Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie

Tweede verblijf in Turkije: beïnvloedt het beleid de prijzen?

Een appartement onder de zon voor een prijsje? Turkije heeft de zon en is relatief goedkoop. Maar wie er wil investeren moet bestand zijn tegen de politieke onzekerheid.
Advertentie

Vraag makelaars die thuis zijn in Turkije naar de evolutie van de prijzen voor tweede verblijven, en je hoort meteen overwegingen over de politieke situatie in het land en de ruimere regio. Na forse prijsstijgingen in de periode 2010-2014 volgde een correctie. De voorbije twee jaren zijn de vastgoedprijzen grosso modo gestabiliseerd.

Waarnemers schrijven de gedaalde interesse bij Europese kandidaat-kopers toe aan de onzekerheid en bedenkingen over het beleid. In de toeristische gebieden zijn er nochtans tot nu geen manifestaties, en de terroristische dreiging is er niet groter dan in andere kustgebieden rond de Middellandse Zee. De effecten van de oorlog in Syrië en de vluchtelingencrisis zijn wel sterk voelbaar in bepaalde delen van de kust, bijvoorbeeld bij Mersin, maar elders helemaal niet, zoals in Side.

Doordat sommigen nogal halsoverkop besloten hun vakantiehuis van de hand te doen, zijn er zaakjes te doen. ‘Ik ken mensen die een superkoop hebben gedaan en haast 20 procent minder hebben betaald dan ze in 2014 zouden hebben gegeven’, zegt Veronique Matthys van Turkuaz, een makelaar gespecialiseerd in Turkije.

Russen

‘Veel Russische eigenaars verkochten toen Russen door een politiek conflict het land niet meer in mochten’, vertelt Esmeralda Sepers van Esmare Turkey. ‘Maar ook bijvoorbeeld sommige Nederlanders willen van hun appartement af en vragen erg lage prijzen. Is hun angst terecht? Ik denk het niet. Veel eigenaars die al langer in Turkije een eigendom hebben, blijven gewoon.’ Sepers wijst erop dat in de loop van de Turkse geschiedenis de eigendomsrechten van buitenlanders altijd zijn gerespecteerd, al heeft niemand een glazen bol.

Aankoopproces met tapu en iskan

Het aankoopproces in Turkije loopt anders dan bij ons. Een notaris komt er vaak niet aan te pas. U laat zich het best bijstaan of vertegenwoordigen door een makelaar of een advocaat. Zij (laten) onderzoeken of het vastgoed wettelijk gebouwd en beschikbaar is.

Bij de aankoop wordt veelal een schriftelijke verkoopovereenkomst gesloten, maar dat is niet verplicht. Vervolgens wordt de overschrijving in het kadaster aangevraagd. Die overschrijving vindt plaats in aanwezigheid van de koper en de verkoper of hun gemachtigden. Als bewijs van de registratie in het kadaster wordt het eigendomsbewijs (tapu senedi) verstrekt: nu is de koper officieel eigenaar. Als de nodige documenten correct worden aangeboden, kan dat snel gaan. U betaalt 4 procent overdrachtsbelasting op de waarde vermeld in het kadaster.

Let erop dat een iskan aanwezig is. Die vergunning bewijst dat de aannemer alle sociale lasten heeft betaald.

Alle kosten voor de verkoop, buiten de overdrachtsbelasting, belopen zo’n 1.800 euro.

Over welke prijzen hebben we het? ‘Bij de aanbiedingen van vertrekkers vind je al leuke appartementen met twee slaapkamers in een complex met zwembad voor 50 à 55.000 euro’, zegt Ulku Sari van het vastgoedkantoor Al-Active, dat zich op de badplaats Alanya en omstreken richt. ‘Onder 50.000 euro zijn er ook aanbiedingen, maar dan is de flat wat verouderd.’ Doorgaans betaal je voor een recent appartement, modern bemeubeld, op een goede locatie 60.000 à 90.000 euro. Splinternieuw wordt schaars. De bouwwoede is gestopt, maar de herverkoopmarkt is dynamisch.

Celebs

Heel andere prijzen, tot tweemaal hoger, gelden in Bodrum en Fethiye, places to be voor Turkse rijken en celebs. Ook al is de westkust ’s winters een pak frisser en kalmer dan de zuidkust, die heel het jaar door aangenaam en levendig blijft.

Er zijn ook vakantiewoningen te vinden van 300.000 euro en meer, maar die zijn veeleer op Turkse kopers gericht. ‘Niet dat buitenlanders ze niet mogen kopen,’ verduidelijkt Sepers, ‘maar ze hebben bijvoorbeeld twee woonkamers, een ‘gewone’ en een om gasten te ontvangen, en veel slaap- en gastenkamers. Daar zijn de meeste buitenlanders niet naar op zoek.’

Los van een koopje hier en daar van een ongeduldige verkoper verwachten de makelaars niet dat de prijzen in het algemeen onder druk komen. ‘Tegenover de mindere interesse uit Europa staat een grotere belangstelling vanuit de Arabische wereld’, merkt Sari. ‘En de Turken zelf kopen veel’, vult Sepers aan. ‘De Russen komen ook massaal terug’, bemerkt Matthys. ‘Al bij al behoudt vastgoed in Turkije zijn waarde.’

Hoe zit het met jaarlijkse kosten? In een klein gebouw met camerabewaking bedragen die zowat 600 euro per jaar. In een complex met zwembad belopen ze 1.000 à 1.500 euro per jaar, voor onderhoud van het zwembad en de tuin, permanente beveiliging, kosten van de syndicus, verzekering en gemeentetaks. Eigen water- en elektriciteitsverbruik is apart te betalen en kost samen een goede 50 euro per maand bij bewoning. In een luxecomplex met binnen- en buitenbaden en sauna gaat het richting 100 à 120 euro per maand plus zowat 250 euro per jaar aan verzekering (incl. de verplichte verzekering voor schade door aardbevingen). De jaarlijkse onroerende voorheffing blijft beperkt tot zowat 65 euro.

Verhuur op laag pitje

Bij kortetermijnverhuur kunt u zo’n 200 euro per week vragen voor een tweekamerappartement in de winter en 300 à 350 euro in de zomer. De vraag is echter of u het verhuurd krijgt. Het toerisme draait niet op zijn topniveau. ‘Als er al toeristen komen, is het vooral voor de all-inhotelarrangementen tegen spotprijzen’, merkt makelaar Veronique Matthys. ‘Door die concurrentie is er minder vraag naar appartementen.’

Nieuwe regels vormen een bijkomende drempel: in de strijd tegen terreur moet elke huurder, ook bij een kort verblijf, aangemeld worden bij de lokale gendarmerie.

‘Bij de langetermijnverhuur aan huurders die er wonen omdat ze bijvoorbeeld werken in de toeristische sector is de situatie ook minder goed dan vroeger’, vervolgt Matthys. ‘Door de sterke devaluatie van de Turkse lira is de huur omgerekend naar euro’s veel lager.’ De huur optrekken ligt moeilijk omdat de devaluatie de koopkracht van de huurders ook aantast.

Huurinkomsten worden belast. Van het ontvangen huurgeld mag eerst een vrijstelling van 3.900 Turkse lira (belastingjaar 2017) worden afgetrokken - dat is zo’n 1.000 euro - en vervolgens de daadwerkelijke kosten of een forfaitair kostenpercentage van 25 procent, legt Barbaros Yesin van Deloitte Turkije uit. Op het bedrag dat rest, wordt op de eerste schijf tot 13.000 lira 15 procent belasting geheven. Tussen 13.000 en 30.000 lira wordt dat 20 procent, op de volgende schijf tot 70.000 lira 27 procent, en op inkomsten daarboven is het tarief 35 procent.

Door het dubbelbelastingverdrag worden de huurinkomsten niet opnieuw belast in België. U moet ze wel aangeven, of een kadastraal inkomen berekenen voor uw buitenlandse eigendom - meestal wordt de vuistregel gehanteerd van 5,3 procent van de aankoopwaarde.

Dit is het derde deel van een reeks over tweede verblijven in het buitenland. Deze zomer maken we u wegwijs in wat er allemaal komt bij kijken als u bijvoorbeeld een villa in Toscane, een Spaanse casa of –waarom niet- een strandhuis in Miami koopt.

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud