiseerde meerwaarde. Op voorwaarde natuurlijk dat er een meerwaarde was … De precieze data om die termijn van vijf jaar te bepalen zijn de data van de notariële aktes die opgesteld worden bij de aankoop en de verkoop. Als u het gebouw via een schenking verkreeg, bedraagt de termijn maar drie jaar.

Voor een woning bedraagt de belastingvoet 16,5 procent. Voor een bouwgrond bedraagt de belastingheffing 33 procent, als de herverkoop gebeurt in de eerste vijf jaar na de aankoop en 16,5 procent tussen het vijfde en het achtste jaar.

2. Enkele uitzonderingen

De meerwaarde gerealiseerd op de verkoop van de gezinswoning ontsnapt aan de belastingheffing. Hetzelfde geldt voor de verkoop van een pand dat toebehoort aan een minderjarige. U moet ook geen belasting betalen op meerwaardes gerealiseerd ten gevolge van een onteigening voor openbaar nut - een bescheiden troost.

3. De meerwaarde berekenen

Op welk bedrag wordt de belasting berekend? De meerwaarde bestaat uit het verschil tussen het bedrag dat u betaalde bij de aankoop van het gebouw en de prijs die u kreeg bij de herverkoop.

  • De aankoopprijs is het bedrag dat u betaalde bij de aankoop. Het omvat de registratiekosten, de zogenaamde notariskosten, maar ook de renovatiewerken (met facturen van erkende ondernemingen). Het is ook mogelijk, en dat gebeurt steeds vaker, om de aankoopprijs te verhogen met een forfait van 25 procent, verhoogd met 5 procent per volledig jaar.

De aankoopprijs is het bedrag dat u betaalde bij de aankoop. Het omvat de registratiekosten, de zogenaamde notariskosten, maar ook de renovatiewerken (met facturen van erkende ondernemingen). Het is ook mogelijk, en dat gebeurt steeds vaker, om de aankoopprijs te verhogen met een forfait van 25 procent, verhoogd met 5 procent per volledig jaar.

  • De herverkoopprijs is de prijs die u krijgt voor het onroerend goed. De kosten die u maakte (reclame en affiches, commissie van het vastgoedkantoor), mag u aftrekken.

De herverkoopprijs is de prijs die u krijgt voor het onroerend goed. De kosten die u maakte (reclame en affiches, commissie van het vastgoedkantoor), mag u aftrekken.

  • Niet zo eenvoudig … Nemen we het voorbeeld van een garage die u aankoopt voor 18.000 euro en drie jaar later weer verkoopt voor 23.500 euro. Hier is geen sprake van belastbare meerwaarde. Bij de 18.000 euro kunt u 25 procent forfaitaire kosten tellen (4.500 euro) plus 3 x 5 procent (3.375 euro). De garage wordt dus geschat op 25.875 euro, maar verkocht voor slechts 23.500 euro. In belastingtermen is er dus geen meerwaarde. En geen belastingheffing.

Niet zo eenvoudig … Nemen we het voorbeeld van een garage die u aankoopt voor 18.000 euro en drie jaar later weer verkoopt voor 23.500 euro. Hier is geen sprake van belastbare meerwaarde. Bij de 18.000 euro kunt u 25 procent forfaitaire kosten tellen (4.500 euro) plus 3 x 5 procent (3.375 euro). De garage wordt dus geschat op 25.875 euro, maar verkocht voor slechts 23.500 euro. In belastingtermen is er dus geen meerwaarde. En geen belastingheffing.

  • Belastingaangifte natuurlijke personen. De verkoper moet het bedrag van de meerwaarde aangeven in de belastingaangifte van het jaar dat volgt op de verkoop (belasting van natuurlijke personen) en hij moet daarop 16,5 procent belastingen betalen. Dit percentage is onafhankelijk van de inkomsten van de belastingplichtige. De fiscus kan de aangegeven meerwaarde betwisten, als hij ervan uitgaat dat deze niet beantwoordt aan de realiteit van de markt.

Belastingaangifte natuurlijke personen. De verkoper moet het bedrag van de meerwaarde aangeven in de belastingaangifte van het jaar dat volgt op de verkoop (belasting van natuurlijke personen) en hij moet daarop 16,5 procent belastingen betalen. Dit percentage is onafhankelijk van de inkomsten van de belastingplichtige. De fiscus kan de aangegeven meerwaarde betwisten, als hij ervan uitgaat dat deze niet beantwoordt aan de realiteit van de markt.

4. Speculatie bestraft

De normale belastingheffing van 16,5 procent kan oplopen tot 33 procent, als de belastingadministratie meent dat de verkoop niet ingegeven is door het beheer ‘als goede huisvader’, maar door speculatie, hoewel u geen professional bent in de sector. Als u meerdere gebouwen koopt en verkoopt tijdens eenzelfde jaar, is dat een ernstige veronderstelling van speculatie!

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect