Verwarring troef op de vastgoedmarkt. Jarenlang zijn de prijzen van residentieel vastgoed blijven stijgen. De voorbije 10 jaar zijn de prijzen zelfs verdubbeld. Tegenwoordig wordt steeds vaker beweerd dat de markt misschien wel overgewaardeerd is. Volgens studies van de NBB, het IMF, de OESO en The Economist leven de prijzen op de Belgische vastgoedmarkt gemiddeld 15 tot 20 procent boven hun stand.
De lage rente heeft er wel toe geleid dat de financieringscapaciteit van de gezinnen is toegenomen. Bovendien blijft de koopkracht intact. "We zouden kunnen verwachten dat door de zwakke conjunctuur de lonen onder druk komen te staan. Maar de arbeidsmarkt in ons land is nu eenmaal totaal inefficiënt", meent Etienne de Callataÿ, econoom bij Bank Degroof. "De werkloosheid in België is echt van structurele aard: de competenties van inactieve en actieve mensen liggen zo ver uit elkaar, dat echte concurrentie op de lonen onmogelijk wordt." Die twee factoren zijn dus eerder gunstig voor de vastgoedmarkt.
Senioren hebben het minder breed
Doet u er goed aan om nu nog snel vastgoed te kopen? "Een huis kopen is een hele investering. Ga dus niet overhaast te werk", zegt Etienne de Callataÿ, econoom bij Bank Degroof. "Ik vind het geen goed idee om nu te investeren in vastgoed als belegging. Als de Europese schuldencrisis weer de kop opsteekt, zou de huidige lage rente van voorbijgaande aard kunnen zijn. Ook de fiscale context is zeer onzeker. De kans is erg groot dat de vastgoedfiscaliteit binnenkort verzwaard wordt. De voorbije jaren is daarvan al herhaaldelijk sprake geweest. En gezien de hoge belasting op inkomsten uit arbeid zou dat ook gerechtvaardigd zijn", vervolgt de econoom.
Hij wijst er ook op dat senioren er tegenwoordig niet meer in slagen hun kinderen een financieel duwtje in de rug te geven. "In Japan stellen we een gelijkaardig fenomeen vast. Daar is de bevolking sinds kort aan het 'ontsparen'. Dat is voornamelijk te wijten aan het feit dat senioren hun geld gebruiken om hun levensstandaard op peil te houden. Dus sparen ze minder." Maar als kinderen minder financiële steun van hun ouders krijgen, kunnen ze ook minder geld besteden aan de aankoop van hun woning. Dat zal de vastgoedprijzen negatief beïnvloeden.
Aanvoer van spaargeld
Julien Manceaux, econoom bij ING, is het daarmee eens. "Kandidaat-kopers hebben hun financieringscapaciteit kunnen behouden. Maar we mogen niet vergeten dat ze dat te danken hebben aan de lage rente, maar ook aan het geld dat hun ouders voor hen hebben bijeengespaard. Sinds 2004 is de ‘externe aanvoer’ van spaargeld verdubbeld, van 20 naar 40 procent. Dat is enorm. Het zegt ook veel over de financieringscapaciteit van de Belgen. Het lijkt wel alsof ons spaargeld een bodemloze put is. Maar dat kan niet blijven duren. Door de vergrijzing is er meer nood aan geld en wordt er minder spaargeld doorgesluisd naar de volgende generatie."
Volgens Etienne de Callataÿ wordt de financieringscapaciteit van de gezinnen ook bedreigd door de mogelijke verplichting om kapitalen die verkregen zijn door aanvullende spaarformules, om te zetten in rente. "De begunstigden van groeps- of pensioenspaarverzekeringen hebben momenteel de keuze: ofwel nemen ze hun kapitaal op, ofwel kiezen ze voor een rente. Maar als de regering beslist om de eenmalige opname van kapitaal af te schaffen, zoals dat al in heel wat Europese landen het geval is, en de rente verplicht maakt, zal er minder spaargeld naar de jongeren kunnen vloeien. Want die rente valt weg wanneer de begunstigde overlijdt… "
En wat met de financieringsvoorwaarden?
Ook wat de financieringsvoorwaarden betreft, is Manceaux uiterst voorzichtig. Sinds enkele jaren zitten kandidaat-kopers, in verhouding tot hun inkomen, aan hun limiet op vlak van leencapaciteit. Leningen met langere looptijden kunnen de leencapaciteit van de gezinnen kunstmatig verhogen. "Maar de banken kunnen zich zelf niet meer herfinancieren op 30 tot 40 jaar. Zij kunnen dan ook geen kredieten met zulke lange looptijden meer aanvaarden", legt Julien Manceaux uit. Als gevolg van de nieuwe Basel III-normen zullen de banken aan striktere liquiditeitsvereisten moeten voldoen. Dat zal ertoe leiden dat ze de meer risicovolle activa, zoals hypothecaire leningen van lange duur, moeten afbouwen.
In het kort
Gunstig voor de vastgoedmarkt:
- Lage druk op de lonen (dankzij de ‘papyboom’) = behoud van financieringscapaciteit
- Grote rentestijging op korte termijn erg onwaarschijnlijk
- Vluchtwaarde in woelige beurstijden
Nadelig voor de vastgoedmarkt:
- In de toekomst (vanaf 2014?) (onvermijdelijk) een minder gunstige fiscaliteit
- Minder aanvoer van spaargeld
- Langere looptijd van kredieten haast onmogelijk (en niet wenselijk)
- Rentestijging op middellange termijn
Besluit: U hoeft zich niet te haasten om vastgoed te kopen
Hoe haalt u winst uit de historisch lage rente?
Lees zaterdag 7 april ons dossier over de lage rente in Netto in De Tijd:
- Welke spaarboekjes brengen nog iets op? Zijn er alternatieven?
- Wat is de impact van de lage rente op de hypothecaire tarieven?
- Wat is het beste moment om uw woonkrediet te heronderhandelen? Leent u best vast of variabel?
- Een herfinanciering van uw lening in de praktijk: waarop moet u letten?