Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie
Advertentie

Hoe roomt de fiscus uw Belgische huurinkomsten af?

Als u vastgoed op Belgische bodem verhuurt, wil de fiscus een stuk van die opbrengsten. Hoe hoog de belastingfactuur oploopt, hangt onder meer af van het gebruik door de huurder.
©Klaas Verplancke

Verhuurt u een huis, appartement, winkel of ander vastgoed gelegen in België? Het volstaat niet om jaarlijks onroerende voorheffing te betalen. U moet het vastgoed ook opnemen in uw belastingaangifte. Wat u moet aangeven en hoe u wordt belast, hangt af van het gebruik door de huurder.

Alleen privégebruik

Gebruikt de huurder uw pand alleen privé, dan wordt u belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Van dat onroerend inkomen kunnen eventueel betaalde intresten voor de financiering van het vastgoed in mindering worden gebracht. De fiscus maakt die berekening.

Het saldo wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en belast tegen uw hoogste tarief (van 25 tot 50 procent, exclusief gemeentebelasting).

Professioneel gebruik

Gebruikt de huurder uw pand voor zijn beroep of verhuurt u aan een vennootschap, dan moet u in uw belastingaangifte zowel het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen als de werkelijk ontvangen brutohuurinkomsten aangeven. Die laatste omvatten niet alleen de huurprijs, maar ook huurvoordelen, zoals onderhouds- en herstellingskosten die normaal ten laste zijn van de verhuurder, maar aan de huurder worden doorgerekend.

Kosten voor onderhoud en herstelling mag u niet van de brutohuur aftrekken: de fiscus past zelf een kostenforfait van 40 procent toe. Die forfaitaire kosten zijn wel geplafonneerd. Ze worden afgetopt op twee derde van het niet-geïndexeerde ki, vermenigvuldigd met een factor 4,60. Er is ook een ondergrens: u wordt minstens belast op het geïndexeerde ki, verhoogd met 40 procent. Eventueel betaalde intresten voor de financiering van de aankoop van het pand worden nog in mindering gebracht van het belastbaar onroerend inkomen.

Het saldo dat overblijft na de vorige bewerkingen wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en belast tegen uw hoogste belastingtarief (van 25 tot 50 procent, exclusief gemeentebelasting).

Wat met gemeubelde verhuur?

Behalve het onroerend inkomen uit de verhuur van het gebouw is er ook een roerend inkomen uit de verhuur van meubelen. U kunt de uitsplitsing tussen roerend en onroerend inkomen vastleggen in de huurovereenkomst. Is er geen verdeling afgesproken, dan gaat de fiscus ervan uit dat 40 procent van de huurprijs betrekking heeft op de meubelen. Het roerend inkomen wordt belast tegen een tarief van 30 procent, na aftrek van een kostenforfait.

Gemengd gebruik

Gebruikt de huurder uw pand deels privé en deels voor zijn beroep? Als in de geregistreerde huurovereenkomst het gebruik en de prijs werden uitgesplitst, mag u dezelfde uitsplitsing hanteren in uw belastingaangifte: de werkelijke huur voor het deel dat betrekking heeft op het professioneel gebruik en een proportioneel deel van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen voor het overige.

Is er in de huurovereenkomst geen uitsplitsing gemaakt, dan moet u verplicht de brutohuur aangeven, net als wanneer de woning volledig professioneel wordt gebruikt.

De juiste codes

Vastgoed op Belgische bodem moet u aangeven in vak III onder de titel ‘A. Belgische inkomsten’. Als de huurder uw pand alleen privé gebruikt, dan geeft u het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen aan bij de code 1106/2106. Moet u meer dan één pand aangeven, dan telt u de kadastrale inkomens op. Bent u slechts een deel van het jaar eigenaar, geef dan alleen het deel van het kadastraal inkomen aan voor de dagen dat u eigenaar bent gedurende dat jaar.
Is er sprake van professioneel gebruik, dan geeft u het niet-geïndexeerde ki aan bij de code 1109/2109 en de brutohuur bij de code 1110/2110.
Verhuurt u gemeubeld? Het roerend inkomen uit de meubelen moet u in vak VII voor roerende inkomsten aangeven bij de titel ‘B. Netto-inkomen van verhuring, verpachting, gebruik of concessie van roerende goederen’ bij de code 1156/2156.

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud