In een recent opiniestuk wijst Bieke Verlinden, sp.a-schepen van Studentenzaken in Leuven, erop dat sommige Leuvense kotbazen meer dan 400 kamers verhuren tegen minstens 400 euro per maand. ‘Op dat riante inkomen worden de kotbazen niet of nauwelijks belast’, zegt Verlinden. Een terechte bewering of niet?
Als u een particulier bent en een studentenkamer verhuurt, wordt u wel degelijk belast. Wie in ons land een pand verhuurt wordt zelfs dubbel belast: eenmaal via de onroerende voorheffing en nog een keer via de personenbelasting.
Hoe u in de personenbelasting wordt belast, hangt af van de vraag of de kamer gemeubeld is of niet.
1. Niet-gemeubelde kamer
Gaat het om een niet-gemeubelde kamer, dan wordt u belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) van die kamer verhoogd met 40 procent. Die ‘inkomsten uit onroerende goederen’ worden bij uw andere belastbare inkomsten gevoegd en zijn onderworpen aan de progressieve tarieven in de personenbelasting. Als u een niet-gemeubelde studentenkamer verhuurt met een KI van 200 euro, dan wordt u belast op (200 euro x 1,7 (index voor 2014) x 1,4) of 476 euro. Op dat bedrag wordt u tegen het progressieve tarief belast, maximaal dus tegen 50 procent, vermeerderd met de gemeentelijke opcentiemen. Dat resulteert in een belasting van circa 250 euro op jaarbasis. Verhuurt u die kamer tegen 400 euro per maand, dan blijft de belastingdruk relatief laag, zowat 5 procent. U kunt de belastingdruk nog verlichten als u een lening aanging om het pand of de studentenkamer te kopen of te verbouwen. Dan kunt u de betaalde intresten aftrekken van de belastbare onroerende inkomsten.
2. Gemeubelde kamer
Betreft het een gemeubelde kamer, dan betaalt u meer belasting. Dan betaalt u niet alleen belasting op het onroerende inkomen zoals hierboven uiteengezet, maar ook op het roerend inkomen, namelijk op de inkomsten die u ontvangt voor de huur van de meubels. Er zijn dan twee mogelijkheden.
Ofwel spreekt u met de student een afzonderlijke prijs af voor de huur van de meubels en dan moet u de ontvangen huur voor de meubels als roerend inkomen aangeven.
Ofwel maakt u geen aparte afspraken over de huurprijs van de meubels, en dan zal de fiscus 40 procent van de ontvangen huurgelden beschouwen als roerend inkomen. Verhuurt u de kamer het hele jaar door tegen 400 euro, en geniet u dus 4.800 euro huurinkomsten op jaarbasis, dan zal de belastingadministratie 40 procent of 1.920 euro aanzien als roerend inkomen.
Daarop mag u 50 procent als kostenaftrek in mindering brengen, zodat er 960 euro rest. Daarop betaalt u 25 procent belasting vermeerderd met de gemeentebelasting. U betaalt dus circa 258 euro belasting op het roerend inkomen. Samen met de belasting op het onroerend inkomen, betaalt u dan ruim 5oo euro belastingen per jaar.
‘U kunt voor de meubels een afzonderlijke prijs afspreken van iets minder dan 40 procent van het totaal. Dan wordt u ook minder belast. Maar u moet het wel realistisch houden’, tipt vermogensplanner Johan Adriaens (Neven & Partners).
Maar opgelet. Als de fiscus kan aantonen dat de verhuring een beroepsactiviteit is die veel verder gaat dan het louter verhuren van een pand in het raam van een louter privébeheer, dan worden de huurinkomsten ook als beroepsinkomen belast. ‘Bij discussies zal een rechter altijd oordelen aan de hand van de concrete feiten of er sprake is van een beroepsinkomen. Zo besliste een rechter dat er sprake is van een beroepsactiviteit als een koppel 73 kamers verhuurt, veel tijd besteedt aan het beheer en het onderhoud van de kamers, grote verbouwingswerken verricht om van de panden studentenkamers te maken en een lening afsloot om de verbouwingswerken te financieren.
Het is eerder uitzonderlijk dat de fiscus de huur inkomsten bestempelt als een beroepsinkomen.
Worden de huurinkomsten aangezien als een beroepsinkomen, dan wordt u belast op het netto-huurinkomen. U mag dan van alle huurontvangsten alle werkelijke kosten aftrekken die u kunt bewijzen zoals afschrijvingen, intresten, herstellings- en onderhoudskosten, kosten voor nutsvoorzieningen enzovoort.
Volgens Adriaens is het echter eerder uitzonderlijk dat de fiscus de huurinkomsten bestempelt als een beroepsinkomen.
3. Verhuren via een vennootschap
Tot slot kunt ook nog studentenkamers verhuren via een vennootschap. Dan worden alle huurinkomsten belast tegen het tarief in de vennootschapsbelasting of maximaal 34 procent. Een vennootschap mag alle beroepskosten in rekening brengen, waaronder ook afschrijvings- of financieringskosten. Voor residentieel vastgoed zoals studentenkamers mag u in principe elk jaar 3 procent van de aanschaffingswaarde fiscaal afschrijven. Als u die afschrijvingskosten bij de financieringskosten voegt, zit u per jaar aan een aftrekbaar saldo van 6 tot 7 procent. Bovendien genieten vennootschappen andere fiscale voordelen die particulieren niet genieten. Denk bijvoorbeeld aan de notionele intrestaftrek.
‘De belangrijkste fiscale voordelen van studentenkoten in een patrimoniumvennootschap zijn dus dat alle kosten van de verhuurde panden aftrekbaar zijn en dat u er ook successierechten mee kunt besparen’, vervolgt Adriaens. ‘De aandelen in zo’n vennootschap kunt u tegen 3 procent schenkingsrechten doorschuiven naar de volgende generatie en als u die schenking via een Nederlandse notaris doet, kan het zelfs zonder schenkingsrechten.’ Door een vennootschap op te richten, kunt u de belastingdruk dus tot een minimum beperken.
