‘Servicewoningen’, ‘serviceflats’, ‘seniorenflats’… Hoe u ze ook noemt, het principe is altijd hetzelfde: het gaat om een woningcomplex dat bestaat uit kamers of appartementen voor 60-plussers en dat wordt uitgebaat door een gespecialiseerde dienstverlener. Iedere residentie biedt een aantal (betalen-de) diensten aan, die variëren volgens comfort en luxe: maaltijden, woonkamers, animatie, paramedische verzorging, wasserij, kapper…
Een eerste specifiek kenmerk is dat de kamers, studio’s of appartementen afzonderlijk kunnen worden verkocht. Particulieren kunnen ze kopen en verhuren en zo een extra inkomstenbron genereren. Ander kenmerk: de kopers krijgen een ‘recht van gebruik of bewoning’ als ze er na hun pensioen zelf willen intrekken.
Geen rusthuis
Serviceresidenties zijn dus geen rusthuizen. Die laatste worden deels gefinancierd door de overheid en bieden onderdak aan afhankelijke personen van gemiddeld 80 jaar oud. Seniorenwoningen daarentegen zijn privé-initiatieven. Ze zijn bedoeld voor mensen die nog zelfstandig kunnen wonen maar willen genieten van een hotelaccommodatie en een aantrekkelijke sociaal-culturele omgeving.
Serviceresidenties zijn niet nieuw: in België is de groep Armonea al dertig jaar actief in de sector. Het bedrijf baat ongeveer 50 etablissementen uit (inclusief rusthuizen). Maar de jongste tijd rijzen nieuwe serviceflats als paddenstoelen uit de grond, wat aantoont dat er veel vraag naar is. Zeker in Vlaanderen en Brussel. De hoofdstad telt al ongeveer 20 serviceresidenties. De Waalse markt staat nog in haar kinderschoenen.
‘Dat heeft vooral met het potentieel en de reglementering te maken’, zegt Jan Vlaminck, directeur van Senior Active, een filiaal van de vastgoedspecialist Château Promotion. ‘De meeste particulieren die een appartement kopen in een van onze serviceresidenties zijn ook van plan daar ooit zelf te gaan wonen. Niet dat ze dat ook allemaal doen, maar zo’n belegging wordt vaak gezien als een persoonlijke verzekering voor de oude dag.’
120.000 euro voor 32 m²
Een serviceflat kopen is een belegging op lange termijn, maar een die niet voor iedereen is weggelegd.
Twee voorbeelden uit het Brusselse: in de nieuwe seniorenresidentie die Senior Active heeft gebouwd in Oudergem betaalt u 120.000 euro voor een flat van 32 m². Voor grotere appartementen (114 m²) kan de prijs zelfs oplopen tot 250.000 euro (exclusief kosten en btw).
En in het project ‘Pléiades’ in Sint-Lambrechts-Woluwe, gecommercialiseerd door het Mechelse bedrijf Realis en uitgebaat door Senior Assist, kost een seniorenflat voor één persoon minimaal 186.832 euro. Voor twee personen is dat minimaal 222.761 euro, exclusief kosten en btw.
Mede-eigendom of erfpacht
De aankoop van een seniorenflat of -kamer gebeurt meestal zoals die van andere onroerende goederen in mede-eigendom. Het kan dus ook met een hypothecair krediet gebeuren. Er wordt ook een syndicus aangesteld die de mede-eigendom vertegenwoordigt.
De uitbater en de syndicus hebben zeer verschillende taken en moeten met elkaar overleggen om zowel de eigenaar als de huurder tevreden te houden. De eigenaar kan zijn goed en dus ook zijn recht van gebruik of bewoning nalaten aan een familielid. Hij kan het ook verkopen en daarvoor eventueel een vastgoedmakelaar inschakelen.
Maar er bestaan nog andere juridische constructies. In het project ‘Pléiades’ biedt Realis een erfpachtovereenkomst aan. ‘Er wordt dan geen recht van gebruik of bewoning gekocht’, zegt directeur-partner Jason Jacobs, ‘maar een seniorenkamer in volle eigendom. Die omvat de waarde van zowel de grond als het gebouw. De aankoop gebeurt via een erfpachtovereenkomst. Dat is gebruikelijk in de sector. Het voordeel is dat alle kosten voor onderhoud, herstellingen, nieuwe meubels, syndicus, schilder enzovoort ten laste zijn van de professionele uitbater. En dat gedurende de volledige duur van de erfpachtovereenkomst. Dus minstens 27 jaar lang, tot 2040. Als u het pand niet zelf bewoont, zijn de huurinkomsten ook tot in 2040 gewaarborgd en geïndexeerd. En dus beschermd tegen inflatie.’
Realis onderzoekt ook nog andere formules, zonder erfpachtovereenkomst, maar met een soort ‘poolsysteem’: alle huurinkomsten en kosten worden dan verzameld en vervolgens pro rata verdeeld.
Rendabel?
Los van het feit of u later al dan niet zelf in uw seniorenflat wilt wonen, vraagt u zich wel best af of zo’n belegging rendabel is. De meeste uitbaters afficheren een nettorendement van ruim 4 procent. Maar is dat gewaarborgd?
Bij sommige wel. Realis bijvoorbeeld belooft een gewaarborgd nettorendement vanaf 4,75 procent (exclusief meerwaarde), ‘berekend op basis van de netto huurinkomsten (na aftrek van alle kosten), en dat in verhouding tot een totale investering met inbegrip van alle kosten’.
Andere promotoren waarborgen het rendement van 4 procent slechts tijdens het eerste jaar. ‘Dat is een keuze die we maken’, zegt Jan Vlaminck. ‘Wanneer je een bancair product met gewaarborgde rentevoet koopt, is dat mogelijk minder rendabel omdat de emittent zich moet indekken. Wanneer een rendement gewaarborgd wordt, zal de basisaankoopprijs van het appartement automatisch hoger liggen. Tegelijk komen slechts zelden huurgeschillen voor bij 60-plussers die seniorenflats kopen. En er is een zeer hoge bezettingsgraad.’
Interessant voor u?
Bent u van plan een serviceresidentie te kopen? Dan moet u volgens Philippe Janssens van vastgoed adviseur Stadim toch eerst de volgende vragen stellen.
1. Kunt u 20 of 30 jaar vooruitkijken?
U moet zich goed realiseren dat de aankoop van een recht van gebruik of bewoning zich pas over 20 of 30 jaar voltrekt. Wie kan zo ver in de toekomst zijn behoeften en gezondheidstoestand voorspellen? Zullen uw kinderen dan al het huis uit zijn? Wilt u dicht bij hen gaan wonen? Philippe Janssens: 'Kunt u nu al op al die vragen antwoorden? Ik in ieder geval niet.'
2. Wat zijn de gevolgen en verplichtingen op het vlak van beheer?
Vooral op financieel vlak blijft Philippe Janssens voorzichtig. Om rendabel te zijn moeten zulke projecten volgens hem uit minstens 65 of zelfs honderd appartementen bestaan. Bij een mede-eigendom kan dat het beheer bemoeilijken. 'Vooral als zich over 20 of 30 jaar problemen voordoen in verband met erfenissen en onverdeeldheden', aldus Janssens. 'En dan spreken we nog niet over eventuele belangenconflicten tussen de beheerder (de syndicus) en de uitbater (de dienstverlener).' Sommige projecten delegeren het beheer weliswaar automatisch aan een dienstverlener die heel het gebouw voor zijn rekening neemt. 'Maar in dat geval bevindt u zich in een zeer zwakke positie tegenover de uitbater op wie u nagenoeg geen enkele invloed hebt.'
3. Welke kosten zijn eraan verbonden?
Stel dat alles goed gaat, dan nog is er een grote onbekende: in welke toestand zal het gebouw zich tegen dan bevinden? Want het is net na 20 jaar dat een gebouw (zeker als het slecht gebouwd is of onvoldoende onderhouden is) geld begint te kosten.
4. Welk huurrendement mag u redelijkerwijs verwachten?
'Let op voor al te optimistische rendementscijfers', zegt Philippe Janssens. 'U wilt een goede huurprijs bekomen, maar de uitbater wil in de eerste plaats geld verdienen. Die twee belangen zijn tegengesteld. Als de uitbater beknibbelt op de kwaliteit van zijn dienstverlening, gaat de prijs-kwaliteitverhouding achteruit. En bijgevolg ook uw belegging.' Voorzichtigheid is dus geboden.