netto

Of u verhuurt of niet, extra vastgoed wordt belast

©Photo News

U heeft naast uw gezinswoning nog een huis aan zee of een winkelpand in de stad dat u verhuurt? Ook als u er geen contante inkomsten uit haalt, moet u zulk vastgoed aangeven in uw belastingaangifte. Hoe moet dat? En hoe wordt u belast?

Ook onroerende inkomsten zijn inkomsten waarop belastingen zijn verschuldigd - ze komen terecht in het vorig jaar nog vereenvoudigde vak III van uw belastingaangifte. De aangifte en belasting variëren naargelang het betrokken pand in België of in het buitenland ligt en of het al dan niet verhuurd wordt, als woonst of als beroepsruimte. Een overzicht.

1. Binnenland

Hebt u een vraag over uw belastingaangifte?

Stuur ze door en u krijgt op 7 juni (tussen 18u en 21u) gratis een antwoord van een specialist van PwC Tax Consultants via de telefoon.

Hebt u een bijkomend onroerend goed in eigen land, dan moet u sowieso onroerende voorheffing betalen. Die onroerende voorheffing wordt door de Vlaamse, Brusselse of Waalse belastingdienst geïnd, afhankelijk van de ligging van het onroerend goed.

  • Uw tweede woning wordt niet verhuurd

Tegelijk wordt u ook belast in de personenbelasting. Wordt de tweede woning niet verhuurd, zoals bijvoorbeeld een vakantiewoning die alleen door de eigenaar zelf wordt gebruikt, dan zijn er weliswaar geen effectieve huurinkomsten maar wordt u belast op de huurwaarde. Daartoe moet het kadastraal inkomen worden aangegeven (bij code 1106/2106). De fiscus past daar zelf een indexeringscoëfficiënt op toe, en een verhoging met 40 procent. Voor het aanslagjaar 2016 - de belastingaangifte die u nu invult - bedraagt die coëfficiënt 1,7057. Het resultaat wordt tegen de hoogste - in het vakjargon marginale - belastingvoet belast.

Waar op uw aangifte?

Vak III - Inkomsten van onroerende goederen

Altijd bij de hand houden?

  • Op het aanslagformulier onroerende voorheffing vindt u het kadastraal inkomen van een tweede verblijf of een verhuurd pand.
  • Van een tweede verblijf in het buitenland moet u de brutohuurwaarde kennen of gebruikmaken van een andere waardebepaling. Ga ook na hoeveel buitenlandse belastingen u hebt betaald.
  • Zoek de ontvangen huurinkomsten op als u verhuurt aan een vennootschap of aan een particulier die de woning voor zijn beroep gebruikt.

Vooraf ingevuld op Tax-on-web?

Het kadastraal inkomen is vooraf ingevuld, de overige gegevens niet.

Voorbeeld: Bedraagt het kadastraal inkomen 1.500 euro, dan wordt de belastbare som dus 1.500 x 1,7057 x 1,40 = 3.581,97. Die som wordt belast volgens het progressieve tarief, dus maximaal 50 procent plus gemeentebelastingen.

  • Uw tweede woning wordt wel verhuurd

Wordt het pand wel verhuurd, dan hangt de belastingberekening af van het gebruik dat de huurder ervan maakt.

  • Is de huurder een natuurlijk persoon en gebruikt hij de woonst uitsluitend voor privédoeleinden, dan wordt de verhuurder belast op dezelfde manier als hierboven beschreven voor een woonst die niet verhuurd wordt. Het ki wordt eveneens aangegeven onder de code 1106/2106 en door de fiscus geïndexeerd en verhoogd met 40 procent.
  • Of de huurder nu een natuurlijke persoon dan wel een rechtspersoon is, als het pand voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt, bijvoorbeeld als kantoor, vormen de daadwerkelijke brutohuurinkomsten de basis voor de belastingberekening. Kosten voor onderhoud of herstellingen mogen daarvan niet worden afgetrokken, de fiscus past zelf een forfaitair kostenpercentage van 40 procent toe. Die forfaitaire kosten worden wel afgetopt op twee derde van het niet-geïndexeerde ki, vermenigvuldigd met factor 4,23. Om te vermijden dat een te lage huur wordt aangerekend, is de minimale belastbare basis bovendien vastgelegd op het geïndexeerde ki, verhoogd met 40 procent.

Voorbeeld: Stel dat het kadastraal inkomen van een kantoorpand 1.500 euro bedraagt, en de huur 1.800 euro per maand, of 21.600 euro per jaar. Het kostenforfait wordt dan geen 8.640 euro (40% van 21.600), maar wordt afgetopt op 4.230 euro (ki van 1.500 x 4,23, en daarvan twee derde). De eigenaar wordt dus belast op 21.600 - 4.230 = 17.370 euro, en dat tegen de hoogste (marginale) belastingvoet, te verhogen met de gemeentebelasting. Om dat alles te kunnen berekenen, moet u onder de codes 1109/2109 tot 1116/2116 zowel het ki als de brutohuurinkomsten aangeven.

2. Buitenland

Het kadastraal inkomen als basis van de belastingberekening is een Belgisch fenomeen. Hebt u een bijkomende woning in het buitenland, dan loopt de berekening anders naargelang u die woning al dan niet verhuurt - in dit geval maakt het niet uit of de huurder ze gebruikt voor privé- of beroepsdoeleinden.

  • Uw tweede woning wordt niet verhuurd

Verhuurt u de woning niet, dan moet u de brutohuurwaarde aangeven: die drukt uit hoeveel huurinkomsten het pand u in een jaar zou kunnen opleveren als u het wel zou verhuren. De moeilijkheid is dat er geen vaste regels bestaan over hoe die brutohuurwaarde moet worden berekend. De eigenaar moet ze zelf bepalen, eventueel in samenspraak met de lokale controleur.

5,3%
Hebt u in het buitenland een tweede verblijf en verhuurt u dat niet, dan moet u de brutohuurwaarde aangeven. Die brutohuurwaarde drukt uit hoeveel huurinkomsten de woning u in een jaar zou kunnen opleveren. Vaak wordt als referentie 5,3 procent van de verkoopwaarde van de woning genomen, al wijkt de fiscus daar soms van af.

Vaak wordt 5,3 procent van de verkoopwaarde van de woning als referentie genomen. De fiscus wijkt daar de jongste jaren ook weleens van af en neemt dan de OLO-rentevoet voor staatsobligaties plus 1 procent als percentage - bij de huidige rentevoeten komt men dan op een percentage lager dan 5,3 uit, en dus op een lagere brutohuurwaarde. Ook hier trekt de fiscus zelf een forfaitair kostenpercentage af van 40 procent. U mag zelf wel van de brutohuurwaarde al de belastingen aftrekken die u in het buitenland hebt betaald op dat onroerend inkomen. 

  • Uw tweede woning wordt wel verhuurd

Verhuurt u de woning wel, dan moet de daadwerkelijke huur worden aangegeven.  Als de woning maar een deel van het jaar verhuurd is, moet u voor de verhuurperiode de werkelijke huur en voor de andere periode het proportionele deel van de huurwaarde aangeven. Van het totaal mag de eigenaar zelf wel de al betaalde onroerendgoedbelastingen aftrekken, de fiscus trekt het kostenpercentage van 40 procent af.

Hoeveel belastingen zult u dan nog in België betalen? 

Voor het antwoord op die vraag moet u nagaan of ons land een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten met het land waar uw vastgoed gelegen is.

  • Met veel populaire landen is er zo’n dubbelbelastingverdrag: Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk, Turkije… Doorgaans zijn de aangegeven inkomsten dan in België automatisch vrijgesteld van belastingen. Dat is wel een vrijstelling ‘met progressievoorbehoud’: de inkomsten tellen wel mee voor het bepalen van het belastingtarief dat voor uw andere inkomsten geldt. Is er een dubbelbelastingverdrag, dan moet u de brutohuurwaarde of de brutohuur aangeven onder code 1130/2130.
  • Is er geen dubbelbelastingverdrag - wat bijvoorbeeld het geval is met Monaco - dan is op de inkomsten wel nog de personenbelasting tegen marginale belastingvoet verschuldigd. Daarop geldt wel een belastingvermindering van 50 procent op voorwaarde dat u al in het buitenland belastingen hebt betaald op dat inkomen. Is er geen dubbelbelastingverdrag, dan geeft u de brutohuurwaarde of de brutohuur aan onder code 1123/2123.
Belastinggids 2016

Zaterdag 21/05, gratis bij De Tijd

Wegwijs in de 810 codes van uw belastingaangifte

  • Tips & tools om uw belastingfactuur gevoelig te verlichten
  • Wat verandert door de staatshervorming?
  • Concrete cases: zo oordeelt de rechter
De Belastinggids 2016 is op 21 mei verschenen. Klik hier om de gids (PDF versie) te lezen.

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect