netto

Is meerwaarde op uw woning belastbaar?

Wie na zijn uren ook nog thuis werkt, zou een deel van de kosten van zijn woning kunnen aftrekken als beroepsuitgave, bijvoorbeeld 10%. Maar wat is de keerzijde? Zal bij verkoop van de woning die 10% van de meerwaarde belast worden?

 

(netto) - Deze lezersvraag liep binnen op de redactie van Netto. We legden ze voor aan Jef Wellens, belastingconsulent Kluwer: "Als iets fiscaal voordeel oplevert, dan schuilt het nadeel om de hoek. 'What goes up, must come down.' Als we het beroepsgedeelte van een woning afschrijven, dan zal de latere opbrengst van dat goed ook wel worden belast, denken we al snel. En niet helemaal onterecht."

Belastbaar voor de wet?

Iets is pas belastbaar als de wet het uitdrukkelijk belastbaar maakt. Meerwaarden op 'beroepsactiva', zoals een woning die (deels) als kantoor wordt afgeschreven, zijn volgens de wet inderdaad (gedeeltelijk) belastbaar, maar enkel wanneer die meerwaarde wordt behaald door een onderneming of een beoefenaar van een vrij beroep. De beroepsactiviteit moet fiscaal 'winst' of 'baten' opleveren, aan te geven in de vakken XVII of XVIII van uw belastingaangifte.

Oefent u thuis geen bijberoep als zelfstandige uit, maar schrijft u het bureaugedeelte van uw woning af als werknemer, dan vormt de eventuele latere meerwaarde op die woning - bij gebrek aan wettelijke basis - nooit een belastbaar beroepsinkomen. De wet neemt meerwaarden uitsluitend als belastbare materie op onder 'winst' en 'baten' en niet onder de 'bezoldigingen'. Bezoldigingen worden behaald door werknemers, die ze aangeven in vak IV van de aangifte en ook door bedrijfsleiders, die ze melden in vak XVI. Hun beroepsmeerwaarden ontspringen de dans.

Uit de lezersvraag vraag leiden we af dat de vraagsteller werknemer is en 'na de uren' thuis verder werkt als werknemer. De meerwaarde op uw woning is dan ook belastingvrij. Wat geldt voor uw woning, geldt ook voor alle andere goederen die u, als werknemer, voor het beroepsgedeelte zou afschrijven. Denk aan uw eigen auto die u voor andere beroepsverplaatsingen gebruikt of aan uw eigen pc die u als controller gebruikt. Hun afschrijving is aftrekbaar, zonder dat de latere meerwaarde belast wordt.

Als divers inkomen?

De meerwaarde op de woning kan evenmin worden belast als divers inkomen. Dat kan alleen voor meerwaarden gerealiseerd bij de snelle verkoop van een gebouw. Het gebouw moet worden verkocht binnen de 5 jaar nadat het werd gekocht of nadat het, als nieuwbouw, voor het eerst in gebruik werd genomen. De belasting als divers inkomen kan nooit gelden voor de eigen woning, die u zelf bewoont. De meerwaarde is dus niet belastbaar, noch als beroepsinkomen, noch als divers inkomen.

Zelfstandige?

Maar als de meerwaarde is gerealiseerd tijdens de uitoefening van een zelfstandig bijberoep (met winst of baten), dan is die wel belastbaar als beroepsinkomen. De meerwaarde is het positieve verschil tussen de verkoopprijs van de woning (min de verkoopkosten) en de 'fiscale waarde' van de woning. De fiscale waarde is de oorspronkelijke aanschaffingswaarde van de woning verminderd met de toegepaste afschrijvingen. Voor een woning die volledig afgeschreven is (na 33 jaar), is de meerwaarde gelijk aan de nettoverkoopprijs. Werd de woning voor 10 procent afgeschreven, dan is ook slechts 10 procent van de meerwaarde belastbaar. Dat percentage kan worden beïnvloed door het (huwelijks)vermogensrecht.

 

 

 

 

 

Dit is een van de vele praktische vragen die op de redactie binnenlopen die we graag aan specialisten voorleggen. In de mate van het mogelijke antwoorden zij op concrete gevallen. Stel ook uw eigen vraag via redactie@netto.be

 

 

 

 

 

Hoeveel is uw woning waard?

Waar zijn huizen het duurst? Is dit hét moment om vastgoed te kopen? In het Netto-vastgoeddossier vindt u de meest actuele woningprijzen in de (tijdelijk) opengestelde databank. U kan er tevens vergelijkingen maken tussen gemeentes en meerdere jaargangen. 

 

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect