netto

Hoe wordt u vergoed als de betonstop uw bouwgrond treft?

Volgt een herbestemming tot agrarisch gebied, dan kunt u misschien wel nog bouwen. De aanvraag van een bouwvergunning en een daaropvolgende weigering, blijft een voorwaarde om voor een eigenaarsvergoeding in aanmerking te komen.

Wie voortaan niet meer kan bouwen omdat zijn bouwgrond een andere bestemming krijgt, wordt voortaan volledig vergoed voor de minwaarde. Hoe ziet die vergoeding er precies uit?

Het was al bekend dat er in Vlaanderen vanaf 2040 geen bijkomende ruimte meer mag aangeboord worden om te bouwen. Vanaf 2025 mag er nog drie hectare per dag ingenomen worden tegenover zes hectare vandaag.

Het is nog niet duidelijk waar precies in Vlaanderen bouwen onmogelijk zal worden. De kans bestaat wel dat twee derde van de nog vrij liggende woonuitbreidingsgebieden (of woonreservegebieden) - zo’n 8.000 hectare - zal worden herbestemd tot open ruimte.

Wie de waarde van zijn bouwgrond door herbestemming ziet dalen, heeft recht op een ‘volledige’ schadeloosstelling, zo besliste de Vlaamse regering zaterdag. Hoe ziet die vergoeding er voortaan uit?

Als uw bouwgrond een andere bestemming krijgt door een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), dan hebt u recht op een planschadevergoeding. Die eigenaarsvergoeding bedraagt voortaan 100 procent van de waardevermindering. Tot nu was dat maar 80 procent.

Iedereen die geconfronteerd wordt met een bestemmingswijziging waarbij een bebouwbare grond niet meer bebouwbaar of verkavelbaar wordt, komt in aanmerking voor planschade.

Daarmee doet de minister van Omgeving Joke Schauvlieghe (CD&V) haar belofte gestand dat de eigenaars voortaan volledig worden vergoed.

Actuele verkoopwaarde

De hervorming van de eigenaarsvergoeding houdt nog een verbetering in. Want om de eigenaarsvergoeding te berekenen gaat men voortaan uit van de actuele verkoopwaarde van de grond verminderd met de waarde van uw grond na de herbestemming (de restwaarde). Tot nu werd niet de actuele verkoopwaarde als uitgangspunt genomen, maar de geactualiseerde aankoopwaarde. Maar die laatste ligt vaak een stuk lager dan de actuele verkoopwaarde, zeker als het een perceel betreft dat u al decennia bezit.

Om de waarde van uw perceel te berekenen, wordt rekening gehouden met een hele rist factoren zoals de oppervlakte, de ligging, de vraag of het perceel al dan niet is gelegen aan een uitgeruste weg of de aankoopwaarde.

Bouwvergunning aanvragen

Net zoals nu kan de eigenaar de vergoeding maar krijgen als hij aan een aantal voorwaarden voldoet. De eigenaar moet de grond binnen de vijf jaar verkopen of inbrengen in een vennootschap.

Of hij moet binnen de vijf jaar een bouwvergunning aanvragen die vervolgens wordt geweigerd. Dat klinkt ironisch voor een grond waarop u toch niet meer mag bouwen. Toch is daar een verklaring voor. Bij een herbestemming van uw bouwgrond tot agrarisch gebied, kan het wel nog mogelijk zijn om te bouwen. Alleen zal u niet eender wat mogen bouwen: bijvoorbeeld wel een landbouwbedrijf, maar geen privéwoning.

U moet geen bouwvergunning meer aanvragen om een vergoeding te krijgen als uw bouwgrond wordt herbestemd tot ruimtelijk kwetsbaar gebied of tot watergevoelig overstromingsgebied.

De eigenaarsvergoeding wordt, in tegenstelling tot nu, wel onmiddellijk opeisbaar als uw bouwgrond een herbestemming krijgt tot kwetsbaar gebied of tot watergevoelig overstromingsgebied. In dat geval moet u niet eerst een bouwvergunning aanvragen.

Tot nu wordt de planschadevergoeding maar toegekend als uw perceel is gelegen aan een uitgeruste weg. Verder krijgt u maar een vergoeding voor de eerste vijftig meter van het perceel naast een uitgeruste weg. Die beperkingen verdwijnen. Maar deze factoren ( ligging aan een uitgeruste weg en of er kan gebouwd worden op meer dan 50 meter van de uitgeruste weg) spelen wel mee in de waardebepaling van uw perceel.

Meerwaarde hoger belast

Zoals De Tijd dinsdag al schreef, kan de totale factuur voor de betonstop oplopen van 2 tot 9 miljard euro.

Om deze vergoedingen mee te helpen financieren, wil de Vlaamse overheid geld halen bij wie zijn grond in waarde ziet stijgen. Landbouwgrond aan een dorpsrand kan bijvoorbeeld meer waard worden als die als bouwgrond wordt ingekleurd. Maar na een aanpassing van een ruimtelijk uitvoeringsplan kan een perceel ook meer waard worden bij verhoging van de dichtheid, het vermeerderen van de bouwlagen of een verhoging van de bouwdiepte of bouwhoogte.

Die meerwaarde wordt vandaag al belast met een planbatenheffing. Dat gebeurt in twee stappen: eerst wordt de meerwaarde forfaitair vastgesteld. En die meerwaarde wordt dan progressief belast. Welnu, voortaan gelden nog slechts twee tarieven, al naargelang de meerwaarde meer of minder is dan 250.000 euro. Tot 250.000 euro, bedraagt het tarief voortaan 25 procent . Daarboven bedraagt het tarief voortaan 50 procent in plaats van de huidige 30 procent. Het gaat om fikse tariefverhogingen.

'Niet logisch dat meer doen met de beschikbare ruimte wordt belast'

Vlaams parlementslid en burgemeester van Dilsen-Stokkem Lydia Peeters (Open VLD) begrijpt de beslissing niet om een belasting te heffen op percelen die meer waard worden omdat men er na wijziging van een ruimtelijk ordeningsplan hoger of dieper op mag bouwen. ‘Dit staat haaks op de principes van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen waarmee men ruimtelijk rendement wil aanmoedigen.’

In het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen staat dat er tegen 2040 geen nieuwe ruimte meer voor de bouw mag worden ingenomen. ‘We zullen dus meer moeten doen met minder ruimte,’ stelt Peeters vast. ‘Het is dan ook niet logisch dat men belast wordt als men het ruimtelijk rendement verhoogt.’

Peeters vraagt zich ook af of de mensen de mogelijkheid nog wel zullen willen benutten om meer met een bouwgrond te doen. ‘De mensen zijn immers niet zeker of hun project nog wel zal renderen. De planbaten worden namelijk berekend op de vermoede meerwaarde, maar het is best mogelijk dat de uiteindelijk gerealiseerde meerwaarde lager ligt.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content