netto

Variabele rente duurder dan vaste rente

De helft van de mensen die in het eerste kwartaal een woonkrediet afsloten, koos voor een jaarlijks aanpasbare rente. Nochtans zal wie nu kiest voor een variabele rente over de totale looptijd wellicht even duur of zelfs duurder uitkomen dan wie vandaag kiest voor een lening met vaste rente.

(netto) – Steeds meer mensen die een woonkrediet afsluiten, opteren voor een formule met een variabele rente. Bijna de helft van de mensen die een hypothecair krediet afsloten in het eerste kwartaal 2010 kozen voor een jaarlijks aanpasbare rente. Dat is een gigantisch percentage in België, want de zekerheidliefende Belg verkiest traditioneel de formule met een vaste rentevoet.

Begin 2008 bijvoorbeeld koos amper 1 procent van de kredietnemers voor een jaarlijks variabele rente en opteerde 85 procent voor de vaste rentevoet. Het voorbije kwartaal koos amper 30 procent voor de vaste rentevoet.

Op een lening van 20 jaar ligt de jaarlijks aanpasbare rente onder 3 procent, terwijl dat dit voor een lening met een vaste rente tussen 4 en 5 procent ligt. Maar een variabele rente die aantrekkelijker oogt, is dat niet per se. Niet het tarief, wel de winstmarge die de banken er op nemen is van belang. En die winstmarge ligt vandaag historisch hoog.

Hoger? Of lager?

Met een vaste rente kunt u op voorhand perfect uitrekenen hoeveel uw lening in totaal (kapitaalaflossing + rentevergoeding) zal kosten. Bij een variabele rente kunt u dat niet. Op vooraf vastgelegde scharniermomenten zal de rente verhoogd of verlaagd worden. Pas als u kunt inschatten of en met hoeveel de rente op die scharniermomenten aangepast zal worden, kunt u bepalen of een variabele formule goedkoper of duurder uitkomt dan de vaste formule.

Het aanpassen van de variabele rente gebeurt op basis van de referte-index. Die index, berekend door het Rekenhof, wordt elke maand gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De index is een soort gemiddelde van de vergoedingen op de schatkistcertificaten en overheidsobligaties met een looptijd die overeenkomt met de snelheid waarmee uw rente herzien zal worden.

Er zijn 10 referte-indexen. Voor een jaarlijks aanpasbare rente geldt referte-index A. Voor een 10/5/5-formule (eerste renteherziening na 10 jaar en dan om de 5 jaar) geldt referte-index E. Welke index (A, B, C, D, E, …) voor u van toepassing is, staat vermeld in uw kredietovereenkomst.

Op het moment van de renteherziening wordt de nieuwe rente als volgt bepaald:

nieuwe rentevoet = oude rentevoet + (nieuwe referte-index – oude referte-index)

Bij de eerste renteherziening is de oude referte-index de index die in uw leenovereenkomst vermeld staat. De nieuwe referte-index is de index uit de maand die de wijziging voorafgaat. Dus als uw renteherziening gebeurt in maart, dan is het de index uit de maand februari die telt.

Worstcasescenario

Neem het volgende voorbeeld. U leent 150.000 euro over 25 jaar.

Uw bank biedt u 2 opties:

Optie A: een vaste rente van 4,87%

Optie B: een variabele rente van 3%. De rente is jaarlijks aanpasbaar en kan maximaal 3% dalen en maximaal 3% stijgen (een zogenoemde 1/1/1 +3/-3)

  • Met optie A zal u in totaal 106.916 euro rente betalen.
  • Met optie B zult u als de rente 25 jaar identiek blijft, 62.553,7 euro rente betalen.

Maar dat is geen realistisch scenario. Wie vandaag een variabele lening afsluit, is haast zeker dat de rente vanaf het tweede jaar hoger zal liggen. Meer nog, de kans is groot dat bij elke renteherziening de rente wordt verhoogd niet ver onder het maximaal toegelaten plafond. Voor de jaarlijks aanpasbare rente uit ons voorbeeld is dat plafond 4 procent in het tweede jaar, 5 procent in het derde jaar en 6 procent vanaf het vierde jaar. "In dat worstcasescenario zult u in totaal 126.967,6 euro rente betalen. De effectief betaalde rentevoet komt dan uit op 5,7 procent in plaats van 3 procent", rekent John Romain van Immotheker uit. Meer dan de 4,87 procent uit optie A dus.

Verre van abnormaal

De vraag die zich opdringt, is dus: vanaf wanneer zal de variabele lening duurder zijn dan de vaste formule? Dat kunt u berekenen via de eerder vermelde formule.

Nieuwe rente = oude rente + (nieuwe referte-index – oude referte-index).

4,87 = 3 + (X – 0,77)

1,87 = X – 0,77

2,64 = X

Zodra de referte-index stijgt tot 2,64, zal de variabele rente stijgen tot de rente op een lening met vaste rentevoet. En zodra de referte-index toeneemt tot 3,86, zit u in het worstcasescenario waarbij uw rente vanaf het vierde jaar 6,09 procent bedraagt. Een blik op de historische referte-indexen leert dat dergelijke waardes verre van abnormaal zijn. De extreme lage waardes van tegenwoordig zijn wel uitzonderlijk. In maart bereikte de referte-index een dieptepunt van 0,6%. In april steeg de index al licht tot 0,638%.

Onder druk
"De referte-index zal de komende jaren eerder stijgen dan nog dalen", meent ook Piet Van Baeveghem, secretaris-generaal van de Beroepsvereniging voor het Krediet (BVK). Waarnemers gaan er sowieso van uit dat de rente op schatkistcertificaten en overheidsobligaties de komende jaren zal stijgen. Het overheidstekort wordt groter, de overheidsschuld loopt op en de kosten voor de vergrijzing zetten het overheidsbudget nog meer onder druk.

Hoe lager de referte-index als u uw lening afsluit, hoe voordeliger voor de kredietgever. Variabele rentevoeten zijn vooral voordelig als de marge tussen de index en de variabele rente klein is. "Eind 2008 lag de variabele rente rond 5 procent. Maar de winstmarge van de banken was toen veel kleiner. Een variabele rente was toen dus interessanter dan vandaag", aldus John Romain. In feite zijn de variabele rentevoeten nu zo goed als vergelijkbaar of zelfs iets duurder dan leningen met een vaste rentevoet.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect