netto

Hoe worden uw huurinkomsten belast?

©ANP XTRA

De jongste maanden werden nogal wat politieke ballonnetjes opgelaten die een aardverschuiving zouden teweegbrengen in de manier waarop uw vastgoed wordt belast. Welke voorstellen bleven overeind en wat zijn de gevolgen voor verhuurders?

Voor u gaat foeteren over alweer een belastingverhoging: die valt voor de woning- en grondbezitters heus wel mee. Een herziening van het kadastraal inkomen van uw woning? Voorstel van tafel geveegd. Een belasting op de meerwaarde bij de verkoop van uw huis? Geen haan die daar nog naar kraait. Een herziening van de registratierechten in Vlaanderen? Op de lange baan geschoven. Kortom, er zijn dit jaar flink wat voorstellen geformuleerd waarvan slechts enkele tot concrete wijzigingen zullen leiden. Voor de meeste onderdelen van de vastgoedfiscaliteit blijft alles voorlopig bij het oude.

1. Kadastraal inkomen

  • Onroerende voorheffing

Het kadastraal inkomen (ki), de geschatte huurwaarde van uw woning, dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing. Om die onroerende voorheffing te betalen, krijgt u elk jaar een afzonderlijk aanslagbiljet in de bus.

Zowat iedereen is het erover eens dat het ki - zelfs wanneer het geïndexeerd is - hopeloos achterhaald is. Eigenlijk is dat onroerend inkomen gebaseerd op de huurprijzen van 1975. Maar binnen de politieke meerderheid ontbreekt de eensgezindheid om het ki te herzien.

Door een herwaardering van het ki zou de actuele huurwaarde van uw woning beter weerspiegeld worden. Maar zo’n herziening is een titanenwerk. Honderden ambtenaren zouden er minstens enkele maanden zoet mee zijn om de huidige huurprijzen van alle woningen in ons land in kaart te brengen.

Het voorstel stuit ook op budgettaire en praktische bezwaren. Minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) heeft zijn administratie alleen de opdracht gegeven te begroten hoeveel mankracht en budget er nodig zijn voor een actualiseringsoperatie.

Voorlopig blijft het ki dus wat het is. U zult de onroerende voorheffing - die u jaarlijks betaalt en die wordt berekend op basis van het ki -  in één klap niet fors zien stijgen. Meer nog, minister Van Overt­veldt stelt dat een ‘eventuele’ actualisering van het  ki niet mag leiden tot een verhoging van de belastingdruk voor woningeigenaars.

Wel wordt het ki, zoals gebruikelijk, elk jaar aangepast aan de index van de consumptieprijzen: voor het aanslagjaar 2015 wordt het ki vermenigvuldigd met de coëfficiënt 1,7057. Die jaarlijkse indexering brengt echter geen grote schokgolven teweeg.

  • Huurinkomsten

Dat het ki niet wordt herzien, is ook goed nieuws  voor al wie vastgoed verhuurt. Want wie in België vastgoed verhuurt, wordt dubbel belast: één keer via de onroerende voorheffing en nog een keer via de personenbelasting. Maar ook die laatste taxatie is gebaseerd op het kadastraal inkomen, meestal niet op de werkelijke huurinkomsten.

Hoe zit de vork precies in de steel?

  • Als de huurder de woning alleen gebruikt voor privédoeleinden wordt de verhuurder belast op het geïndexeerde ki, verhoogd met 40 procent. Als het ki van uw woning 1.500 is, wordt u belast op (1.500 x  1,7057  (index aanslagjaar 2015) x 1,40 = ) 3.582 euro. (zie voorbeeld 1)
  • Wie? Patrick
  • Beroep? Zelfstandige
  • Wat? Verhuurt een appartement in Gent voor 1.200 euro per maand aan een particulier.

Patrick verhuurt in Gent een nieuwbouwappartement met een niet-geïndexeerd ki van 1.500 euro. Hij verhuurt de luxueuze flat aan een particulier voor 1.200 euro per maand. Dat brengt hem op jaarbasis 14.400 euro aan huurinkomsten op.

  • Onroerende voorheffing: Patrick zal onroerende voorheffing betalen op het geïndexeerde ki of op (1.500 x 1,7057 = )  2.558 euro. Volgens de simulatiemodule van de Vlaamse belastingdienst bedraagt de onroerende voorheffing 1.180,43 euro.
  • Personenbelasting: Omdat Patrick het appartement verhuurt, wordt hij ook nog eens via de personenbelasting belast.

Patrick wordt niet belast op de werkelijke huurinkomsten of op 14.400 euro, maar op (het ki x 1,4 x 1,7057, dus op 1.500 x 1,4 x 1,7057 of op) 3.582 euro.

Omdat Patrick, naast zijn huurinkomsten, over een mooi beroepsinkomen beschikt, betaalt hij 50 procent in de personenbelasting. Op zijn huurinkomen betaalt hij dan (3.582 : 2 =)  1.791 euro belastingen. Daarbovenop komt nog de aanvullende personenbelasting van 6,9 procent of 124 euro.

Patrick  betaalt op 14.400 euro huurinkomsten dan (1.791 + 124 = ) 1.915 euro via de personenbelasting.

  • Totale belasting: 3.095 euro op 14.400 euro huurinkomsten.

  • Als de huurder de woning gebruikt voor beroepsdoeleinden moet de verhuurder wel de reële huurinkomsten aangeven in zijn belastingaangifte. Meer, de verhuurder moet de brutohuur aangeven. De brutohuur omvat niet alleen de huur, maar ook de bijdragen die de huurder betaalt in de onderhouds- of algemene onkosten. De eigenaar wordt dan belast op de brutohuur, verminderd met een forfaitaire aftrek van 40 procent. Het bedrag van de forfaitaire aftrek mag echter niet hoger zijn dan twee derde van het niet-geïndexeerde ki, vermenigvuldigd met een coëfficiënt die is vastgelegd op basis van de evolutie van de handelshuren. Voor het aanslagjaar 2015 bedraagt die coëfficiënt 4,23. (zie voorbeeld 2)
  • Wie? Patrick
  • Beroep? Zelfstandige
  • Wat? Verhuurt een kantoorruimte in Gent voor 1.800 euro per maand aan een boekhouder.

Patrick verhuurt aan een boekhouder een kantoorruimte voor 1.800 euro per maand. Patrick heeft dat pand volledig vereffend en lost dus geen lening meer af. De boekhouder betaalt boven op de huur van 1.800 euro per maand maandelijks 200 euro als bijdrage in de onderhouds- en verwarmingskosten. De maandelijkse brutohuur is dan 2.000 euro. Op jaarbasis bedraagt de brutohuur 24.000 euro.

Normaal mag Patrick een forfaitaire aftrek toepassen van (40 procent van 24.000 euro = ) 9.600 euro. Dat zou de belastbare grondslag op (24.000 - 9.600 = )14.400 euro brengen. 

Maar het bedrag van de forfaitaire aftrek mag niet hoger zijn dan twee derde van het niet-geïndexeerde ki x 4,23. Als het ki 1.500 is, mag de forfaitaire aftrek niet boven (1.500 x 2/3 x 4,23 = ) 4.230 uitstijgen. Patrick wordt dus niet belast op 14.400 euro, maar op (24.000 - 4.230 = ) 19.770 euro.

Wat is dan de totale belastingdruk, in de veronderstelling dat de kantoorruimte is gelegen in Gent en het ki 1.500 euro bedraagt?

  • Onroerende voorheffing: Patrick betaalt onroerende voorheffing op het geïndexeerde ki of op (1.500 euro x 1,7057 = ) 2.559 euro. Volgens de simulator van de Vlaamse belastingdienst bedraagt de onroerende voorheffing voor een pand in Gent dan 1.180,43 euro.
  • Personenbelasting: Tegelijk wordt Patrick in de personenbelasting belast op een huurinkomen van 19.770 euro. In de veronderstelling dat de inkomsten van Patrick onderworpen zijn aan het hoogste belastingtarief van 50 procent en rekening houdende met de aanvullende personenbelasting van 6,90 procent, betaalt hij op 19.770 euro nog eens  (9.885 euro + 682 euro opcentiemen) =  10.567 euro belastingen.
  • Totale belasting: 11.747 euro belastingen op een brutohuurinkomen van 24.000 euro. 

U kunt de belastingen nog drukken door van die belastbare grondslagen de financieringskosten - de intresten voor een nog lopende hypothecaire lening - in mindering te brengen. Daarbij maakt het niets uit of u verhuurt voor privé- of professionele doeleinden.

  • Registratierechten

Het kadastraal inkomen bepaalt ook hoeveel registratierechten u betaalt bij de aankoop van een huis. Wie in Vlaanderen een bescheiden woning koopt met een beperkt ki en aan een aantal voorwaarden voldoet, moet maar 5 in plaats van 10 procent registratierechten betalen.

  • U betaalt maar 5 procent registratierechten als u hooguit twee kinderen ten laste hebt en als het ki van de aangekochte woning en de bijbehorende grond niet hoger is dan 745 euro.
  • Hebt u drie of vier kinderen ten laste, dan mag het ki niet meer zijn dan 845 euro.
  • Het ki mag nog hoger zijn als u nog meer kinderen ten laste hebt (zie www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie).
  • Om in aanmerking te komen voor dat ‘klein beschrijf’ mag de koper op het ogenblik van de aankoop geen eigenaar zijn van een ander onroerend goed bestemd voor bewoning, tenzij hij die woning heeft geërfd van een bloedverwant in opgaande lijn (ouders of grootouders).
  • Bovendien moet de koper zich binnen drie jaar in de aangekochte woning domiciliëren, een natuurlijke persoon zijn (geen vennootschap), het volledige goed verwerven en dat in volle of blote eigendom (alleen vruchtgebruik is niet voldoende).

Ligt het ki van een woning hoger of voldoet u niet aan de voorwaarden, dan betaalt u 10 procent registratierechten.

Volgens het Vlaams regeerakkoord zou er een lager tarief aan registratierechten ingevoerd worden voor de aankoop van een gezinswoning. Vlaams minister van Begroting Annemie Turtelboom (Open VLD) herhaalde eerder dit jaar dat de bestaande gunstmaatregelen - lees: het klein beschrijf - geheroriënteerd zullen worden naar een algemeen lager tarief voor de enige en eigen gezinswoning. Maar zo’n hervorming is niet voor morgen. Een consensus tussen de meerderheidspartijen lijkt veraf. Er wordt nog altijd over de invoering van een lager tarief van registratierechten gediscussieerd.

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect