netto

Kopen of huren? Bereken het zelf!

©Photo News

Wie voldoende financiële mogelijkheden heeft, koopt beter een huis dan er een te huren, wordt vaak gezegd. Maar is dat ook zo? Bereken het zelf met deze tool!

In vergelijking met andere Europeanen zijn de Belgen relatief rijk. Dat komt omdat in ons land de meeste gezinnen een eigen woning hebben. Vraag is of België die rijkdom ook in de toekomst zal kunnen vasthouden. De hoge vastgoedprijzen maken het voor jonge koppels en zeker voor alleenstaanden moeilijk om een gezinswoning te kopen. Bovendien heeft de finan­ciële crisis ertoe geleid dat banken minder geneigd zijn een lening te verstrekken die hoger ligt dan de waarde van het huis. Iets wat ook blijkt uit de cijfers: volgens de adviesverlener Immotheker investeerde een gezin van tweeverdieners dat vorig jaar zijn eerste woning kocht, gemiddeld 75.000 euro eigen middelen in zijn vastgoedproject. Dat is ruim 6.000 euro meer dan in 2011 en zelfs 16.000 euro meer dan in 2007.

Dat alles maakt duidelijk dat niet iedereen zomaar de keuze heeft tussen kopen of huren. Wie zelf geen spaarcenten op tafel kan leggen, is verplicht om zijn woningdroom op te bergen.

Een huis kopen of huren? Bereken het zelf

Als Belg hebben we geleerd dat een woning kopen beter is dan er een te huren. Maar is dat bij de huidige hoge vastgoedprijzen nog steeds het geval? Alles hangt af van uw persoonlijke situatie en uw verwachtingen. Bereken het daarom zelf met deze tool.

euro / maand

euro
euro / jaar
jaar
euro
euro / maand

% / jaar
% / jaar

Wie wel de mogelijkheden heeft, moet extra aandacht hebben voor twee variabelen bij de keuze tussen huren of kopen: het rendement op spaargeld en de evolutie van de woningprijzen. Voor huurders is het rendement op spaargeld van belang. Zij kunnen maandelijks immers een groter bedrag opzijzetten in vergelijking met kopers. Hoe hoger de spaarrente, hoe aantrekkelijker het wordt om te huren. Voor de kopers is de evolutie van de woningprijzen van belang. Hoe meer het huis waard wordt, hoe groter het vermogen van de koper op het moment dat hij eigenaar wordt.

Wie dus de afweging wil maken of hij moet kopen of huren, moet ook een voorspelling maken van de evolutie van de spaarrentes en de woningprijzen tijdens de komende jaren.
Gaan we uit van een gemiddelde netto spaarrente van 3 procent en een jaarlijkse toename van de woningprijzen met 3 procent, dan is kopen in bijna alle simulaties de beste keuze. 
Stijgen de spaarrentes tot bijvoorbeeld 4 procent en gaan we uit van stagnerende woningprijzen, dan wordt huren aantrekkelijker. 

Kopen

Wie wil kopen, houdt het best rekening met verschillende bijkomende kosten. In principe moet u minstens de registratierechten en andere notariskosten op tafel kunnen leggen voor de aankoop van een huis. Die kosten hangen af van de waarde van de woning. Voor een pand van bijvoorbeeld 250.000 euro lopen de totale kosten al snel op tot 27.000 euro. Voor een huis van 350.000 euro is dat 37.000 euro.

Wie zich niet beperkt tot de notariskosten, maar ook een deel van de aankoopprijs met eigen spaarcenten financiert, heeft een bijkomend voordeel. Hij kan de hypothecaire tarieven drukken. Dat heeft te maken met de zogenaamde quotiteit. Een quotiteit van 100 procent betekent dat er evenveel geleend wordt als de waarde van de woning. Voor een woning van 200.000 euro betekent een quotiteit van 80 procent een lening van 160.000 euro. De rente die u zult betalen op uw hypothecaire lening wordt mee bepaald door de quotiteit. Hoe lager die is, hoe lager de rente die u op uw lening moet betalen.

Niet alleen de quotiteit bepaalt uw hypothecaire rente, nog belangrijker is de marktrente. En die is vandaag uitzonderlijk laag. Wie een lening op 20 jaar wil afsluiten met een vaste rentevoet, doet dat volgens Immo­theker tegen een gemiddelde rente van 3,70 procent. Die historisch lage rente compenseert de strengere kredietvoorwaarden die banken tegenwoordig stellen.

Wie een hypothecaire lening afsluit, kan ook gebruikmaken van de fiscale voordelen. Sinds 2005 is de zogenoemde woon­bonus van toepassing. Die bonus houdt in dat u jaarlijks tot een bepaald bedrag van uw kapitaalaflossingen en intrestlasten in mindering kunt brengen in uw belastingaangifte. Per belastingplichtige ligt het plafond voor het inkomstenjaar 2013 voor intresten, kapitaalaflossingen en schuld­sal­do­verzekering op 2.260 euro. Tijdens de eerste tien jaar van de lening komt daar een toeslag bij van 750 euro. Wie drie of meer kinderen ten laste heeft, heeft recht op 80 euro extra. Dat betekent dat een gehuwd koppel met drie kinderen in het inkomstenjaar 2013 tot 5.350 euro kan inbrengen in zijn belastingaangifte. Het bedrag dat ze recupereren, hangt af van het marginale belastingtarief. Bij een tarief van 40 procent kunnen ze 2.140 euro recupereren. Belangrijke vraag is of dat fiscale voordeel de volgende jaren ook zal standhouden. Sommigen vrezen dat de overheveling van de woonbonus naar de gewesten tot een andere (minder gunstige) formule kan leiden.

Het fiscale voordeel krijgt u niet voor niets. Elk jaar moet de eigenaar immers de onroerende voorheffing op het kadastraal inkomen betalen. Voor een woning van 350.000 euro met een kadastraal inkomen van 2.100 euro legt u in 2013 ongeveer 1.400 euro op tafel. Daarnaast moet u als eigenaar ook rekening houden met de onderhoudskosten. Die zijn op voorhand moeilijk in te schatten, maar u zet er wel het best maandelijks een bedrag voor opzij.

Huren

Al die kosten hebt u niet als u huurt. Geen leningkosten, geen onroerende voorheffing en geen grote onderhoudskosten. Doorgaans zal de huurprijs ook lager liggen dan het bedrag dat u maandelijks neertelt om uw lening terug te betalen. Het verschil tussen wat u normaal zou betalen voor een lening en de huurprijs kunt u op een spaarboekje plaatsen of beleggen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content