Wat de bank u niet vertelt over uw bouwlening

©ADN Beeldredactie

U leent voor een nieuwbouw of een verbouwing? Zelfs als de diverse banken u exact hetzelfde rentetarief voor dezelfde looptijd bieden, zullen de eindfactuur en de einddatum van uw krediet variëren van bank tot bank.

Wilt u (onaangename) verrassingen vermijden, dan moet u in uw onderhandelingen met de verschillende banken zeker de volgende 3 vragen stellen: 

  1. Hoeveel tijd heb ik om het geleende kapitaal op te nemen?
  2. Wanneer begin ik kapitaal af te lossen?
  3. Wat is de einddatum van mijn krediet?

Het antwoord op die 3 vragen bepaalt niet alleen hoeveel u elke maand zult moeten betalen, maar ook de einddatum van uw krediet. Die twee facetten samen verklaren dan weer de totale eindfactuur van uw krediet.

VOORBEELD

We legden die vragen voor aan de vier grootbanken Belfius, BNP Paribas Fortis, ING en KBC en aan drie ‘kleinere’ banken Argenta, Axa en Crelan. We vroegen hun deze facetten te simuleren voor de concrete case van Carla en Wouter. Dit koppel leende op 1 december 2016 200.000 euro tegen een vaste rentevoet van 1,7 procent en een looptijd van 20 jaar.

Elke bank kon ons zeer vlot meedelen dat het koppel sinds januari 2017 tot en met december 2036 maandelijks 982,4 euro zal moeten aflossen als Carla en Wouter dat geleende bedrag op 1 december 2016 integraal zouden hebben opgenomen.

Maar Carla en Wouter nemen het geleende bedrag in 4 schijven op van telkens 50.000 euro. De opnamedata zijn 1 december 2016, 1 mei 2017, 1 oktober 2017 en 1 maart 2018. Onder meer Crelan en Belfius bezorgden ons meteen een overzicht van de maandelijkse betalingen in dat geval. Maar bij andere banken bleek die oefening heel wat meer voeten in de aarde te hebben. ‘We hebben daar geen simulatietools voor. De berekening zou manueel moeten gebeuren, waarbij het risico op fouten te groot is’, kregen we van meer dan één bank te horen.  Nochtans is in het voorbeeld van Carla en Wouter het tempo waarin het koppel het kapitaal opneemt al fors vereenvoudigd in vergelijking met hoe dat in de praktijk gebeurt door verbouwers. U weet dus voor welke uitdaging u staat als u de oefening zelf zou willen maken.

Vraag 1: Hoeveel tijd heb ik om het geleende kapitaal op te nemen?

Typisch aan bouwen en verbouwen is dat u het geleende geld niet vanaf de eerste dag integraal nodig hebt. Meer nog, de banken geven het kapitaal maar vrij naarmate u facturen kunt voorleggen. En vergis u niet, er wordt wel degelijk gecontroleerd of er tegenover die facturen ook effectief uitgevoerde bouwwerken staan, geeft Greet van Criekingen, productmanager woonkredieten bij BNP Paribas Fortis, aan.

Maar die opnameperiode is beperkt in tijd. De meest gangbare maximale tijdslimiet is 24 maanden (zie tabel). Vraag dus zeker aan uw bankier welke opnameperiode standaard is voorzien en of en hoe die verlengbaar is.

Hoeveel tijd heb ik om het geleende kapitaal op te nemen?
Bank  
ArgentaMaximaal 24 maanden
Axa12 maanden, verlengbaar tot 24 maanden
Belfius12 maanden, verlengbaar tot 24 maanden
BNP Paribas FortisMaximaal 36 maanden
CrelanMaximaal 18 maanden
ING18 maanden, verlengbaar tot 24 maanden
KBCMaximaal 24 maanden

Het tarief van de reserveringsprovisie schommelt tussen 0,10 en 0,17 procent per maand (zie tabel). Op het eerste gezicht een verwaarloosbaar percentage. Maar schijn bedriegt. Een rente van 0,15 procent per maand betekent een tarief van 1,8 procent per jaar. Crelan vraagt bijvoorbeeld 0,1 procent reserveringsprovisie per maand vanaf de eerste maand.

Vanaf wanneer moet ik een reserveringsprovisie betalen op het kapitaal dat ik nog niet heb opgenomen en hoeveel bedraagt die provisie?
Bank  
Argenta0,10% per maand vanaf de 7de maand
Axa0,15% per maand vanaf de 7de maand
Belfius0,10% per maand vanaf de 4de maand
BNP Paribas Fortis0,15% per maand vanaf 7de maand,
 niet voor woningen met E-peil <=40 of K-peil <=35
Crelan0,10% vanaf de 1ste maand
ING0,14% per maand vanaf de 7de maand en 0,17% vanaf de 13de maand
KBC0,1652% per maand vanaf 6de maand

→ U hebt geluk: de bouwwerken vorderen sneller dan voorzien

Dan rijst er geen probleem. ‘Het gaat om een variabele opnameperiode. De opnameperiode eindigt automatisch zodra u het integrale kredietbedrag hebt opgenomen’, legt Belfius-woordvoerster Ulrike Pommee uit.

→ U hebt minder geluk: de bouwwerken vorderen trager dan voorzien

In de minder fortuinlijke situatie dat de bouwwerken zoveel vertraging oplopen dat u het kredietbedrag na 2 jaar niet volledig kunt opnemen, ‘gaat de aflossingstabel in op basis van het opgenomen kapitaal en wordt het kredietbedrag gereduceerd’, legt Pommee uit.

Om te vermijden dat klanten de opnameperiode nodeloos rekken, rekenen de banken vanaf een bepaald moment een zogenaamde ‘reserveringsprovisie’ aan op het nog niet opgenomen saldo. De meeste banken doen dat vanaf de 7de maand, Crelan doet het standaard vanaf de eerste maand, Belfius vanaf de 4de maand. BNP Paribas Fortis laat de reserveringsprovisie dan weer vallen voor woningen met een E-peil van maximaal E40 of een K-peil van maximaal 35.

VOORBEELD

Bij Carla en Wouter komt dat in de eerste maand van hun krediet neer op een uitgave van 149,10 euro. Toch niet te verwaarlozen. Die maandelijkse provisie daalt wel naarmate er gradueel meer kapitaal wordt opgenomen. Vanaf mei 2017, als Carla en Wouter al twee schijven van in totaal 100.000 euro hebben opgenomen, zakt de provisie bij Crelan naar 99,40 euro. Vanaf oktober daalt de provisie verder tot 49,70 euro om vanaf maart 2018 volledig weg te vallen, aangezien vanaf dan het ontleende bedrag integraal is opgenomen.

Vraag 2: Wanneer begin ik het geleende kapitaal af te lossen?

Bij Axa en ING hebt u geen keuze. Pas zodra u het integrale kredietbedrag hebt opgenomen, begint u kapitaal af te lossen. Dat kan niet vroeger, maar ook niet later. De andere banken bieden u meer vrijheid. U kunt al kapitaal aflossen zodra u een eerste schijf hebt opgenomen. Crelan hanteert daarvoor een minimum van 20 procent van het geleende kapitaal. Maar u kunt er ook voor kiezen om het aflossen van kapitaal uit te stellen. Daarvoor hanteert elke bank haar eigen termijnen. BNP Paribas Fortis gaat daarin het verst en biedt die optie gedurende 36 maanden aan. ‘De cliënt bepaalt bij het afsluiten van het krediet of hij kiest voor uitstel van kapitaal en voor hoelang. Zodra die keuze gemaakt is, is ze definitief. Deze periode waarin u nog geen kapitaal hoeft af te lossen, overlapt met de periode die de klant heeft om het kapitaal op te nemen, maar beide termijnen staan los van elkaar’, legt Greet van Criekingen, kredietadviseur bij BNP Paribas Fortis uit. Concreet: zelfs als u het kapitaal opneemt binnen 12 maanden, kunt u kiezen voor bijvoorbeeld 30 maanden uitstel van kapitaal.

→ Situatie 1: U begint meteen kapitaal af te lossen

U opteert ervoor om vanaf de eerste kapitaalopname kapitaal af te lossen. Waarop wordt die maandelijkse aflossing dan berekend in de aanloopperiode dat u het geleende bedrag niet volledig hebt opgenomen? Er wordt dan wel eens fout geredeneerd dat die aflossing berekend wordt op het bedrag dat al is opgenomen.

VOORBEELD

Bij Carla en Wouter zou de maandelijkse last (kapitaal + rente) volgens die foute redenering in de eerste maand 245,6 euro bedragen, aangezien zij 50.000 euro hebben opgenomen.

In werkelijkheid wordt de kapitaalaflossing vanaf de eerste kapitaalopname berekend alsof u dat kapitaal wel al integraal hebt opgenomen. In het voorbeeld van Carla en Wouter bedraagt de eerste maandelijkse aflossing daardoor 771,46 euro, bestaande uit - afgerond - 701,2 euro kapitaal en 70,3 euro rente, rekent KBC voor.

Vanaf een bepaald moment komt daar ook nog de eerder besproken reserveringsprovisie bovenop. Als Carla en Wouter hun lening zouden afsluiten bij Crelan bijvoorbeeld, betaalden zij in januari 2017 boven op de 771,46 euro aflossing ook nog 149,10 euro reserveringsprovisie. Dat komt neer op een totale maandlast van 920,56 euro voor hun krediet.

Wanneer moet ik kapitaal beginnen af te lossen?
Bank  
ArgentaKeuze: vanaf eerste opname kapitaal of na volledige opname kapitaal
AxaNa volledige opname kapitaal
BelfiusKeuze: vanaf eerste opname kapitaal of na volledige opname kapitaal
BNP Paribas FortisKeuze: vanaf eerste opname kapitaal of na volledige opname kapitaal
CrelanKeuze: zodra 20 procent van het kapitaal is opgenomen of na volledige opname kapitaal
INGNa volledige opname kapitaal
KBCKeuze: vanaf eerste opname kapitaal of na volledige opname kapitaal

→ Situatie 2: U kiest voor uitstel van kapitaal

In de praktijk kiezen kredietnemers vaak voor kapitaaluitstel. Omdat ze tijdens de bouwwerken ook nog andere woonlasten hebben, zoals de huur of de aflossing van de woning die in die periode dienst doet als gezinswoning.

Maar ook dan zijn er al kosten verbonden aan het bouwkrediet. Behalve de eerder besproken reserveringsprovisie op het kapitaalgedeelte dat nog niet werd opgenomen, zal er tijdens deze periode ook rente betaald moeten worden op het deel van het kapitaal dat wel al werd opgenomen.

VOORBEELD

Als Carla en Wouter kiezen voor 2 jaar kapitaaluitstel, evolueert de rentelast als volgt, rekent KBC voor: vanaf januari 2017 70,3 euro rente, vanaf juni 2017 140,6 euro rente, vanaf november 210, 9 euro rente en vanaf april tot en met november 281,20 euro rente. Na 2 jaar vrijstelling van kapitaal betaalt de klant dan een maandelijkse aflossing van 1.074,28 euro, rekent KBC nog voor. Dat is hoger dan de 982,4 euro maandelijkse aflossing wanneer Carla en Wouter het geleende kapitaal op de startdag integraal zouden hebben opgenomen. Hoe dat komt, heeft alles te maken met de derde vraag die (ver)bouwers zeker beantwoord moeten zien.

Als ik voor kapitaaluitstel kan kiezen, hoelang kan ik de aflossing van kapitaal dan maximaal uitstellen?  
Bank  
Argenta12 of 24 maanden
AxaNiet mogelijk
BelfiusMaximaal 24 maanden
BNP Paribas FortisMaximaal 36 maanden
CrelanMaximaal 18 maanden
INGNiet mogelijk
KBCMaximaal 24 maanden

Vraag 3: Wat is de einddatum van mijn krediet?

U ondertekent uw kredietakte op 1 december 2016 en leent op 20 jaar. Dan lijkt het voor de hand te liggen dat het krediet afloopt op 1 december 2036. Dat is effectief zo als u meteen kapitaal begint af te lossen. Maar als u kiest voor uitstel van kapitaal, of als u zoals bij Axa en ING pas kapitaal kunt beginnen af te lossen nadat u het integrale kredietbedrag hebt opgenomen, schuift bij sommige banken de einddatum van uw krediet mee op. 

‘De periode waarin het kapitaal wordt opgenomen, wordt niet meegenomen in de berekening van de aflossingstermijn van de lening. Als de klant het kapitaal pas na 24 maanden integraal heeft opgenomen, wordt de totale looptijd van het krediet 22 jaar’, legt Tiziana Rizzo, woordvoerster van ING uit.

VOORBEELD

In het voorbeeld zouden Carla en Wouter de eerste 24 maanden rente moeten betalen op het opgenomen kapitaal en, vanaf de 7de maand, een reserveringsprovisie op het niet-opgenomen kapitaal. Pas daarna zullen zij gedurende 20 jaar, tot maart 2038, elke maand 982,4 euro moeten aflossen.

Axa, Belfius en Crelan hanteren hetzelfde principe als ING. De termijn van 20 jaar begint pas te lopen zodra de klant kapitaal begint af te lossen. Argenta hanteert dezelfde ‘defaultregeling’, maar de cliënt kan ervoor kiezen de einddatum van het krediet niet mee te laten opschuiven. BNP Paribas Fortis past die laatste werkwijze voor alle contracten toe. Dat impliceert dat de periode waarin de klant zijn kapitaal moet aflossen, inkort als hij opteert voor uitstel van kapitaal. Anders gezegd: wie voor 24 maanden kapitaaluitstel kiest, kort de pe­riode waarin hij dat kapitaal moet aflossen in van 20 jaar tot 18 jaar. De maandelijkse aflossing die hij gedurende die 18 jaar moet betalen, zal daardoor ook hoger liggen.

VOORBEELD

Bij Carla en Wouter verhoogt de maandelijkse aflossing van 982 euro naar 1.025 euro als ze kiezen voor uitstel van kapitaal gedurende 15 maanden, rekent Van Criekingen voor.

Daartegenover staat wel dat de klant van BNP Paribas Fortis in december 2036 ‘verlost’ is van zijn woonkrediet. Dat is 24 maanden vroeger dan bij ING. Bij KBC hebben cliënten de keuze tussen de twee systemen. Standaard past de bank dezelfde methode toe als BNP Paribas Fortis met behoud van einddatum, maar de cliënt kan daarvan afwijken en de einddatum toch mee laten opschuiven met de periode van uitstel van kapitaalaflossing.

Wat is de einddatum van mijn krediet?
Bank  Voorbeeld Carla en Wouter
   
ArgentaDatum eerste kapitaalaflossing + looptijd, tenzij klant kiest voor aktedatum + looptijdMaart 2038, tenzij Carla en Wouter anders kiezen
AxaDatum eerste kapitaalaflossing + looptijd Maart 2038
BelfiusDatum eerste kapitaalaflossing + looptijd, tenzij klant kiest voor aktedatum + looptijdMaart 2038, tenzij Carla en Wouter anders kiezen
BNP Paribas FortisAltijd aktedatum + looptijdDecember 2036
CrelanDatum eerste kapitaalaflossing + looptijd Maart 2038
INGDatum eerste kapitaalaflossing + looptijd Maart 2038
KBCAktedatum + looptijd, tenzij klant kiest voor datum eerste kapitaalaflossing + looptijdDecember 2036, tenzij Carla en Wouter anders kiezen

Bouwgids

In 9 stappen naar uw droomhuis

  • Zet de betonstop uw droomproject op losse schroeven?
  • Wat geen enkele bank u zal vertellen over uw bouwlening
+ Alle premies, kortingen, belastingtarieven waar (ver)bouwers mee te maken krijgen.

De 'Bouwgids' is op 18 februari verschenen. Klik hier om de gids (PDF versie) te lezen.


Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content