netto

Waarom lenen voor een kast van een villa tóch een goed idee is

©Hollandse Hoogte / Jan Boeve

Ja, u hebt een paar miljoen bij de bank staan. Meer dan dat zelfs. U zou gemakkelijk uw nieuwe villa met eigen middelen kunnen betalen. Toch doet u er goed aan om minstens een deel van uw luxepand met een woonkrediet te financieren.

Hypothecaire leningen van 1 miljoen euro en meer zijn geen courante zaak. ‘Bij onze private-bankingklanten gaat het om slechts 1,5 procent van de afgesloten woonkredieten’, zegt Barbara Dewulf, productmanager woonkredieten bij BNP Paribas Fortis. ‘Op onze volledige portefeuille gaat het zelfs maar om 0,1 procent.’ Dat beperkte percentage is niet verwonderlijk, aangezien het duur is om de hele aankoopsom van 1 miljoen euro te regelen via een woonkrediet dat volledig is ‘ingedekt’ door een hypothecaire inschrijving. De aktekosten alleen al bedragen 18.000 euro. ‘Mochten we altijd een volle hypotheek vragen aan onze klanten, dan zou dat inderdaad een rem betekenen’, geeft Filip Verbiese toe. Hij is patrimonial lending manager binnen het segment private banking van BNP Paribas Fortis. ‘Toch kan het wel degelijk interessant zijn om een bepaald deel van het totale aankoopbedrag te financieren met een woonkrediet dat volledig is ‘ingedekt’ door een hypothecaire inschrijving.’

1. Lenen voor de eerste, eigen woning levert altijd belastingvoordeel op (ook voor miljoenenwoningen)

Wie een beperkt woonkrediet aangaat voor de aankoop van een eerste, eigen (luxe)woning - een lening ingedekt door een hypothecaire inschrijving - kan optimaal gebruikmaken van de geïntegreerde woonbonus die het Vlaams Gewest toekent bij de aanschaf van de eerste, eigen woning.

Vastgoedgids 2018

Luxevastgoed in België

Hoe duur zijn de duurste woningen in uw gemeente? Doorzoek de kaart hier

De Vastgoedgids is op 29/9 verschenen. Bent u abonnee van De Tijd? Klik hier om de gids (PDF versie) te lezen.

Per belastingplichtige kan een basisbedrag worden ingebracht van 1.520 euro tijdens de eerste 10 jaar van de lening, eventueel verhoogd met 760 euro als het de enige woning blijft. Een echtpaar kan zo 4.560 euro per jaar inbrengen. Het belastingvoordeel daarop bedraagt 40 procent, wat op jaarbasis 1.824 euro oplevert. Tussen haakjes: volgens de banken leent een rijke klant niet tegen lagere rentetarieven dan de doorsneeklant. Voor beiden geldt dat ze een ‘goed dossier’ moeten hebben. Met andere woorden, voor meerdere producten moeten ze bij dezelfde bank zitten.

VOORBEELD

Een echtpaar dat over een vermogen van 2 miljoen euro beschikt, zou de aankoop van een villa van 1 miljoen volledig uit eigen zak kunnen betalen. ‘Maar als ze een hypothecair krediet van 75.256 euro tegen een rente van 2 procent op 20 jaar afsluiten, volstaat dat om de korf van de woonbonus te vullen en gebruik te maken van het belastingvoordeel’, zegt Verbiese. ‘Met die lening betaalt het koppel 380 euro per maand af, wat neerkomt op 4.560 euro per jaar. Met dat bedrag wordt de woonbonus ten volle benut en met een belastingvoordeel van 40 procent levert dat over een periode van 10 jaar 18.240 euro op.’

Onderhandel over een hypothecair mandaat

Het is meestal onmogelijk om een hypothecaire lening van 900.000 euro aan te gaan die volledig is ingedekt door een hypothecaire inschrijving. Daarvoor zijn de aktekosten te hoog. Toch hebben goede onderhandelaars hier een uitwijkmogelijkheid: afhankelijk van het totale risicoplaatje gaat uw bank misschien akkoord met een hypothecair mandaat. In dat geval neemt de bank geen hypothecaire inschrijving. U geeft aan uw bankier uitsluitend een volmacht om dat te doen. De bank kan dan beslissen om de volmacht om te zetten in een inschrijving op een later tijdstip, bijvoorbeeld als er indicaties zijn dat u op betalingsmoeilijkheden afstevent. De kosten voor een mandaat zijn veel beperkter en belopen voor het bedrag dat we hanteren zo’n 1.500 euro.

Ook de volgende 10 jaar kan de lening nog worden ingebracht bij de woonbonus. Het maximum bedraagt dan nog 3.040 euro, wat met een belastingvermindering van 40 procent over die tien jaar 12.160 euro oplevert.

‘Het krediet genereert dus over 20 jaar een belastingvermindering van 30.400 euro’, rekent Verbiese uit. ‘Daartegenover staan een interestlast over de hele looptijd van 15.942 euro en de aktekosten voor de hypothecaire lening van 3.200 euro. Slotsom is dat niet alleen de betaalde interest wordt gerecupereerd, maar ook een deel van het geleende kapitaal wordt gesubsidieerd.’

Na het aangaan van de lening die ingedekt is via een hypotheek bedraagt het saldo van het aankoopbedrag nog altijd 924.744 euro. De vraag is nu of die som met eigen middelen moet worden betaald dan wel of er een extra krediet moet worden aangegaan. Indien de beschikbare eigen middelen meer kunnen opbrengen dan de kosten die aan de lening verbonden zijn, dan is een lening eventueel de moeite waard.

‘Het antwoord op die vraag is afhankelijk van de manier waarop de middelen van de cliënt belegd zijn. Stel dat het grootste deel van zijn eigen middelen op een zichtrekening staan waarop geen rentevergoeding wordt gegeven, dan biedt het aangaan van een krediet geen voordeel’, zegt Verbiese. ‘Maar stel dat de klant een goed gediversifieerde beleggingsportefeuille heeft en hij ervan overtuigd is dat hij daarmee een rendement kan behalen dat hoger ligt dan de kredietkosten, dan is een krediet het overwegen waard.’

Met welk krediet doet u uw voordeel?

Hypothecair krediet waarmee u de woonbonus volledig benut

→ Krediet: 75.256 euro

  • Looptijd: 20 jaar
  • Rentevoet: 2%

→ Belastingvermindering: 30.400 euro

→ Totale rentelast: -15.942 euro

→ Aktekosten: -3.200 euro

→ Voordeel (over de hele looptijd): 11.258 euro

2. Ook lenen voor uw tweede verblijf levert een belastingvoordeel op (ook voor miljoenenwoningen)

De weekends aan de kust doorbrengen, het is voor heel wat Belgen een manier om te verademen en met nieuwe energie aan de nieuwe werkweek te beginnen. Als u echt geregeld naar zee wilt, overweegt u misschien een pied-à-terre aan de kust. Ook daar is de vraag weer: zult u dat appartement van 1 miljoen euro met eigen middelen betalen of er een lening voor aangaan?

Opteer voor een bulletkrediet

‘In situaties waarbij de beleggingsportefeuille als zekerheid van het hypothecair krediet fungeert, zal de bank veelal een bulletkrediet aanbieden’, zegt Verbiese. ‘In dat geval moet de klant maandelijks alleen rente betalen. Pas op de eindvervaldag moet hij dan het kapitaal in één keer terugbetalen. De looptijd kan bijvoorbeeld 5 jaar zijn, maar kan na afloop van die periode eventueel worden uitgebreid. Het grote voordeel van een krediet dat ‘ingedekt’ wordt met een beleggingsportefeuille is dat er in tegenstelling tot een hypothecaire inschrijving of een hypothecair mandaat geen aktekosten aan verbonden zijn.’

Ook hier kan een lening interessant zijn, vindt Verbiese. ‘Stel dat dat tweede verblijf een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 4.000 euro per jaar heeft, dan resulteert dat in een jaarlijks belastbaar onroerend inkomen van 10.000 euro. Tegen de hoogste aanslagvoet van 50 procent (exclusief gemeentebelastingen) betaalt u daar 5.000 euro belastingen op. Om die belastingen weg te werken zou u een krediet kunnen aangaan.’

Doorgaans zal een afbetalingskrediet met hypothecaire inschrijving worden gebruikt. Maar als de klant over een voldoende grote effectenportefeuille beschikt, kan die als garantie voor een bulletkrediet worden ingezet.

‘Het voordeel van een bulletkrediet is dat de betaalde rente over de volledige looptijd constant blijft’, verduidelijkt Verbiese. ‘Daardoor kan er optimaal worden gebruikgemaakt van de federale intrestaftrek. Bij een afbetalingskrediet daalt de rente doorheen de looptijd, waardoor de aftrek niet ten volle kan worden benut tot op het einde van de looptijd.’

VOORBEELD

Verbiese rekent voor dat u een bulletkrediet van 625.000 euro op 5 jaar tegen een rentevoet van 1,6 procent moet aangaan om via het fiscale regime van de federale intrestaftrek het onroerend inkomen integraal weg te werken. ‘Rekening houdend met de belastingvermindering bedraagt de reële rentevoet van het bulletkrediet dan maar 0,8 procent. Als u zich de vraag stelt of uw beleggingen meer zullen opbrengen dan de kosten voor de lening: het rendement op een beleggingsportefeuille, verspreid over meerdere jaren, ligt doorgaans hoger dan 0,8 procent.’

Ook voor het saldo van 375.000 euro kan een krediet worden overwogen. ‘Maar nogmaals, dan moet de klant geloven in zijn beleggingen: ze moeten een hoger rendement genereren dan 1,6 procent.

Met welk krediet doet u uw voordeel?

Bulletkrediet waarmee u de federale intrestaftrek benut

→ Krediet: 625.000 euro

  •  
    • Looptijd: 5 jaar
    • Rentevoet: 1,6 procent

→ Belastbaar onroerend inkomen/jaar: 10.000 euro

→ Belastingvermindering: 25.000 euro

→ Rendement op beleggingsportefeuille van 625.000 euro (2%/jaar): 62.500 euro

→ Totale rentelast: -50.000 euro

→ Aktekosten (indien portefeuille in pand): 0 euro

→ Voordeel (over de hele looptijd): 37.500 euro

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect