Netto Het antwoord op al uw geldvragen

De 5 meest gestelde vragen over verhuren

Een woning kopen om ze te verhuren zit in de lift. Iets voor u, denkt u? Dan zijn deze 5 vragen verplichte lectuur.
©© Juice Images/Corbis

Klik op de vraag die u interesseert om er het antwoord op te kennen.

1. Hoe bepaal ik een correcte huurprijs?

Een huurprijs vastleggen als u geen ervaring hebt met verhuren, is niet altijd vanzelfsprekend. U krijgt al een eerste idee als u opvolgt welke huurprijzen worden geafficheerd op vastgoedwebsites of bij makelaarskantoren.

Maar de Vlaamse overheid biedt u ook een tool om zulk ‘onderzoek’ beter onderbouwd en veel sneller te doen, met de vernieuwde website Huurschatter.be. Als u daar enkele gegevens invult, zoals het adres van de verhuurde woning, het type (appartement, rijhuis…) en de grootte, krijgt u een goede indicatie van een realistische prijs.

Achter de Huurschatter schuilt onderzoek van de KU Leuven en het Steunpunt Wonen. Dat leidde bijvoorbeeld voor de factor ‘ligging’ tot een goede inschatting. Er wordt gekeken naar de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van de omgeving, naar prijzen van soortgelijke woningen in de regio, maar ook naar het gemiddelde inkomen in de streek, en het aantal hoogopgeleiden.

De grootte van de woning is gemakkelijk in te stellen. Overigens blijft de huurprijs niet in dezelfde mate toenemen naargelang de huurwoning groter is: het verschil in prijs tussen een appartement van 70 m2 of 80 m2 is groter dan het prijsverschil voor twee woningen van 150 m2 en 160 m2.

Behalve ligging en grootte is kwaliteit de derde bepalende factor. Hier heeft de Huurschatter minder zicht op. Makelaars geven aan dat de energieprestatie in orde moet zijn als men een huur van 500 à 600 euro of meer wil vragen, met minstens een redelijke isolatie en een moderne verwarming. In die prijsklasse wordt bijvoorbeeld ook in de keuken een vaatwasser en een voldoende ruime koelkast verwacht.

Gericht investeren en een verouderd pand opknappen kan wel degelijk zin hebben om de woning in een hogere prijsklasse te duwen. Zelfs een frisse verflaag en een verzorgde tuin leiden al tot een heel andere indruk, die dan wel geen honderden euro’s meer huur oplevert, maar wel uitlokt dat huurders voorzichtiger met de woning omgaan. Zit de muur al vol vegen, dan zal er al sneller een extra kras bijkomen.

Luxe-investeringen betalen zich echter moeilijker terug. Bedenk dat een groot deel van de huurders ofwel niet meer kan betalen dan 400 à 500 euro, ofwel niet veel meer wil besteden dan 500 à 600 euro omdat ze sparen voor een eigen woning. De groep die meer wil betalen voor extra luxe is beperkt.

2. Mag ik een gezin met vijf kinderen weigeren als huurder?

U mag een gezin met vijf kinderen weigeren als uw woning niet geschikt is om er een grote familie in te huisvesten’, zegt Diederik Vermeir, onderzoeker bij het Steunpunt Wonen.

De Vlaamse Wooncode legt een bezettingsnorm op. Die bepaalt voor hoeveel personen een woning geschikt is, rekening houdend met de oppervlakte van de leefruimte, de keuken en de slaapkamers. ‘Daarin vindt de verhuurder dus een objectief aanknopingspunt om kandidaat-huurders te weigeren’, vervolgt Vermeir. ‘Maar de verhuurder mag ook geen onredelijke eisen stellen en veel strenger worden dan de Vlaamse Wooncode. Als de woning volgens de Wooncode geschikt is voor zeven personen, mag de verhuurder niet komen aandraven met het argument dat zijn huis maar geschikt is voor vier personen.’

Zijn er verschillende gezinnen kandidaat, dan mag de verhuurder de voorkeur geven aan een gezin met twee in plaats van vijf kinderen. ‘De verhuurder zou kunnen aanvoeren dat meer kinderen meer slijtage veroorzaken. Het herstel van de slijtage is immers voor rekening van de verhuurder.’

Het is niet verboden om een selectie te maken tussen diverse kandidaat-huurders. Dat mag, op voorwaarde dat de keuze van de huurder objectief en redelijk te verantwoorden is. ‘Cruciaal is het motief waarom een bepaalde kandidaat wordt geweigerd. Wanneer de verhuurder grote gezinnen uitsluit omdat hij grote gezinnen linkt aan allochtonen en hij geen personen van vreemde afkomst in zijn woning wil, dan gaat het wél om discriminatie’, aldus nog Vermeir.

3. Ik vergat de huurprijs te indexeren. Kan ik dat retroactief doen?

U mag de huurprijs indexeren ten vroegste op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst in werking trad op 1 april 2017, mag u de indexatie vragen vanaf 1 april 2018.

Als u dat vergeet, kunt u de indexatie later nog melden, bijvoorbeeld in september 2018. Maar in dat geval mag u de aanpassing maar vragen voor de drie maanden die aan de maand van uw melding voorafgaan.

Concreet: meldt u de indexaanpassing in september 2018, dan mag u de aangepaste huurprijs slechts vragen vanaf juni 2018 en uiteraard voor de daaropvolgende maanden. Maar dan mag u de aanpassing niet meer vragen voor de maanden april en mei 2018.

4. Wat als ik de huurder niet buiten krijg?

Een verhuurder kan nooit zomaar een huurder op straat zetten’, zegt Maarten Dambre, advocaat en professor UGent. ‘Het is voor de verhuurder ook verboden om de sloten te veranderen, zodat de huurder niet meer binnen kan.’ In beide gevallen is er sprake van huisvredebreuk.

De meest voor de hand liggende reden om een huurder uit een verhuurde woning te krijgen, is wanbetaling. ‘Ook verwaarlozing en beschadiging zijn gegronde redenen voor een uithuiszetting. Een huurder wordt immers geacht zich als een goede huisvader te gedragen’, zegt Dambre. Het kan bijvoorbeeld gaan om een verwilderde tuin, asociaal gedrag waarbij het leven van de buren onmogelijk wordt gemaakt, geregelde politie-interventies, drugsdelicten, het negeren van het verbod op grote huisdieren.

‘Een bestemmingswijziging - zoals het inrichten van een handelszaak of café in een pand bestemd als woning - is een zware contractuele fout. Ook het fiscaal inbrengen van een deel van de woning als kantoor terwijl dat niet is toegestaan, zou een reden voor ontbinding kunnen zijn. Al is dat meteen de zwaarste sanctie. Een vrederechter kan ook een andere oplossing zoeken en bijvoorbeeld bepalen dat de huurder instaat voor de extra belastingen die de verhuurder moet betalen wegens het professioneel gebruik’, vervolgt Dambre.

Een uithuiszetting kan alleen na een vonnis van de vrederechter. Maar vooraleer de uithuiszetting effectief kan uitgevoerd worden, moet doorgaans nog een termijn van een maand nageleefd worden vanaf de betekening van het vonnis.

De gerechtsdeurwaarder moet de huurder minstens vijf dagen vooraf melden wanneer de werkelijke uithuiszetting volgt. Hij moet aangeven wat er met de goederen zal gebeuren als de huurder geen gevolg geeft aan het vonnis. Die zullen op kosten van de huurder op de openbare weg worden gezet. Als die de weg belemmeren, zal het gemeentebestuur op kosten van de huurder de goederen wegnemen en gedurende zes maanden bewaren.

Al van bij het begin van de procedure wordt het OCMW op de hoogte gebracht, zodat de huurder geholpen kan worden.

5. Mijn huurder overlijdt. Wat nu?

Tenzij u een huurcontract voor het leven had afgesloten, blijft het huurcontract in principe gewoon verder lopen wanneer de huurder overlijdt. De erfgenamen moeten het contract voortzetten. Dat houdt in dat ze de huur verder moeten betalen en het huurpand moeten blijven onderhouden als een goede huisvader. Omgekeerd zult u als verhuurder het pand niet zomaar aan iemand anders kunnen verhuren of er zelf in trekken.

Wilt u niet verhuren aan de erfgenamen of willen zij het huurcontract niet voortzetten, dan zal de overeenkomst moeten worden opgezegd volgens de normale wettelijke en contractuele bepalingen. Tenzij u onderling tot een andere regeling zou komen die voor beide partijen voordeliger is.

In het contract kunt u echter perfect bepalen dat de overeenkomst toch eindigt bij het overlijden van de huurder. Daarentegen kunt u in het huurcontract niet vastleggen welke erfgenaam het zal overnemen. Dat zou immers een beding zijn over een niet-opengevallen nalatenschap, en dat is verboden. Wel kan de huurder bij testament bepalen aan wie dit recht toekomt.

→ Als u verhuurt aan een koppel

Was uw huurder sinds het afsluiten van het huurcontract wettelijk of gehuwd gaan samenwonen met zijn partner in het huurpand, dan is die partner de erfgenaam die de huurrechten erft. In theorie zou de wettelijk samenwonende partner zijn huurrechten bij testament aan iemand anders kunnen nalaten, maar dat zal in de praktijk zelden voorkomen. Woonde het koppel feitelijk samen, dan zit de langstlevende in een delicatere situatie als hij het huurcontract niet mee ondertekend had. Niet hij, maar de erfgenamen van zijn partner erven dan immers de huurrechten. Al is het waarschijnlijk dat die erfgenamen er geen bezwaar tegen maken als u het huurcontract zou willen overdragen aan die langstlevende partner.

Tekenden beide partners wel het huurcontract, dan blijft de langstlevende partner gewoon verder huren tegen de afgesproken voorwaarden. Wil die dat niet, dan moet hij het contract volgens de normale spelregels opzeggen. Als het koppel gehuwd was of wettelijk samenwoonde, kan hij dat zelf. Was het koppel feitelijk samenwonend, dan moeten de erfgenamen van de overleden partner in principe die opzeg mee ondertekenen.

→ Hoe vindt u de erfgenamen?

Als de erfgenamen u zelf contacteren, is het eenvoudig. Anders kunt u navraag doen bij de buren of bij het ziekenhuis. En ook het overlijdensbericht kan u op weg helpen. Levert dat niets op, dan kunt u aankloppen bij het gemeentehuis. Maar dan zult u wel het huurcontract moeten meenemen om aan te tonen waarom u die informatie opvraagt.

→ Wat als er geen erfgenamen zijn?

Zijn er geen erfgenamen, of verwerpen die de nalatenschap, dan zit u in een moeilijk parket. Als verhuurder hebt u niet het recht om de woning zomaar te betreden, maar ondertussen blijft de huur wel onbetaald, wordt de woning niet langer onderhouden en staat de inboedel van de overledene er onaangeroerd bij. In dat geval kunt u de rechtbank van eerste aanleg vragen een curator aan te stellen als het huisraad maximaal 1.240 euro waard is. Met hem kunt u afspraken maken over het leegmaken van de woning. Om het huurgeld sinds het overlijden te recupereren, zult u bij die curator een schuldvordering moeten instellen. Zit er niet genoeg geld in de nalatenschap, dan zult u de achterstallige huur niet vergoed krijgen.

Vastgoedgids

50 vragen over (ver)huren

+ Update woningprijzen in alle 589 Belgische gemeenten

De 'Vastgoedgids' is op 2 september verschenen. Klik hier om de gids (PDF versie) te lezen.

 

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud