Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Hoe wordt investeringsvastgoed belast?

Met het betalen van de onroerende voorheffing hebt u nog niet afgerekend met de fiscus. U moet uw investeringsvastgoed elk jaar verplicht aangeven in uw belastingaangifte.
©Filip Ysenbaert

1. Onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing is gebaseerd op het geïndexeerde kadastraal inkomen (ki) van uw onroerend goed. Hoe hoog die belastingfactuur oploopt, hangt af van de stad of gemeente waar uw investeringspand gelegen is.

Vlaams Gewest

De Vlaamse onroerende voorheffing is een optelsom van drie delen: een basisheffing voor het Vlaams Gewest, een deel opcentiemen voor de provincies en een deel opcentiemen voor de gemeenten. De basisheffing wordt berekend door het basistarief (3,97 procent voor gebouwen) te vermenigvuldigen met het geïndexeerde kadastraal inkomen. De provincies en gemeenten bepalen de hoogte van de opcentiemen, waardoor het belastingtarief van plaats tot plaats verschilt.

90
dagen
U kunt in het Vlaams Gewest een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing vragen, als u vastgoed kocht om te verhuren en het gedurende minstens 90 dagen buiten uw wil om niet verhuurd is geraakt.

In het Vlaams Gewest is er een vermindering voor een energiezuinige nieuwbouw of na een ingrijpende energetische renovatie. Het E-peil bepaalt of een gebouw energiezuinig is of niet. De vermindering is afhankelijk van de datum van de stedenbouwkundige vergunning.

Kocht u vastgoed om te verhuren en is het gedurende minstens 90 dagen buiten uw wil om niet verhuurd geraakt? U kunt in het Vlaams Gewest een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing vragen.

U moet wel aantonen dat er effectief leegstand was en dat u al het nodige hebt gedaan om het pand verhuurd te krijgen. Leegstand kunt u aantonen aan de hand van minimaal water-, gas- en elektriciteitsverbruik. De pogingen om te verhuren, kunt u staven met een ondertekende opdracht tot verhuring met een makelaar (met vermelding van de periode van het mandaat) of een kopie van opeenvolgende aanbiedingen tot verhuur in een of meerdere reclamebladen, gespreid over de volledige periode van leegstand en met vermelding van de publicatiedatum.

Brussels en Waals Gewest

In het Brussels en Waals Gewest is er een basisheffing van 1,25 procent voor de gewesten. Daarbovenop komen opcentiemen voor de provincie en gemeente.

2. Huurinkomsten

De belasting op huurinkomsten verschilt naargelang het gebruik door de huurder:

Is er in de huurovereenkomst geen uitsplitsing gemaakt, dan moet u verplicht de brutohuur aangeven, net alsof de woning volledig professioneel wordt gebruikt
  • Alleen privégebruik

Verhuurt u de woning aan een particulier, die ze alleen voor privédoeleinden gebruikt, dan wordt u belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Eventueel betaalde intresten voor de financiering van het vastgoed kunnen in mindering gebracht worden.

  • Professioneel gebruik

Gebruikt de huurder uw pand voor zijn beroep of huurt een vennootschap, dan worden wel de werkelijke huurinkomsten belast. De aan te geven brutohuuropbrengsten omvatten niet alleen de huurprijs, maar ook huurvoordelen, zoals onderhouds- en herstellingskosten die normaal ten laste zijn van de verhuurder, maar aan de huurder worden doorgerekend.

Kosten voor onderhoud en herstelling mag u niet van de brutohuur aftrekken. De fiscus past zelf een kostenforfait van 40 procent toe, dat eventueel beperkt wordt in functie van het kadastraal inkomen.

  • Gemengd gebruik
Gebruikt de huurder uw pand deels privé en deels voor zijn beroep? Denk maar aan een leerkracht die een deel van de woning als kantoor aanwendt. Als in een geregistreerde huurovereenkomst het gebruik en de prijs worden uitgesplitst, mag u diezelfde uitsplitsing gebruiken in uw belastingaangifte: de werkelijke huur voor het deel dat betrekking heeft op het professioneel gebruik en een proportioneel deel van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen voor het overige.
Is er in de huurovereenkomst geen uitsplitsing gemaakt, dan moet u verplicht de brutohuur aangeven, net alsof de woning volledig professioneel wordt gebruikt.

Van dat onroerend inkomen kunnen eventueel betaalde intresten voor de financiering van het vastgoed in mindering worden gebracht. Het saldo wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en belast tegen uw hoogste belastingtarief. De belastingtarieven stijgen met uw inkomen en schommelen tussen 25 en 50 procent (exclusief gemeentebelasting).

  • Gemeubelde verhuur

Verhuurt u gemeubeld? Behalve het onroerend inkomen uit de verhuur van het gebouw is er ook een roerend inkomen uit de verhuur van meubelen. U kunt de uitsplitsing tussen roerend en onroerend inkomen vastleggen in de huurovereenkomst. Is er geen verdeling afgesproken, dan gaat de fiscus ervan uit dat 40 procent van de huurprijs betrekking heeft op de meubelen. Het roerend inkomen wordt belast tegen een tarief van 30 procent, na aftrek van een kostenforfait.

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud