Zet de betonstop een stop op uw bouwplannen?

©Benoit De Freine

Niet langer kunnen bouwen in de open ruimte. Voor veel Vlamingen is dat een beklemmende gedachte. De betonstop dwingt ons tot een andere mentaliteit waarbij we dichter bij elkaar gaan wonen. Of is dat toch nog niet voor morgen?

Enkele harde feiten op een rij. Het aantal Vlamingen zal de komende jaren alleen maar stijgen. In 2013 waren we nog met 6,4 miljoen. Als het huidige groeitempo aanhoudt, zijn we tegen 2060 met 7,2 miljoen. Ook het aantal huishoudens blijft toenemen. Tegen 2060 stijgt het aantal gezinnen naar verwachting met 19 procent. In absolute cijfers betekent dat een toename met 506.000 huishoudens.

Ondertussen neemt het ruimtebeslag - de ruimte die we innemen voor huisvesting, industrie, handel, transport of recreatie -  dagelijks met 6 hectare toe. Als die trend blijft duren, bedraagt de in beslag genomen ruimte in Vlaanderen tegen 2050 41,5 procent, tegenover 33 procent in 2015. Voorlopig blijven we met z’n allen open ruimte opslorpen.

‘We zijn chronische pendelaars geworden’, zegt de Vlaamse Bouwmeester Leo Van Broeck. ‘We doen alles op een afstand van de plek waar we slapen en wonen: we pendelen naar de scholen, crossen naar de crèche en staan uren in de file op weg naar het werk. We zijn voortdurend onderweg.’ 

6 hectare/dag
Op dit ogenblik wordt er in Vlaanderen elke dag 6 hectare extra ingenomen voor huisvesting, industrie, handel, transport en recreatie. Als die trend blijft duren, bedraagt de in beslag genomen ruimte in Vlaanderen tegen 2050 41,5 procent, tegenover 33 procent in 2015.

1. Wonen we straks allemaal zoals in Toscane?

Voor Van Broeck is het hoog tijd voor een ander samenlevingsmodel. ‘We moeten meer doen in de nabijheid van de plek waar we wonen en slapen.’ Dat houdt in dat we komaf maken met onze verkavelingsdrang. ‘En dat we de dorps- en stadskernen versterken. Daardoor zullen we onvermijdelijk dichter op elkaar moeten wonen.’

De Vlaamse Bouwmeester droomt luidop van ‘het Toscaanse model’, dat met zijn open landschappen de favoriete reisbestemming is van veel Vlamingen. ‘In San Gimignano wonen de mensen weliswaar dicht op elkaar. Daar heb je 100 woningen per hectare, een veelvoud van de woondichtheid in Vlaanderen. Maar rond die pittoreske Italiaanse stadjes is niet alles kapot verkaveld. Daar kan je nog genieten van de mooie open ruimte.’

Meer nabijheid impliceert voor de Vlaamse Bouwmeester: méér dorp, méér stad, maar ook méér natuur.

Dat advies sijpelt ook door in het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, het beleidsplan van de Vlaamse overheid over ruimtelijke ordening. Steden en andere kernen moeten groeien, er moet meer open ruimte komen voor voedselvoorziening, waterbeheer, het winnen van energie, en voor rust en recreatie.

2. Wat betekent de betonstop concreet voor de 42.000 hectare in Vlaanderen die nog niet is ingenomen?

Eind vorig jaar mondde dat advies uit in een akkoord van de Vlaamse regering over een totale betonstop vanaf 2040. Tegen 2025 mag er nog slechts 3 hectare vrije ruimte per dag worden ingenomen, tegenover 6 hectare nu. En tegen 2040 mag er uiteindelijk geen enkele vierkante meter extra vrije ruimte meer worden ingepalmd.

2040
Volgens de Vlaamse regering mag er tegen 2040 geen enkele vierkante meter extra vrije ruimte meer worden ingenomen.

In eerste instantie zal de overheid moeten uitmaken waar er wel nog mag worden gebouwd. Dat zal gebeuren op basis van ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s). Die RUP’s bepalen waar er woningen mogen worden neergezet, waar er bedrijventerreinen mogen komen, welke gebieden bestemd zijn voor landbouw en natuur enzovoort. Alleen al de inkleuring en de eventuele herbestemming van de nog beschikbare ruimte belooft een werk van lange adem te worden.

Het doel is om in een straal van 1 kilometer rond vervoersknopen te komen tot een woondichtheid van 35 woningen per hectare. Daarmee mikt de overheid niet alleen op steden, het kan evengoed bij dorpen, bijvoorbeeld woonkernen waar de bewoners vlot toegang hebben tot het openbaar vervoer. De Vlaamse overheid wil mensen ook aanmoedigen om daar bij voorkeur te werken. Rond die knooppunten of woonkernen mogen er bedrijven of kantoren worden ontwikkeld. Dat zou moeten leiden tot minder files.

Wie beslist?

Niet alleen de gemeenten zullen over die bestemming van de vrije ruimte beslissen. Ook de provincies én het Vlaams Gewest hebben hun zeg. In principe moet een gemeente erover waken dat haar plannen in overeenstemming zijn met die van de provincie. Een provincie moet erop toezien dat haar plannen gelijklopen met die van het Vlaams Gewest. Een lager beleidsniveau moet zich met andere woorden schikken naar de wensen van de hogere overheid. In het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen wordt gepleit voor een ‘interbestuurlijke dialoog’, wat veel overleg zal vergen.

  • Einde van ‘woonuitbreidingsgebieden’

Het lijkt er sterk op dat de nog niet ingenomen ‘woonuitbreidingsgebieden’ als eerste zullen sneuvelen. Daar zal de Vlaming allicht nooit meer wonen. Logisch, want woonuitbreidingsgebieden zijn sowieso ‘reservegebieden’, percelen die pas mogen worden aangesneden voor bebouwing als men kan aantonen dat er een woonbehoefte is. Vaak gaat het om grote gebieden die aansluiten op open ruimtes.

In de gewestplannen was 28.250 hectare bestemd als woonuitbreidingsgebied. Daarvan is 12.000 hectare nog niet ingenomen.

De Vlaamse regering is nu al bezig met het opstellen van een lijst van woonuitbreidingsgebieden die nooit meer in aanmerking komen voor ontwikkeling. Gronden waar het risico op een overstroming groot is, zullen daartoe behoren. De lijst wordt nog dit jaar afgewerkt.

  • Herontwikkeling van havengebieden, verlaten bedrijventerreinen, bestaande woonwijken

Een andere reden voor het definitief schrappen van woonuitbreidingsgebied voor bewoning is dat er in Vlaanderen nog enorme oppervlaktes zijn die kunnen worden hergebruikt. Denk aan havengebieden, verlaten bedrijventerreinen, maar ook bestaande woonwijken die tot 2050 kansen bieden voor herontwikkeling. Volgens het Witboek Be­leids­­­plan Ruimte Vlaanderen heeft ongeveer 10 procent van de oppervlakte in Vlaanderen of 134.000 hectare een ‘hoog-hergebruikpotentie’. Dat is 11 keer de oppervlakte van de 12.000 hectare resterend woonuitbreidingsgebied.

  • Bezit van een stuk grond in een woongebied betekent niet dat u daar automatisch ook een woning op mag bouwen

Als het van de Vlaamse Bouwmeester afhangt, moet de Vlaamse overheid ook zuinig omspringen met het arsenaal aan woongebieden, naar schatting 30.000 hectare. Het betreft percelen waarop de eigenaar mag bouwen als hij daarvoor een bouwvergunning heeft. Wat als dat plots niet meer mag?

3. Wat als u een stuk bouwgrond bezit waarop straks niet langer gebouwd mag worden?

Vlaams minister van Omgeving Joke Schauvliege (CD&V) heeft beloofd dat ze de eigenaars van deze percelen niet in de kou zal laten staan. Ze denkt eraan de eigenaars van die gronden te vergoeden. Maar hoe? Er zijn drie mogelijkheden.

  • Ten eerste kan de overheid de eigenaar vergoeden op basis van de bestaande plan­schaderegeling: dat is een vergoeding omdat de eigenaar op basis van een ruimtelijk uitvoeringsplan zijn bouwgrond niet langer mag bebouwen, terwijl dat eerst wel mocht. De toekenning van al die vergoedingen is financieel echter geen haalbare kaart. De regering berekende dat dit haar over een periode van 25 jaar 1,56 miljard euro zou kosten.
  • Een tweede mogelijkheid is een planologische ruil, namelijk dat u uw kavel inruilt voor een andere waarop u wel mag bouwen. In dat geval is er een verplaatsing van uw ontwikkelingsrechten. Ook voor dat vergoedingssysteem bestaat er nu al een reglementering.
  • Een derde optie moet nog worden uitgewerkt, al konden we al een tipje van de sluier oplichten. Het betreft de handel in ontwikkelingsrechten.

Hoe zal die handel verlopen?

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen twee soorten locaties: zendende (waar de ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt) en ontvangende (locaties waar de bouwmogelijkheden worden toegekend of uitgebreid).

VOORBEELD

Veronderstel dat Jan eigenaar is van een grond waarop hij geen flatgebouw meer mag neerzetten. Een andere eigenaar, Piet, mag op zijn grond wel bouwen of meer bouwlagen ontwikkelen dan de aanvankelijke 2,5.

Jan krijgt in ruil voor de opgelegde beperking geen vergoeding, maar ontwikkelingsrechten toegekend. Die rechten mag hij verkopen. Als Piet geïnteresseerd is om een verdieping bij te bouwen, kan hij de rechten van Jan kopen.

Het systeem kan twee soorten locaties aanduiden: verplichte en facultatieve. Bij een verplichte zendende locatie moet de eigenaar ontwikkelingsrechten verkopen. Bij een facultatieve zendende locatie kan de eigenaar kiezen. Hij kan dan ontwikkelingsrechten verkopen, maar is daartoe niet verplicht. Hetzelfde geldt voor ontvangende locaties waar de bouwmogelijkheden worden uitgebreid. Ook daar kan het systeem de eigenaar verplichten om bouwrechten te kopen of uitsluitend de mogelijkheid bieden ze te kopen.

VOORBEELD

Als de kavel van Jan wordt aangeduid als een dwingende zendende locatie, dan is er geen alternatief: Jan moet zijn ontwikkelingsrechten verkopen als hij een vergoeding wenst voor het opgelegde bouwverbod. Als het perceel van Jan wordt aangeduid als een facultatieve, zendende locatie heeft Jan de keuze: Jan kan dan nog altijd op zijn grond bouwen of hij kan de ontwikkelingsrechten verkopen.

4. Welke klippen moeten er nog omzeild worden voor het systeem van de verhandelbare ontwikkelingsrechten van start kan gaan?

  • Een handel in bouwrechten veronderstelt dat er voor de start een inventaris wordt gemaakt van de bestaande bouwrechten. 

De overheid kan geen verhandelbare ontwikkelingsrechten (VOR) toekennen als ze vooraf niet weet hoeveel wooneenheden of bouwlagen een eigenaar nu op zijn perceel mag ontwikkelen. Het opmaken van die staalkaart alleen al vergt een administratief huzarenstukje. 

  • De overheid moet ook een registratiesysteem uit de grond stampen, zodat het duidelijk is wie welke rechten verhandelt. 

Het kan niet de bedoeling zijn dat een eigenaar van een bouwgrond die zijn bouwrechten verkoopt, twee keer langs de kassa passeert: één keer door zijn bouwrechten te verkopen, en later nog eens door zijn perceel als bouwgrond te verkopen.

VOORBEELD 

Als Jan zijn ontwikkelingsrechten verkoopt, moet dat bekend zijn. Degene die het perceel later koopt, mag daarop niet meer bouwen. Het zou daarom niet fair zijn dat de koper de prijs voor ‘een bouwgrond’ aan Jan zou betalen.

  • Waarschijnlijk zal de handel in bouwrechten verlopen via een rechtenbank.  

En dus niet rechtstreeks tussen de eigenaars van zendende en ontvangende percelen.

  • De overheid moet wel nog enkele belangrijke knopen doorhakken. 

Zo moet het bestuur dat de handel in bouwrechten opzet, bepalen hoe de prijs van de ontwikkelingsrechten wordt bepaald. Zo’n systeem kan worden opgezet door de Vlaamse overheid, maar ook door enkele gemeentebesturen die daartoe de handen in elkaar slaan. Legt de overheid de tarieven vast? Of laat ze de prijsbepaling over aan de markt, dus aan het spel van vraag en aanbod? Geen eenvoudig vraagstuk. ‘Elke eigenaar die niet meer mag bouwen, moet op een gelijkwaardige manier worden vergoed, ongeacht of hij een schadevergoeding dan wel verhandelbare bouwrechten krijgt ’, aldus het kabinet-Schauvliege.

  • De overheid moet erover waken dat er een markt voor bouwrechten is. 

Dat er voldoende verkopers en kopers zijn, minstens enkele honderden. Daarom is een regionale toepassing van het VOR-systeem volgens Schauvliege het meest geschikt.

Als men de handel alleen zou opzetten tussen de bewoners van één enkele gemeente is zo’n project bij voorbaat gedoemd om te mislukken. De handel moet mogelijk zijn tussen bewoners van een groter gebied, bijvoorbeeld een zone die minstens 20 gemeenten omvat en waarin zowel landelijke gemeenten als een of meer steden zijn opgenomen. Denk aan een handel die wordt opgezet tussen de bewoners van de randgemeenten rond Leuven en vastgoedpromotoren die projecten willen ontwikkelen in de studentenstad.

Het opzetten van een handel tussen alle inwoners van Vlaanderen lijkt uitgesloten. Wellicht zal een inwoner van het Limburgse Laakdal geen bouwrechten kunnen verkopen aan een projectontwikkelaar aan de kust. Een commissie van experts boog zich over de haalbaarheid en de wenselijkheid van zo’n VOR-systeem in Vlaanderen. Zij plaatst vraagtekens bij de haalbaarheid van zo’n ‘Vlaanderenbreed’ systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten, ‘omdat het in de gewestplannen bestemde aanbod de vraag voor de komende decennia ruim overstijgt’. De verkopers van bouwrechten zouden daardoor geen redelijke prijs voor de verkoop van de rechten krijgen.

  • Schauvliege wil ook verhinderen dat speculanten munt slaan uit het systeem. 

Daarom wil ze dat alleen de grondeigenaars die ontwikkelingsrechten krijgen, ze kunnen verhandelen en dat alleen de eigenaars van ontvangende percelen ze kunnen kopen. Voor andere personen of bedrijven zal dat niet mogelijk zijn. Tussenpersonen die er alleen op uit zijn om een handeltje in ontwikkelingsrechten op te zetten, mogen dat plan opbergen.

5. Zal de prijs van bouwgrond nu exploderen?

Rest de vraag of de bekendmaking van de gronden waarop wel nog gebouwd mag worden, niet zal leiden tot enorme prijsstijgingen. ‘Meerdere recente onderzoeken tonen aan dat de prijs van vastgoed, en dus ook van bouwgrond, afhankelijk is van de koopkracht en niet van een eenvoudig spel van vraag en aanbod. De huidige situatie bevestigt dat: er is een overaanbod aan gronden bestemd voor wonen, maar de prijzen liggen niet laag: Ze liggen op het niveau van wat kopers kunnen en willen betalen’, aldus Jan Pauwels, de woordvoerder van Schauvliege.

6. Zal een woning op het platteland in de toekomst zwaarder worden belast?

Het valt niet uit te sluiten dat de landelijk gelegen percelen op korte termijn worden ingepikt door de meer kapitaalkrachtige Vlaming. Of die later ook zwaarder belast zal worden, zoals de Vlaamse Bouwmeester adviseert, is nog koffiedik kijken. ‘Dat is een complex vraagstuk. Een antwoord is niet mogelijk zonder grondig onderzoek en debat. Om maar één aspect te noemen: is het rechtvaardig mensen in de toekomst te belasten omdat ze gaan wonen op een plek, zoals het platteland, die in het verleden niet fiscaal ontraden werd?’, aldus Pauwels.

Uiteindelijk zal veel afhangen van het fiscale regime om het wonen in stads- (of dorps?-)kernen te stimuleren. Als wonen in zo’n kern fiscaal aantrekkelijker wordt gemaakt, bijvoorbeeld via een hogere woonbonus, kan dat op langere termijn wel druk zetten op de prijs in landelijk gelegen gebieden.

En wie weet, tegen 2040 zijn we misschien zo murw door de files dat wonen in een kern, zelfs zonder fiscale stimulans, nog de enige redelijke optie is. Dan ligt het Toscaanse model aan de Leie misschien toch niet zo veraf.

Bouwgids

In 9 stappen naar uw droomhuis

  • Zet de betonstop uw droomproject op losse schroeven?
  • Wat geen enkele bank u zal vertellen over uw bouwlening
+ Alle premies, kortingen, belastingtarieven waar (ver)bouwers mee te maken krijgen.

De 'Bouwgids' is op 18 februari verschenen. Klik hier om de gids (PDF versie) te lezen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect

Gesponsorde berichten

n