Zoals te verwachten viel, heeft de woningmarkt in Vlaanderen geanticipeerd op de minder gulle woonbonus die begin volgend jaar van kracht wordt. Tot en met oktober werden er beduidend meer leningen aangevraagd en toegekend. Het aantal aanvragen voor hypothecaire kredieten lag in de maand september zelfs 85 procent hoger dan in september 2013, zo meldde de bankenkoepel Febelfin. Dat is niet alleen het gevolg van de afgezwakte woonbonus. Ook de historisch lage rentevoeten maken het interessant om woningen te financieren of te herfinancieren.
Het aantal transacties zat eveneens in de lift. De Notarisbarometer meldde in het derde kwartaal van dit jaar 5,5 procent meer onderhandse verkoopovereenkomsten tegenover dezelfde periode in 2013. In de maand oktober was er in Vlaanderen zelfs een toename met 34 procent.
De makelaars hadden het de voorbije maanden extra druk. ‘In de eerste zeven maanden van dit jaar realiseerden we evenveel transacties als in dezelfde periode in 2013. Maar daarna kwam er een forse opstoot: in augustus, september en oktober deden we respectievelijk 14, 20 en 18 procent beter dan in dezelfde maanden een jaar eerder’, stelt Iain Cook , de baas van ERA België, een keten van residentiële vastgoedmakelaars. Cook verwacht evenwel een sterke terugval in november en zeker in december. Wie vandaag nog een ‘compromis’ tekent, krijgt dat niet meer rond bij de notaris voor het jaareinde en valt dus onder de nieuwe regeling. Het duurt twee à vier maanden voor een akte kan worden ondertekend.
Dankzij de nieuwe woonbonus wordt 2014 nog een mooi jaar op het vlak van volumes. In de eerste zes maanden van dit jaar waren er volgens de federale overheidsdienst Economie 10 procent minder transacties in vergelijking met dezelfde periode in 2013. Die achterstand wordt door de opstoot in de voorbije maanden grotendeels goedgemaakt.
Geen oververhitting
Zijn door die extra belangstelling de prijzen dan ongewoon gestegen? Bij een rondvraag van De Tijd in augustus 2014 (net nadat het nieuws over de gewijzigde woonbonus was bekendgemaakt) ging een panel van experts voor Vlaanderen uit van een stabilisering van de prijzen voor gewone huizen (-0,1 procent) en appartementen (-0,3 procent). De prijzen van villa’s (-2,8 procent) zouden daarentegen dalen. Alleen de prijs van gronden (+1,9 procent) zou nog stijgen.
Volgens de notarissen steeg de prijs van een woonhuis in het derde kwartaal ten opzichte van het tweede kwartaal met 2 procent, tot 256.429 euro. In vergelijking met een jaar eerder is er sprake van een gemiddelde prijsstijging met 2 procent. ‘We mogen niet spreken van een oververhitting van de markt, zeker als je rekening houdt met het tijdelijke verschijnsel van deze opstoot’, stelt Bart van Opstal van de Federatie van Notarissen. Hij verwijst ook uitdrukkelijk naar de markt van de appartementen. De prijzen van appartementen zijn in het derde kwartaal niet gestegen. In Vlaanderen (de enige regio waar de nieuwe woonbonus op 1 januari 2015 van toepassing wordt) was er een daling met 0,2 procent tegenover het tweede kwartaal en zelfs met 2,5 procent tegenover het derde kwartaal van 2013.
Ook bij ERA zitten ze op dezelfde golflengte. ‘We hebben de indruk dat de effectieve verkoopprijs iets minder dan gewoonlijk onder de vraagprijs lag, omdat sommige kandidaat-kopers zich een tijdslimiet oplegden. We gaan ervan uit dat de gemiddelde verkoopprijzen van woonhuizen en appartementen in 2014 stabiel zijn gebleven’, aldus Cook.
Prijsdalingen van 6 à 7 procent
De grote vraag is wat er zal gebeuren in 2015. Hoe groot is de impact van het afzwakken van de woonbonus op de vraag en vooral op de prijsevolutie van woningen? In de eerste maanden van 2015 zullen er ongetwijfeld minder transacties zijn. Wie enigszins kon, zal in 2014 nog hebben geprofiteerd van het toen nog geldende, interessante regime.
Maar wat gebeurt er met de vraag en de prijzen op lange termijn? Onderzoekers van de KU Leuven zijn tot de conclusie gekomen dat de woonbonus de woningen in België niet méér betaalbaar heeft gemaakt, maar - integendeel - de vastgoedprijzen hoger heeft geduwd. En wat gebeurt er als die woonbonus dan minder gul wordt? Volgens de onderzoekers zou de afgeslankte woonbonus de prijzen met 6 à 7 procent doen dalen. Hoe snel dat gaat en of er een overreactie komt, valt volgens de onderzoekers niet te voorspellen.
De deadline voor de gunstige woonbonus deed het aantal transacties in september met 13 procent stijgen. Maar een oververhitting op de vastgoedmarkt kwam er niet.
Die vooropgestelde daling lijkt nog mee te vallen. De nominale woningprijzen zijn in de voorbije tien jaar gestegen met 95 procent. Veel sneller dus dan de stijging van het gemiddeld beschikbare gezinsinkomen. De toename van de prijzen was vooral een gevolg van de impact van de sterk gedaalde rentevoeten op de ontleningscapaciteit. Een rentevoet van 1 procentpunt lager leidt tot een stijging van de ontleningscapaciteit met 10 procent.
‘Op dit ogenblik zijn de prijzen niet overgewaardeerd maar ook niet ondergewaardeerd’, is een andere conclusie van de Leuvense onderzoekers. Het spreekt voor zich dat een stijging van de rentevoeten of een sterke daling van de koopkracht de prijsevolutie vrij snel kan veranderen. Een sterke stijging van de hypothecaire rente lijkt evenwel niet meteen aan de orde.
Bij KBC zitten ze op dezelfde golflengte. Volgens de economische studiedienst van de bank is de Belgische woningmarkt vrij correct gewaardeerd. Alleen in de periode 2006-2009 was er een overwaardering, en dat was gedeeltelijk te wijten aan de invoer van de woonbonus in 2005. De eenmalige bevrijdende aangifte (EBA), de fiscale regularisering, had eveneens een belangrijke impact. ‘Prijsdalingen door het afzwakken van de woonbonus zijn niet uit te sluiten. Maar zolang de rente laag blijft, het aantal gezinnen toeneemt en er een lichte groei van het gezinsinkomen is, lijkt een crash onwaarschijnlijk’, stelt Johan Van Gompel, senior economist bij de economische studiedienst van KBC.
Bevolkingsexplosie
Kan de verwachte sterke demografische groei, zeker in de steden, vastgoedinvesteerders op lange termijn geruststellen? Jammer genoeg niet. De bevolkingsprognoses op lange termijn schommelen zeer sterk. De waarderingen van woningen kunnen eveneens sterk overreageren, zowel naar boven als onder. En het profiel van de woning die mensen morgen wensen, is niet noodzakelijk hetzelfde als vandaag.
