Stel, uw ouderlijk huis is volgens uw schatting 250.000 euro waard. Op dat bedrag betaalt u successierechten. Maar volgend jaar kunt u het huis verkopen voor 300.000 euro. Dan moet u inderdaad extra erfenisrechten betalen, dat klopt. En bovendien mag u ook een fiscale boete verwachten. ‘Tenzij u na de verkoop meteen een bijvoeglijke aangifte indient’, weet notaris Maarten Duytschaever. ‘Wie de extra inkomsten spontaan meldt bij de fiscus, moet geen boete betalen, alleen de extra successierechten.’
Wilt u helemaal geen kopzorgen over toekomstige successierechten? Dan kiest u voor de procedure van voorafgaande schatting. ‘Ik raad die procedure zelfs standaard aan voor nalatenschappen in de zijlinie - wanneer de erfgenamen broers, neven of ooms zijn en de successierechten hoog kunnen oplopen - en voor nalatenschappen waarin veel vastgoed zit’, zegt notaris Duytschaever.
Definitief en vast
Hoe werkt het? U - of in de praktijk uw notaris - stelt een schatter voor, die door de fiscus aanvaard wordt. Die schatter maakt een schatting van het vastgoed, in aanwezigheid van de erfgenamen en een vertegenwoordiger van de fiscus. Zijn schatting is definitief en vast. Iedereen moet zich daaraan houden. Was het huis op 250.000 euro geschat en kunt u het later verkopen voor 300.000 euro? Dan hebt u geluk. U moet geen successierechten bijbetalen. De fiscus kan niets zeggen, want hij heeft de schatting aanvaard.
Zo’n schatting is uiteraard niet gratis. Er een prijs op plakken is moeilijk, want iedere schatter hanteert zijn eigen tarieven. Die schommelen tussen 0,3 en 2 procent van de geschatte waarde. Voor een woning van 250.000 euro komt dat dus op 750 tot 5.000 euro. Bovendien kan de procedure de aangifte van de nalatenschap vertragen. Na een overlijden hebt u vier maanden de tijd, en dan moet de aangifte klaar zijn. ‘Maar als u uitstel vraagt aan de fiscus vanwege zo’n voorafgaande schatting, dan zal hij dat altijd aanvaarden’, weet Maarten Duytschaever.
Vastgoedbelegging
Wat als u besluit om het huis niet meteen te verkopen? U gaat er zelf wonen, of houdt het als een belegging een poos bij. Na het indienen van de aangifte van de nalatenschap - en dus níét na het overlijden - heeft de fiscus twee jaar de tijd om te reageren. Als u om welke reden dan ook zes maanden uitstel krijgt voor de aangifte, wordt de termijn van de fiscus ook met zes maanden verlengd. Want die termijn start pas na de indiening van de aangifte, en niet na het overlijden van de erflater.
Stel dat u een huis erft op 1 maart 2011. U schat dat het 150.000 euro waard is en dient in juni 2011 de aangifte van de nalatenschap in. Kunt u die woning dan in juli 2013 verkopen voor 300.000 euro, zonder boete en zonder extra erfenisrechten? In principe zou dat kunnen. Maar de fiscus heeft ook twee jaar de tijd om een waardeschatting te betwisten - zonder dat u het huis definitief verkoopt. En voor die ‘tekortschatting’ moet u ook extra erfenisrechten en een boete betalen. Bovendien zal de fiscus sneller in actie schieten als hij vermoedt dat er hoge successierechten meespelen.
Uw trucje kan dus slecht uitdraaien. Maar wat als u uw schatting wél in alle eerlijkheid maakte? ‘In de praktijk gebeurt de waardering van vastgoed door de notaris en zit hij redelijk dicht bij de werkelijke prijs’, weet notaris Maarten Duytschaever. ‘Maar erfgenamen van dossiers met veel onroerend goed, die zekerheid willen, kunnen inderdaad beter een beroep doen op een procedure van voorafgaande schatting.’
Te veel betaald?
Tot slot, wat als u het huis van uw moeder voor 250.000 euro waardeert in de aangifte van de nalatenschap en op dat bedrag successierechten betaalt - en het huis een half jaar later voor 200.000 euro verkoopt? Helaas. ‘Dan hebt u pech’, vreest notaris Duytschaever. ‘U hebt dan te veel successierechten betaald. En daar krijgt u niets van terug.’ Argumenteren dat de vastgoedmarkt niet stabiel is, helpt niet. Er is geen enkele mogelijkheid om beroep aan te tekenen tegen die beslissing.