Belgische rijksinwoners worden in België belast op hun wereldwijde inkomen. Dat omvat ook vastgoed in het buitenland. Dat u al in het buitenland belastingen hebt betaald, verandert daar niets aan. U moet uw vastgoed in het buitenland verplicht opnemen in uw jaarlijkse Belgische belastingaangifte. Denkt u de fiscus te slim af te zijn door te ‘vergeten’ uw buitenlands vastgoed aan te geven? Dat is een utopie. Door de internationale gegevensuitwisseling heeft de fiscus weet van uw woning in het buitenland.
Voor u? Als u eigenaar bent van een woning in het buitenland.
Wat onthouden? U moet uw vastgoed in het buitenland nog één jaar volgens de oude regels aangeven. De nieuwe wetgeving geldt pas voor uw belastingaangifte van volgend jaar.
Hoe belastingen besparen? Voor vastgoed in Nederland, Frankrijk, Spanje en Italië mag u het equivalent van het Belgische kadastraal inkomen gebruiken.
Hoe geeft u een tweede verblijf in het buitenland aan?
Gebruikt u uw tweede verblijf alleen zelf, dan moet u volgens de letter van de wet de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde aangeven. Dat zijn de huurinkomsten die u zou kunnen opstrijken mocht u het pand het volledige jaar hebben verhuurd, rekening houdend met de gebruiken van het land en de ligging van het pand.
Die brutohuurwaarde kunt u zelf schatten, door bijvoorbeeld te rade te gaan bij een plaatselijke vastgoedmakelaar of de huurprijzen van gelijkaardige panden in de buurt te vergelijken. Vaak wordt ook 5,3 procent van de verkoopwaarde van de woning genomen. De fiscus aanvaardt ook de rentevoet voor staatsobligaties (OLO) op 10 jaar plus 1 procentpunt: voor 2020 is de gemiddelde OLO-rentevoet negatief, waardoor u 1 procent kunt gebruiken.
Nog een vraag over uw belastingaangifte? Stuur ze via tijd.be/belactie naar onze redactie en u krijgt op dinsdag 1 juni tussen 18 en 21 uur gratis een antwoord van een specialist van PwC Tax Consultants.
Van de aan te geven inkomsten mag u de betaalde buitenlandse belasting aftrekken. De fiscus past automatisch een kostenforfait van 40 procent toe en brengt eventuele intresten voor de financiering van vastgoed in mindering (zie blz. 80).
Al enkele jaren aanvaardt de fiscus dat u voor enkele landen het buitenlandse equivalent van het Belgische kadastraal inkomen gebruikt. U bent daartoe niet verplicht: u mag ook de brutohuurwaarde aangeven. Landen met een equivalent van het Belgische kadastraal inkomen zijn:
- Nederland
De Nederlandse gemeenten berekenen een ‘waardering onroerende zaken’ of WOZ-waarde. U kunt de forfaitair geraamde brutohuurwaarde bepalen als een percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage kan jaarlijks wijzigen en varieert voor 2020 tussen 1,8 en 5,33 procent, afhankelijk van de WOZ-waarde. De betaalde ‘onroerendezaakbelasting’ mag u aftrekken.
- Frankrijk
De brutohuurwaarde mag worden bepaald op basis van de ‘base d’imposition’, die vermeld staat op het aanslagbiljet van de ‘taxe foncière’. Het bedrag van de base d’imposition moet u met twee vermenigvuldigen (1,25 voor ongebouwde onroerende goederen). De achterliggende reden is dat het een nettobedrag is na aftrek van een kostenforfait van 50 procent. U mag de betaalde ‘taxe foncière’ aftrekken, de ‘taxe d’habitation’ niet. Die laatste moet niet door de eigenaar, maar door de gebruiker worden betaald en wordt om die reden door de Belgische fiscus niet als een echte belasting beschouwd.
- Spanje
Het Spaanse equivalent van ons kadastraal inkomen is de ‘valor catastral’. Als forfaitair geraamde brutohuurwaarde kunt u 2 procent van de valor catastral nemen (1,1 procent als de valor catastral bepaald is in 1994 of later). U mag de gemeentebelasting ‘impuesto sobre bienes inmuebles’ (IBI) aftrekken.
- Italië
Voor vastgoed in Italië kunt u de ‘rendita catastale’ gebruiken. Volgens de fiscus moet die worden verhoogd met 5 procent voor een gebouw en met 25 procent voor een grond. Vervolgens moet dat resultaat worden vermenigvuldigd met 4/3. Van dat resultaat mag uitsluitend de lokale vastgoedbelasting (‘imposta municipale unica’ of IMU) worden afgetrokken.
- Andere landen
Als een woning in een land ligt dat geen equivalent van het ki kent – zoals Portugal – kunt u 22,5 procent van de brutohuur(waarde) aangeven. Dat uitgangspunt werd eerder al aanvaard door het hof van beroep in Luik en volgt ook uit een mededeling van de Europese Commissie van 22 maart 2012.
Hoe geeft u buitenlands vastgoed aan dat u verhuurt?
Verhuurt u uw tweede verblijf in het buitenland, dan moet u volgens de letter van de wet altijd de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven.
Denkt u de fiscus te slim af te zijn door te ‘vergeten’ uw tweede verblijf in het buitenland aan te geven? Dat is een utopie.
Verhuurt u maar een deel van het jaar? U zult een opsplitsing moeten maken. Voor de verhuurperiode geeft u de werkelijke huurinkomsten aan. Voor het deel van het jaar dat er niet wordt verhuurd, geeft u het proportionele deel van de brutohuurwaarde aan. Tenzij u uiteraard de rechtspraak van het Europees Hof wenst in te roepen. Op basis daarvan kunt u in de belastingaangifte van dit jaar al uw verhuurd vastgoed op dezelfde manier aangeven als een tweede verblijf.
Hoeveel belastingen betaalt u op vastgoed in het buitenland?
Het is niet omdat u uw vastgoed in het buitenland aangeeft, dat het ook automatisch in België wordt belast. Dat hangt af van de vraag of België met dat land een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten. Zo’n verdrag is bedoeld om dubbele belasting te vermijden.
Het is niet omdat u uw tweede verblijf in het buitenland aangeeft, dat het ook automatisch in België wordt belast. Het kan wel de belastingdruk op uw andere inkomsten verhogen.
- Wel een dubbelbelastingverdrag
Met populaire vakantielanden zoals Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk en Turkije is er zo’n verdrag. Daarin staat dat het land waarin het vastgoed is gelegen, de belasting mag heffen. België, op zijn beurt, moet een vrijstelling van belasting geven.
Dat betekent echter niet dat de aangifte helemaal zonder gevolgen blijft. Ze kan leiden tot een hogere belasting op uw andere inkomsten waarop u wel Belgische belastingen betaalt. Dat komt, omdat er in België een vrijstelling is met wat in het vakjargon ‘progressievoorbehoud’ heet. Er wordt met de buitenlandse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten van toepassing is. Hoe meer buitenlandse inkomsten u geniet, hoe hoger de belastingdruk op uw andere inkomsten.
- Zonder dubbelbelastingverdrag
Is er geen dubbelbelastingverdrag – zoals met Monaco en Liechtenstein – dan wordt de in België verschuldigde belasting gehalveerd. De voorwaarde is dat u in het buitenland al belasting op het vastgoed hebt betaald.
In vak III onder de titel ‘B. Buitenlandse inkomsten’ vindt u de codes voor vastgoed in het buitenland. Voor landen waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, zijn dat de codes 1123/2123. Is er wel een dubbelbelastingverdrag, dan is dat de code 1130/2130.
Een tweede verblijf of ander vastgoed in het buitenland wordt vanaf volgend jaar op dezelfde manier belast als vastgoed in België. De wetswijziging komt er nadat België meerdere keren door de Europese Commissie op de vingers werd getikt en drie keer werd veroordeeld door het Europees Hof van Justitie. Het probleem: de ongelijke fiscale behandeling van vastgoed in België (op basis van het kadastraal inkomen) en vastgoed in het buitenland (op basis van de (huur)waarde). Vanaf de belastingaangifte die u volgend jaar moet invullen (aanslagjaar 2022), zal ook voor vastgoed in het buitenland een kadastraal inkomen (ki) worden gebruikt, volgens dezelfde regels als voor Belgisch vastgoed.
Concreet zullen eigenaars die hun tweede verblijf in het buitenland zelf gebruiken of verhuren aan een privépersoon, worden belast op basis van het kadastraal inkomen. De in het buitenland betaalde belastingen zullen niet langer aftrekbaar zijn. Als het pand verhuurd wordt aan iemand die het professioneel gebruikt of aan een vennootschap, wordt nog altijd de werkelijke huur belast.
Wie zal het kadastraal inkomen bepalen?
De Administratie Opmetingen en Waarderingen – het vroegere ‘kadaster’ – van de fiscus zal het kadastraal inkomen bepalen voor ongeveer 150.000 panden van Belgen in het buitenland. Dat zal gebeuren aan de hand van gegevens die de eigenaars van vastgoed in het buitenland moeten doorgeven, zoals wellicht een omschrijving van het goed, het land, de ligging en de huidige normale verkoopwaarde.
Wanneer moet u informatie aan de fiscus doorgeven?
Als u vóór 1 januari 2021 al eigenaar was van een woning in het buitenland, hebt u de tijd tot en met 31 december 2021 om aangifte te doen. Dat zal vanaf juni kunnen via MyMinfin of via een formulier dat op de website van de fiscus te vinden zal zijn. Als u in uw vroegere belastingaangiftes al vastgoed in het buitenland hebt aangegeven, zal de Federale Overheidsdienst Financiën u zelf contacteren.
Kocht u na 1 januari 2021 vastgoed in het buitenland of nam u een pand in gebruik, dan moet u binnen vier maanden na de aankoop een aangifteformulier aanvragen. Voor transacties tussen 1 januari en 25 februari 2021 is er tijd tot en met 30 juni 2021.
De aangifteplicht is er voor alle houders van een zakelijk recht op het vastgoed, zoals (mede-)eigendom, vruchtgebruik, opstal en erfpacht. Het gaat zowel om Belgische rijksinwoners, binnenlandse ondernemingen als om juridische constructies waarvan de oprichter onderworpen is aan de personenbelasting of rechtspersonenbelasting.
De nieuwe wet voorziet in een administratieve boete van 250 tot 3.000 euro voor wie de aangifteverplichtingen niet nakomt.
Hoe berekent de fiscus het kadastraal inkomen?
Het kadastraal inkomen is geen werkelijk inkomen, maar een fictief: het gemiddelde normale huurinkomen op een referentietijdstip, nog altijd 1 januari 1975. De Administratie Opmetingen en Waarderingen zal de verkoopwaarde van 1975 reconstrueren op basis van de actuele verkoopwaarde. De fiscus gaat ervan uit dat die gekend is, ofwel omdat het vastgoed pas gekocht is, ofwel omdat het kan worden vergeleken met de huidige prijzen.
Om tot de waarde in 1975 te komen, wordt de actuele waarde gedeeld door een correctiefactor. Die wordt jaarlijks aangepast, op basis van de gemiddelde rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar. Voor de verkoopwaarde in 2020 bedraagt die 15,036, voor 2021 is dat 15,018. Het resultaat wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 5,3 procent. Dat is de gebruikelijke factor om te schatten wat een goed aan huur kan opbrengen. Een voorbeeld: een villa in Frankrijk werd in 2020 gekocht voor 425.000 euro. Het kadastraal inkomen is dan: 425.000 / 15,036 x 5,3% = 1.500 euro.
Voor gronden hoeft er niets berekend te worden. Daarvoor gaat de nieuwe regeling standaard uit van 2 euro per hectare.
