Hoe schat u de waarde van geërfd vastgoed?

Wie vastgoed erft, moet daarop erfbelasting betalen. Een cruciale vraag is hoeveel het vastgoed waard is. Sinds kort kunt u een kosteloze schatting door de Vlaamse Belastingdienst vragen.

Hoeveel is een appartement, huis of grond waard? Die vraag moeten erfgenamen zo correct mogelijk beantwoorden. Op basis van de geschatte waarde moet immers erfbelasting betaald worden. Wie de waarde te hoog inschat, betaalt te veel belasting, en bij een te laag ingeschatte waarde loopt u het risico op een boete voor tekortschatting (zie kader).

Er zijn geen regels over hoe u de waarde moet bepalen. Het is perfect mogelijk zelf een waarde op het geërfde vastgoed te kleven, die te berekenen met een online tool of raad te vragen aan een vriend met kennis van zaken. Maar dat zal niet noodzakelijk de waarde zijn waarop u erfbelasting betaalt. Als de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) twijfels heeft over de aangegeven waarde, kan hij een controleschatting doen. Ze heeft daarvoor twee jaar de tijd, vanaf de indiening van de aangifte.

U bent niet verplicht de waarde in te dienen en het schattingsverslag met de aangifte mee te sturen. U kunt de waarde zelfs nog aanpassen.
Kris De Sagher
Vlaamse Belastingdienst

Wie geen discussie over de waarde wil, kon al langer een erkende schatter inschakelen. Sinds kort is er een tweede optie: een bindende schatting door de belastingdienst zelf.

Die nieuwe bindende schatting kan gevraagd worden voor overlijdens vanaf 1 april 2019. De schatting moet worden aangevraagd voor u de aangifte van de nalatenschap indient en binnen de aangiftetermijn voor de nalatenschap (doorgaans vier maanden). ‘Het volstaat de aanvraag tijdig in te dienen. De schatting zelf kan nog na de aangiftetermijn uitgevoerd worden’, zegt Kris De Sagher, de woordvoerder van Vlabel. De schatting is kosteloos.

Tool

Om de normale verkoopwaarde te bepalen, gebruiken de schatters van Vlabel een schattingstool. Die combineert de verkoopprijzen van alle vastgoedtransacties met een computertoepassing en een lerend algoritme. Zo krijgt de Vlaamse fiscus overzichtelijke informatie over relevante verkoopprijzen van recente transacties in de buurt. Met die tool kan de correcte waarde bepaald worden voor een appartement in een gebouw met 50 appartementen, waarvan er onlangs tien verkocht werden. Maar soms gaat ook een expert ter plaatse om meer kennis te vergaren over bijvoorbeeld de indeling en de inrichting van de woning. Dat zal vaak het geval zijn voor individuele huizen, waarvan wel gegevens zijn over de buitenzijde maar niet over de binneninrichting.

Wat als u de waarde te laag schat?

Als u het geërfde vastgoed voor een te laag bedrag aangeeft, betaalt u uiteraard erfbelasting op het verschil tussen de aangegeven en de werkelijke waarde. Daarbovenop kan nog een boete komen: de nog verschuldigde belasting wordt met een bepaald percentage verhoogd.

Als de werkelijke waarde maar enkele procenten afwijkt, is die belastingverhoging er niet. Maar zodra de werkelijke waarde meer dan 10 procent van het aangegeven bedrag afwijkt, betaalt u 5 procent aanvullende rechten. Bij een tekortschatting van 25 tot 50 procent betaalt u 10 procent extra. Bij een waardeverschil van 50 tot 100 procent wordt de boete 15 procent. Is het vastgoed minstens dubbel zoveel waard als aangegeven, dan bedraagt de belastingverhoging 20 procent.

Naderhand ontvangt u een gemotiveerd schattingsverslag. De geschatte waarde is bindend voor Vlabel en wordt altijd gebruikt als basis voor de berekening van de erfbelasting. Gaat u niet akkoord met de schatting? Pas na ontvangst van het aanslagbiljet voor de erfbelasting kunt u een gemotiveerd bezwaarschrift indienen.

De voorafgaande schatting door Vlabel komt er naast de al bestaande mogelijkheid om een schatter-expert in te schakelen. Dat is een professional, zoals een landmeter, die erkend is door Vlabel. Intussen hebben al 660 experts zo’n erkenning. ‘De Vlaamse Belastingdienst garandeert dat hij de aangegeven waarde niet betwist als de erkende schatter-expert de opdracht volgens de opgelegde regels uitvoert en als het schattingsverslag volgens bepaalde formaliteiten gemaakt is’, zegt De Sagher.

U moet die expert zelf contacteren en zelf de schattingskosten betalen. Let erop dat u goede afspraken maakt over het tijdstip waarop de opdracht moet afgerond zijn: u moet zich houden aan de aangiftetermijn van de nalatenschap en dus tijdig het schattingsverslag ontvangen.

Maar het is niet omdat er een schatting gebeurde, dat u die verplicht moet volgen. ‘Het staat de erfgenaam vrij de waarde in te dienen en het schattingsverslag al dan niet met de aangifte mee te sturen’, zegt De Sagher. Het schattingsverslag wordt niet automatisch naar Vlabel gestuurd. ‘U kunt ook de waarde die de schatter heeft bepaald zelf nog in de aangifte aanpassen en dat motiveren door bijvoorbeeld aanvullende elementen aan te reiken waar de schatter volgens u geen rekening mee gehouden heeft’, zegt De Sagher. Vanzelfsprekend is die opgenomen waarde dan niet meer bindend.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect